当今房产市场的直观感受
（1）从买家角度来看现在的市场
A 这种客户预算比较充足，但是要求也是往往比较高的，实际可以买的单元没有很多，通俗的话讲就是兜里揣着钱，短期不一定能买到想要的。
B 看房需要等，周期1-3个月，碰到合适的才下手，下2-3次Offer后，应该能买到合适的房子
C 要看运气了，因为Condo的价格直一很坚挺，Deal不常有。很多时候，经过一段时间的市场教育，会慢慢把自己预算向上调整。
D 核心地区，这种买家肯定是买不上房的，就跟65万的房想卖70万一样，诉求非常直接，但是跟现实是冲突的。
（2）Downtown市场6月-7月中旬的市场感觉
1、不大理想的单元，走的很慢，慢一般会超过1个月，很多卖家会撤Listing。
2、抢Offer还是很普遍，只是往上走的力度要少了很多。抢人的多，有的价格比3月份还会高一点。
3、随着暑期到来，Listing明显也在减少，很多楼现在出的单元比较有限，很多买家出现无房可看的窘境。
4、从看房的角度来看，看房的人还是很多，有时比较热门的Listing经常有Double Bookings。
综合的情况是，就算拿着钱也不一定能买到一个合适的，买房周期可能从1-2个月，延迟到2-3个月。如果说房价要降，还真找不出下降的理由。
（3）楼花市场
因为新政的原因，很多留学生和持有工签的毕业生在买房时，由于15%的税收，在预算方面受到了很大的限制，本来有的买房计划倒不是取消了，而是延迟了。而这一部分的需求就会被转移到了楼花市场。2个月后，这个预测可以说是兑现了，现在的condo楼花真是一片繁荣。
3个值得注意的主要市场变化
（1）租金上涨
相信任何一个最近出租过和求租过的人，都会有比较直观的感受，那就是租房很难，房租出租很简单。举例说明，正如1月买房自住的客户跟我讲的，年初时的1室大概的价格在1650-1700，现在基本都1850-1975了;很多人会把房租上涨归因于4月新政政府也出台了租金控制的提案，所以很多新出租的单元就把价格一次性调高了，我并不这么认为。其实新政影响的是现有房客续租的问题，一旦一个新房上市，房东定价必然还是根据市场来的，归根结底还是四个字：住房需求。
年初时，由于房价快速上涨，Downtown的租售倍数从210-240这个区间跳涨到了240-260这个区间。一般来讲，租金上涨肯定是追不上房价的，但是这次租金也有10%-15%的上涨，那么租售比大概又被拉回到230-250这个区间。年初的时候，25%的首付，还能找到正现金流的Condo，现在基本到30%-35%才有可能。Condo好租好管理，但是20%-25%的首付想有正现金流的日子已经没有了。有正现金流的一个前提就是房价相对较低，即使租金涨了，房价也不怎么涨。但是在一个多伦多这种北美地区人口集中的大城市，尤其是Downtown核心，低价Condo基本是不可能有了。
上面也说了，无论是租房还是买房，都是需求兑现的方式之一。可能房价贵了，租房的人就多了一些;有可能租金涨了，租客最后又觉得还不如买房划算。这样说，租金上涨对房价有间接支持的作用，毕竟估值体系没有大变化(租售比)，估值结果是要向上走的。
（2）利率上涨
如果说租金上涨是利好，利率上涨必然就是利空了。但是任何问题，我们还是应该用尽量客观的眼光去看待。我自己虽然不像Asset Management或者Capital Market的从业人员，那么关心利率，但是基本的认识自己认为还是可以的。之前也听过看过其他人对这次加息的理解，这次我也借这个机会谈谈我的想法。
首先， 08年金融危机的全球货币宽松政策确实在今年有收尾的迹象，但是理论仍然处于历史低位。
其次，这次央行加息，其实有点被动加息的意思，美国都加了，加拿大也应该加点，非主观意愿(北美自由贸易协定，全球“缩表”各种因素掺杂，分析就不班门弄斧了)。
然后，利率不光是老百姓的融资成本，同时也是政府和公司的融资成本，整体抬高各方的借贷成本，其实是不符合大多数人的利益的。
另外，利息上升客观上也降低了大众的消费能力，一部分收入被用来支付更高的利息，从鼓励消费的角度看也是不符合大多数人利益的。再者说，2%的通胀目标线(央行评判加息的重要参考点)其实没有到，由于加币升值，进口输出的产品价格可能还会有所降低，CPI不过2%，后面的加息很难。最后，加拿大的整体经济没有好到连续加3-4次息的地步，连美联储最近也在释放鸽派言论，暗示加息步伐会视情况而定(Expectation Management)。
那么，利率对Condo市场有什么影响呢?个人认为多少有一些，但是不会对市场造成根本上的冲击。
（3）潜在的Regulation变化
现在新闻里提到，OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)在酝酿给正常首付20%以上的贷款做压力测试，一般的结果是贷款要在现有的市场利率上加2%来看借款者是否有足够的能力还款。去年10月已经实行的政策是给20%以下首付的贷款者，做压力测试，理论上让低首付的借款能力降低了接近25%。现在可能实行的新规则，大概理论上差不多要打个8折。假设家庭收入10万年薪，信用分数不错能借6倍年薪(信用分数一般，工作一般大概是5.5倍)，大概能贷60万，能买75万的房子。压力测试后，就算信用分数不错，10万的年薪，只能借4.8倍48万的贷款额度，预算就只能买到60万的房子了。
这个政策目前只是提议，聪明的人应该会选择先观察一下这半年的情况，如果9月房价恢复上涨，也许制定政策的人会选择一个合适的时机。如果房市发展平稳，这个政策是否会实施，还是值得怀疑的，短期之内不要有过分担心。
发表于 2017-8-1 23:04:46
