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豪宅上市成本及WILLOWDALE 豪宅点评 XIN CUSTOM HOMES INC. OWNER/豪宅建筑商 豪宅买卖正宗行家 顶级豪宅经纪 多家豪宅建筑商特邀现场指导 XIN YU （于新水）416-428-5345 出手阔绰的中国买房者 ，不看房就下单购买 ，对于平日的购物我们都讲究“货比三家”，慎重为上，而对于买房这类大件更是大事一件，更不用谈在海外买房。房屋采光、质量、环境、价格……件件都要细细琢磨，是件异常麻烦的事情。但一些到海外购房的中国“富豪”们表现的却相当的另类。一名伦敦的房产中介说，“（中国）购房者甚至都不到实地看房，仅凭房屋照片和户型图便付了房款。我做梦都想碰到腰缠万贯的中国客户”。“富豪”们爽快的让人吃惊。 读完这则新闻，本人感触颇深，以前都是美国人钟爱我们华人，转眼连欧洲人都开始打我们的注意了，其实他们喜爱我们的原因不外乎就是我们可以花大价钱拿下他们那些个破旧豪宅，事实上我们华人对于豪宅的概念都是来源于GOOGLE上的知识，这都是唬人的，真正的豪宅知识一定来源于实践，没有一个实践的过程说白了就是忽悠，尽管很多人不喜欢听，可这毕竟是事实，为什么多伦多地区有那么的华人购买的豪宅水分巨大，难道你不会观察，你不可以说我买了5年升值了，当你叫卖时那点升值刚好COVER经纪费用以及购买时的土地转让税，这本身就是投资失败，土地日日大幅的升值，为什么还亏损？豪宅的设计理念不同严重影响到豪宅未来几年后的价值，你要是能断定，判断出来，那说明你懂一点设计理念，然豪宅的建造工艺可不是能猜出来的，1000年能不能猜出来我不知道，但是100年内是不能猜出来的，这些东西需要很深的功底，是跟随大师多年才能修成的正果。 下面我来谈谈豪宅的上市成本问题，因为有好多从事经纪多年的同行来电央求我讲解，如果我不说出来，那就对不起大家的信任，这些知识我都是从顶级的犹太大师，以及顶级的意大利豪宅建筑商那里一点一滴积累起来的。 下面以300万的小豪宅为例： 1：LISTING经纪费用2.5+13%的税=8.475万。 2: HOME STAGING: 首月4000千，2及3月半价，2个月还需要4000，共计8000千。 3：豪宅上市一般游戏规则是6个月的地税，假如地税是8000千/年，6个月就是4000. 4：假如贷款80万，尽管可能是3.0%的利率，但是豪宅一旦上市就是按照10%的利率来计算，从开始挂牌出售至买家的交接一般需要6个月，因此利息就是4万，可能你会说也许1个月就卖掉了，但是豪宅建筑商的规则就是按照6个月来计算，市场规则如此。事实上很多的豪宅建筑商并没有贷款，但是还是要按照此计算的，大家都这么计算。 5：暗盘没有上市可能很快就卖出，节省时间大约3个月，翻建豪宅全部周期24个月，3/24=0.125， 利润20%，资金周转浪费期算进去，300万的豪宅，利润大约是60万，0.125X60=7.5万。 6： 所有费用加起来就是：8.475+0.8+0.4+4+7.5=21万多。记住这可是小豪宅的上市成本啊！ 此上市成本我咨询过好多从事5年以上的经纪，没有一个人敢于回答，他们只说节省了LISTING的费用，那是彻头彻尾的错误！ 首先经纪的描述有问题，3600多平尺，事实上这块土地不可以建造3600多平尺的小豪宅，这一带很多的描述都是错误的导向。任何的房屋必须扣除车库的面积，因此此土地只能建造3200多一点。希望大家小心为妙。1：大门设计有问题，太窄，甚至连家具都不能搬进室内，大门太便宜，一般来说CUSTOM HOME的大门价值需要5000-12000元。 2：厨房的柜子颜色和大理石颜色顺色，不符合现代流行颜色，如果大理石是这种颜色的话，厨房柜子就需要更换深棕色的，品位更高，价值更高，如果柜子颜色不变，则地面大理石的颜色必须更改，可以为淡黄色(浅黄色)。 3：地板颜色是10年前流行的颜色，目前已退出历史舞台了，未来升值潜力很少，不过可以自己居住20年。 4：FIREPLACE太便宜，太矮，一般来说其四周需要深棕色的木制装饰，在木制装饰内侧并配有黑色大理石，但是那就需要更多的投入，此BUILDER的目标锁定在华人，大家都不懂也就无所谓了，豪宅设计的细节决定其价位。很快市场上就流行电子FIREPLACE，这样可以节省大量的面积，因为电子FIREPLACE要求镶嵌在墙壁里面。 5：1楼的OFFICE颜色是伊朗人采用的颜色，不符合加拿大主流潮流，这些乃20年前的款式，具有中东气息。另外其墙壁还是纯白色，太扎眼，此OFFICE应为淡雅色，并需要在一侧配置深棕色的BUILD-IN CABINET, 但是一定不能有白色或很深的墙壁颜色。 6：FAMILY ROOM 的FIREPLACE太矮，没有装饰，太便宜，其BUILD-IN CABINET 左右都一致，缺少花样，不吸引人的眼球，因为那里需要放置很多的装饰品，太过单一。 7：缺少漂亮的园艺，买家入住后还需要花钱做。 8：主卧室的BATH TUB不应为90度角，应为圆弧过渡型的。 9：优点及看点。窗户几乎落地大气，室内光线明亮，中央岛台面下的柜子颜色极具品位。 THE XIN & SOPHIA TEAM 名校名区豪宅/土地买卖，豪宅翻建一条龙服务。 多年豪宅建筑工地实践经验，在豪宅建筑工地学习工作多年，一步一个脚印走过每一路程，达至今日至高境界！时至今日，我仍与豪宅建筑商们一起探讨设计，工艺以及未来豪宅发展趋势和走向。我们目前有大量没有上市的暗盘，遍布各豪宅区域，节省上市成本高达数十万。有购买崭新豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！ 豪宅建筑文化传播千万家-------传播至每一民族！ | 
发表于 2013-10-29 10:44:21