|
YORK MILLS一带豪宅点评 XIN CUSTOM HOMES INC. OWNER/豪宅建筑商 豪宅买卖正宗行家 顶级豪宅经纪 多家豪宅建筑商特邀现场指导 XIN YU （于新水）416-428-5345 为什么同样是青春逼人，同样技艺超群的两个英俊少年，如今拥有的人气却相去甚远呢？原因在于郎朗的营销做得更好。郎朗身后的团队显然更善于包装造势，在宣传上更积极，他们敢于早早亮出“国际钢琴大师”的旗号；在演出上更勤快更频繁，据说，郎朗一年的演出场次可达150场之多，而且是国内国外全世界地赶场；在机会把握上更主动；在媒体炒作上也颇有心得，无形中又将郎朗的知名度提升了几个百分点。
艺术及文化界在大肆包装，地产界亦如此，然文化和艺术的刻意包装和忽悠是不会产生什么严重后果的，而地产界则完全不同，由于水平洼，知识面窄就会带给客人也就是我们华人投资移民巨大的损失，因此二者不可同日而语，望大家做到心中有数。 在持续发表豪宅学术篇章30余篇后的今天我仍接到无数来电咨询，强烈要求我继续写作，继续点评那些三番五次包装上市的陈旧豪宅，几名投资移民要我呼吁大家购买豪宅要做到货比三家，我们不能再让他们向我们大肆倾销那些个根本就不值几个钱的破旧豪宅了，其实很多的破旧豪宅仅有土地价值，如果你加了其他的钱就是炒作，一名投资移民也说我们豪宅的价位不可以成交百分比来计算，如果豪宅就值300万，叫价1000万，那你以40%成交都会亏损巨大，关键点是这栋豪宅到底值几个钱，这才是你购买时要做的功课，台上10分钟，那身后的台下学习，拜师成本是极其高昂的，有时间的成本，还有缴纳学费的成本，远非缴纳地产局考试的$1500, 因此只有学习那几本书，再到GOOGLE上搜索一些资料是不可以为客户保驾护航的，这就是为什么多伦多地区几位地产名家高手都不愿意把真本领教给弟子的原因，其中奥妙非常复杂。 大家一起来看看这些陈旧豪宅的实际情况，YORK MILLS & BAYVIEW东北角豪宅点评。 1：LOT 90X140左右， 属于正宗的陈旧豪宅，位于BAYVIEW 和YORK MILLS 一带，大家要知道这么宽的豪宅土地深度在150一下的一般来说很难具有升值潜力，如果宽度是90-100的，那么豪宅土地的深度要达到180-200，这是豪宅土地的最低要求，进入陈旧豪宅之前首先要做好功课，看看园艺，花草树木专业否？车道铺设的专业还是已经高低不平，看看车道上是否杂草丛生，这栋陈旧豪宅园艺是属于外行人做的，车道是否用大转或石头铺设的，杂草满地都是，因此需要花费巨资拉走重新铺设，既然我们购买豪宅了，搬家之前还要花费30-80万装修，那你说世界上哪里会有傻到这般程度的，这就是所谓的倾销，向我们华人倾销啊，此豪宅要价低于400万，因为此豪宅后院隔开一栋房子就是大型学校，大家说噪音有多大？由于靠近学校这块土地价值今天就是193-195万，如果距离学校远200米远以上其土地价值就是206-210万，大家应该看到豪宅土地位置学问太大，我们总不能被他们忽悠了，土地193-195万加上交接费用200-202万，建造正宗的崭新豪宅（同样尺寸的）费用为150-155万，因此建造全新的才350万，但是这栋完全过时的陈旧豪宅到底值几个钱，这才是关键，目前这栋豪宅还可以居住，凑合着居住5-10年，那是就是真正的土地价值，按照目前的情况看10后其土地价值也就是280-290万，如果以300万成交，10年后还是亏损，因为到时你卖出还要缴纳高昂的经纪费用，大家说这栋房子值几个钱，答案不需我说明了吧。这就是为什么我以前文章中我说的豪宅游戏规则，里面学问太深，忽悠的太多了，一位投资移民告诉我说大家都在钓鱼啊，钓到一条大鱼不就发财了吗！进入房子后沿观看是否大理石铺设的，是否是浅色的？如果房子进门后是深色的大理石或蓝色的，就不可以考虑购买，厨房地面是否24X24，或36X36，48X48的尺寸，如果是小瓷砖是没有市场的，你搬家后怎么改造？目前现代科技还没有办法达到可以改进的水平，因为厨房里的岛屿下面也是小瓷砖，是连在一起的，你是没有任何的办法切割的，激光切割是有痕迹的，唯一的办法就是把岛屿打掉，厨房柜子打掉，全部更换新的，那造价要很高的，卫生间和房间里太陈旧的怎么改造？地毯要拿掉啊，这样算下来改造费用大约是80万。改造后就是崭新豪宅了吗？答案是否定的，因为地基都老化了啊，就同一台破车改造一样，还是破车啊。现在大家了解了为什么市场上有这么多的破旧豪宅在叫卖，是钓鱼吗，愿者上钩。 2：LOT: 90多X130左右，开价500万。 因为豪宅建造已接近2年，因此买地是3年前买的，土地价值大约130-135万，豪宅建造成本135万，加上利润一起共计340万，目前叫价近500万，从叫价看这都是炒房子的，因此买家要小心，COFFERED CEILING 的BOX 太浅，不专业，CROWN MOULDING 较小，没有花样，单一，地面大理石颜色很好，地板颜色符合现代潮流，窗户大气，视野开阔，厨房岛屿上方没有BOX造型，300万以上的豪宅需要这个造型的，缺点HALLWAY较窄，因为土地是90多宽的，因此HALLWAY要宽敞，否则显不出豪宅的大气来，OFFICE颜色太深，整个造型和设计理念属于伊朗人建造的豪宅，土地加成本270万，叫价500万，因此水分及其巨大，也就是有很大的泡沫，豪宅的建造成本较低，设计一般，但是如果价位低还是可以购买的，但是业主叫价500万是离谱的，可以说是在钓大鱼，钓新移民。 3：LOT 70多X150左右，叫价近500万，现在一起来分析其价位。 这栋豪宅属于陈旧豪宅，属于以前的设计风格，从正面看不到车库，现在的豪宅一定把车库和豪宅设计在一起，ATTACHED GARAGE. 但是我们没有看到啊，从图片看1楼应该是10尺，现代的豪宅1楼这么宽的土地需要11尺，厨房地面颜色和橱柜颜色顺色，不是目前流行的款式，ISLAND 台面颜色是过时的颜色，图片看BASEBOARD是7寸的，太小了，目前流行应该是9寸，墙壁颜色是黄色的，太眨眼，CROWN MOULDING很小，从图片看不像是石膏的，很便宜，厨房ISLAND上方没有BOX，没有造型，火炉也不多，主任套房的卫生间墙壁颜色，地面颜色属于20年前的款式，没有COFFERED CEILING，应该说很便宜啊，完全过时了，值有土地价值加上10%的建筑成本，今天起土地价值只有150万，因为距离学校只隔一栋房子，并且是在 YORK MILLS 的北面，如果是在南面距离学校远的话，土地价值会达到195-200万。不具备购买的价值。属于炒作房。 2013年10月20日新闻：在美国购房进行交易时，购房者还需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般累计占房价的7%至10%。 某移民投资公司总经理总结认为：“到美国买楼的中国人，应该说赚的少，亏的多，七成亏了。” 今天大家真的需要擦亮眼睛了，在美国投资豪宅的家庭，在加拿大投资豪宅的家庭真的需要学习啊，你们可是缴纳了高昂的学费了的，有些人说我也赚了啊，那钱赚的是新移民的钱，不符合市场规律。 THE XIN & SOPHIA TEAM 豪宅及土地买卖，豪宅翻建一条龙服务！ 有购买崭新豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区域篇章及买地建造豪宅专业篇章！ 豪宅建筑文化传播千万家-------传播至每一民族！
| 
发表于 2014-1-2 08:36:57