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豪宅买卖及翻建必读第45篇---豪宅经纪谈判篇(1)

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发表于 2014-3-7 17:46:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
豪宅经纪如何谈判?(一)
XIN CUSTOM HOMES INC.
新辉豪宅开发有限公司总裁
顶级豪宅经纪/豪宅建筑商
100万字豪宅学术篇章连载
北美首位豪宅学术文章作家
华人唯一曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商
购买豪宅前务必登录www.xincustomhomes.com猎取豪宅专业知识
XIN YU (于新水)416-428-5345
国际房地产协会联盟(ICREA)在2014年2月12日说,澳洲住房市场的数据正在引起普遍的关注,人们担心市场可能会过热并仍然脆弱的经济复苏构成一种威胁。澳洲的房价,尤其在大城市屡创新高。据澳洲物业监察(Australian Property Monitors)说,去年悉尼的房价上涨超过了15%,墨尔本和伯斯的房价上升了8%。其中一个推动市场的因素是外国买家,特别是中国。
在分析华人买家推动市场的原因时我们可否想过为什么华人会推动房价?我个人认为原因主要是我们华人买家对于豪宅的建造,豪宅的建筑材料,豪宅建筑工艺不懂而致。试想一栋本来价位是280万的房子,老外不会花费360万购买的,那是谁会花费360万购买呢?答案不必我讲,人人明白。下面就豪宅经纪问题探讨。
1:市场上无数的人都说自己是谈判高手,有着独到的见解,那请问到底什么才是谈判高手?什么才叫独到的见解?如何才能成为谈判高手?这一系列问题都摆在桌面上的时候,我想就没有人敢于直面回答了,原因是什么呢?就是在营销,在忽悠!大家在揭开这些谜底或答案之前,要彻底的了解谈判的前提是什么?假如一栋豪宅叫价1000万,而实际价值可能只有450万-500万,我们可能在第一步给OFFER是起步700万,或650万,再后来来来回回进行拉锯战几个礼拜,最终以800万年成交了,表面看似为客人节省了200万,成交价位百分比是80%,可事实上往往不是如此的。我们总不能说我多厉害啊,谈下来200万,这是谈判高手啊,我有独到的见解和知识。整个谈判过程看起来是漫长的,艰苦的,但正宗的豪宅行家只看其结果,而非看过程和艰苦程度。要知道专业知识远比艰苦更值钱,这才是本事。
                                 
2:现在我从真正专业的角度来谈谈这个问题的关键点。
第一:这栋豪宅所占地的确切价值是多少?这要非常清晰,需要多年跟随大师傅们的学习和领会的,否则不就是瞎猜吗?世界上还没有例外,不可以再忽悠良民的,我们总不能摸着良心忽悠人家吧。在同一区域,同一条马路,同样的占地,价位是有差别的,后院朝向不同,价位相差很大啊,距离大马路50米200米远价位一样吗?后院对着学校,对着教堂,对着大厦一样吗?PIE LOT土地价值怎么计算,懂吗?不懂就是忽悠,这栋豪宅的对面是陈旧平房还是崭新豪宅都会严重影响到土地价值的,要知道影响到多少钱才是真本事,而非忽悠和营销就可以的啊。这么简单的道理就没有人懂?你不可以说自己是大师,是院士什么什么的,得有能拿得出手的真本事,能谈出专业道理来,让人信服,让读过博士的人都信服才是本领,而非忽悠那些刚登陆的,那些没有读过很多书的人或家庭,这都不是真正的专业人士,应该说属于气功大师王林一类的。其危害性是巨大的,这也象SARS病毒一样传播的,我们必须把这种病毒扼杀在传播初期,防止其扩散。
第二:豪宅设计理念是属于陈旧型的,还是具有超前意识的,是名家设计的还是随意物色便宜的设计师设计的,这些价值相差极其巨大,自己,也就是豪宅经纪应该非常在行才可以,这里的在行当然是跟随犹太人和意大利人潜心学习多年的那种,而非会一点皮毛,懂一点设计软件AUTOCAD等忽悠良民的那种。西人对于豪宅的设计理念已植入骨髓里面了,我们总不能说在国内做过一点就懂,国内以前有西方社会这种独立屋吗?有这种豪宅吗?事实上这都是最近10年国内才兴起的建造独立屋,那些设计理念根本就拿不到桌面上来的,我们不能再忽悠了。
第三:豪宅建筑材料的问题,这才是真家伙,真本领,建造一栋豪宅需要上百种建筑材料,价位差别特大,比如同样是大理石,大理石价位相差达到2倍以上,你不懂怎么开价?地板价位相差300%,你不懂怎么谈判?厨房柜子差别就更大了,即使同样的柜子由于柜子抽屉下面的金属滑道不同,寿命完全不同,都严重影响到豪宅的价值啊,普通POT LIGHT和LED POT LIGHT价位差别很大的啊,即使都是LED中国制造的寿命只有几年,而日本制造的可以达到20-22年啊,这些知识能靠自己说是高手就可以的吗?
厨房花岗岩台面和卫生间内部台面的问题就更复杂了,这需要精美的颜色搭配才具有价值,没有跟随这些犹太大师们学习怎么才能领会?难道这也是瞎猜的吗?试想厨房柜子颜色是乳白色的,地面大理石是淡黄色的,那台面应该是什么颜色的为最佳?请思考?这些知识其实真正的行家一秒钟就有答案,可是瞎猜的话可能需要10年历程。
二楼有好几个卫生间,那颜色应该一样吗? 什么区别为最佳?在市场上很多的犹太人都是靠这个吃饭的,人家在大学里学习多年,在实践中跟随大师傅们学习多年,付出了高昂的学费才能达到今天的水准,一个连像样的工作都找不到的人就开始忽悠是不负责任的。那卫生间里面大块瓷砖或大理石的颜色如何才能和淋浴周围墙壁大理石或瓷砖的颜色匹配才能体现出豪宅的大气来才是真本领,这些学问极其深奥,远非看一眼就能领会的,更非瞎猜的。卫生间里面所有洗面盆都应该是什么款式的才不会过时,才具有超前意识的,这一切的一切都是需要很深的知识的。再进一步,这些材料是多少钱呢?这是最关键的问题,你都不懂,也不知道多少钱,那怎么给价? 这是决定豪宅价位的基本要素。
      
室内CROWN MOULDING的问题就更复杂了,市场上目前主要有4种材料,你要知道这些材料的差别,寿命,价值才是本事,那现学,现看本人撰写的豪宅学术文章现卖能不露馅吗?只要是读过书的人看到我的文章就会学习到很多的知识,豪宅经纪呢?如果忘记了我文章的内容就会被买家所识破,露出破绽的。1:石膏。2:密度板MDF。3:泡沫FOAM。4:塑料。5:当然还有纯木制造的,市场上有,但是使用者甚少。这些东西搭配起来很复杂,不同的房间应该需要什么样的图案和花纹才美观,卫生间里应该使用什么样的才不失风雅,这些知识能是在GOOGLE上学习到的吗?大家说这些知识都不懂,只会猜,那怎么给豪宅定价,怎么才敢下手开OFFER? 这不是笑话嘛!
综上所述,豪宅的建造过程非常复杂,但是要建造垃圾豪宅是很简单的,这和制造汽车完全一样,看似一样,价位相差甚远,有2万块钱的汽车,还有300万美金的汽车,豪宅亦如此,不能看上市价格,要看此豪宅到底值多少钱这才是行家物语。地产行家最高级别就是大门一开,不需要进入内部就给豪宅价位定出95%-97%的价位来,试想这需要学习多少年才能达到如此至高境界,我带客人看房往往只看一个或2个,就立刻决定购买哪一个,为此我站在门外,直接告诉买家这栋豪宅确切价值,事后都多次应验,一位在国内做建筑几十载的买家问我,你怎么敢站在门外给价,哪里学习的? 这都是秘籍,是本人谦虚,潜心向无数名豪宅建筑商,无数名犹太人,意大利人经纪,无数名豪宅投资人士学习的心得和体会,是花费巨资和花费大量时间成本得来的知识。
第四:豪宅建筑工人的工艺水准问题。豪宅的SUB-CONTRACTOR的人员构成和国度不同,决定了豪宅的寿命和美观程度,这就是市场上为什么有那么多的豪宅有些几年后就破烂不堪,有些10年后如同崭新一般的道理,这些都严重影响到豪宅的确切价值。下面我就具体细节来进行探讨,希望对华人有所帮助。
1:犹太人建筑工艺如何判断?
2:意大利人建筑工艺如何判断?
3:俄罗斯人建筑工艺如何判断?
4:伊朗人建筑工艺如何判断?
5:华人建造工艺如何判断?
第五: 每个民族文化不同,没有长期和这些投资人士接触,不了解人家的文化背景怎么和人家谈判?这不是唬人吗?本人在接触这些人士时,在谈判时往往从其背景开始,多次成交经验证明了其独特的效果。
总之,作为豪宅经纪需要具备很深的豪宅建造背景,对于豪宅的设计,豪宅的发展趋势,豪宅潜力区域的分析都需真正懂行,是那种专业级别的懂行,而非忽悠级别和营销级别的,市场上高价位的买家为什么没有犹太人,意大利人呢?为什么我们华人购买的价位远高于其他民族的,难道这不是问题吗?作为豪宅经纪必须对于豪宅的建筑材料一清二楚,甚至连一个壁炉的价位都不知道,也不清晰怎么可以,工艺水准的高低决定了豪宅的价位。
作为豪宅经纪不懂就是不懂,就怕不懂装懂,如果真懂行,为什么连一篇像样的专业文章都写不出?这不说明问题吗?从GOOLGE上搜集别人的文章并非真正行家里手的表现,我个人认为靠忽悠和营销来造成一种强大的阵势总有一天,也许在很短的时间内就会彻底暴露自己的底细,尽管进行了伪装。“中国人不缺钱,缺的是信任,缺的是了解多伦多房产市场的机会。而本人给大家提供了可以信任沟通的桥梁。”
大家看看陈旧豪宅的买家是什么民族不就完了嘛。那为什么会以高价位成交呢?成交不是命题,双方满意才是真命题,价位超低或合理才是真命题。希望大家三思啊,我们不能花费冤枉钱了,到此为止!
随着时间的推移,我会逐步讲解,真正把自己所学所见,毫无保留的传授给我们华人投资移民和对普通豪宅还有超级豪宅有兴趣的买家共同探讨,以慢慢提高大家的豪宅常识和基本知识。本人知识均属从师于犹太人,意大利人,俄罗斯人师傅们的教诲,受益匪浅。未完待续。
如其它网站转载,必须注明作者电话号码和姓名!作者电话:416-428-5345
THE XIN & SOPHIA TEAM 名校名区豪宅/土地买卖,豪宅翻建一条龙服务。
下面本人发布2个网站,其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。
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华人眼中的多伦多豪宅|居外  http://www.juwai.com/news54064.htm (中国网站)
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