本帖最后由 david7150041 于 2014-5-19 01:13 PM 编辑
选择豪宅经纪如何避免陷阱？（1） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪/豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 财富杂志刊登了巴菲特最近将发给他的Berkshire Hathaway股东的信件中一部分精华，在这里他谈到当初为何买下位于Nebraske的农场以及纽约大学旁边的一个零售产业。他说“在这两个投资里我关心的是能带来什么样的利润，而不是它们的价格每天能增长多少。玩游戏的嬴家都是关注于游戏，而不是关注成绩单”。从上述新闻我们看到在玩游戏时不要过多的注重成绩，而是质量，270万的旧房如果以350-360万成交了就是成绩？这不是笑话吗？前不久一名新入行没有跟随犹太人大师傅们学习的经纪谈到他的水平都比那些营销的所谓首席和大师们高，本身就是对着这些靠营销的人的一种耻笑。买家在交接后发现附近质量更好，更新的房子都比自己买的旧房便宜很多，万一告发到地产局和法庭怎么办？要赔多少钱？我个人认为这样操作风险性及其巨大。俗话说历史是一面镜子，历史更是一种沉淀，历史就是历史。 言归正传，我这次的标题对于豪宅经纪来说可能太大，太难，但是为捍卫我们华人利益，本人不得不将自己所学所见所闻在此讲述，以供大家参考，我想起码能起到一种警示作用。 1：豪宅经纪（买家）必须具有多年豪宅开发建造经验，这都是最低级的要求，如果连这最最低级的要求都不具备，那买家就会怀疑豪宅经纪的水平，我们不能凭空杜撰，凭空猜测，凭空获取豪宅知识，凭空捏造事实，凭空想象，凭空误导，凭空买卖，豪宅知识需要跟随多名著名犹太人，意大利人师傅们潜心学习多年，长期建筑工地经验，消化，吸收，再学习，反反复复无数年学习和领会来获得，应该说需要风雨无阻的辛劳，耕耘，学习，否则就是忽悠。 豪宅经纪必须对于豪宅的设计理念有很深的造诣，对于豪宅外型的构造有清晰的概念，什么样的设计才不会在10年后过时？入门前的台阶有几级为最佳？大家应该学会和了解入门的台阶不同也会直接影响到豪宅价值，可能有些人对此不以为然，那么没关系，你可能需要等待几年就会慢慢了解其影响价值的。门前的草坪或土地处在什么样的高度差或落差为最佳？有些土地并非是完全平坦的，英语叫TABLELAND, 因此即使距离只有20米，做工都完全一样，建筑面积也一样，但价值可能会相差10-15%，豪宅完全不同于普通房屋，影响价值体现在方方面面。因此豪宅经纪完全不同于普通房屋经纪，要求豪宅经纪对设计理念有着独到的见解，但不能是忽悠型的。如果自己的师傅给自己购买都亏损巨大，那其徒弟一定什么都不懂，世界上没有例外。“忽”（悠）海无涯，回头是岸。 豪宅一楼各房间的位置问题和布局，尺寸问题亦非常之复杂，下面我以5000平尺的崭新豪宅为例来讲解，一般来说建造5000平尺的豪宅土地主要是60X160, 另外加3个车库，记住这里的车库只有一种可能性，那就是前面2个，后面一个，属于TANDEM车库，SUB-DIVISION房子有些是并排3个，但一定不适合于CUSTOM HOME, 也就是定制豪宅。第二种就是70X140，车库和前面完全一致。还有一种可能性就是60X180, 这么深的土地理论上讲可以建造5700平尺加3个TANDEM车库，但实际上由于土地宽度不够，因此并不适合建造这么大的豪宅，一般来说仅适合建造5200平尺的豪宅，由于豪宅的建筑面积一定要和宽度，还有深度成比例才可以有市场，因此我们不能随意建造最大面积，市场上很多人都按照最大化建造了豪宅，上市后很久都买有买家就是教训，我真心希望华人也要总结经验和教训。在YORK MILLS 南面，BAYVIEW的西面有些土地是50X200(260)的，那适合建造最大化吗？答案是否定的，由于宽度不够，我们不能把豪宅建造的特别深，50尺宽，除去SIDE SET BACK每侧6尺（向政府申请每侧5尺，需缴申请ADJUSTMENT费用， 参加政府听证会，很多时候政府拒绝，本人参加了4月3日的听证会，很多都被拒绝就是实例），那宽度不够，内部构造一定不会完美，因此建筑面积一定要和宽度，深度成比例为最佳，否则会失去市场。这些都是学问和真正的豪宅知识，而非这里学校如何，这里大树茂密等孩童常识。 一楼厨房要和家庭房连接，并且不要有墙壁隔开，要完全开放式，记住这里缺少了早餐区，过去的豪宅这里设计时考虑的甚少，但是最近几年如果早餐区设计时没有考虑周全，放置早餐桌后没有足够的空间放置几把椅子的话，会失去90%的买家，可能有些人忽悠这栋豪宅怎么大，厨房很好等等常识，希望买家要小心，这不属于豪宅知识。我个人认为在犹太人圈子里，意大利人圈子里，俄罗斯人圈子里，这些都是刚出生的孩子都知道的常识，那我们就不能把这些不能放置于桌面的常识来忽悠， 否则定会露馅。一楼的LIBRARY，也就是上网学习的房间到底需要多大才合适？这里没有答案，这些尺寸一定要和建筑面积结合起来统筹考虑，不能一味强求，书房的一侧墙壁需要配置BUILD-IN CABINET，也就是镶嵌柜子，左右高低一定要不同，而不是那种市场上很多的完全一样，没有任何花样的柜子，可能造价会高出12-15%左右，但是既然建造豪宅就不能为了节省一点金钱而建造。 2：由于豪宅知识太复杂，因此本人没有办法在2-3年内讲解完毕，那就敬请大家关注本人撰写的500篇，甚至于1000篇豪宅学术篇章，一起提高我们华人的“豪宅知识”水平（我不讲解孩童常识）。下面我就以6000平尺-7000平尺的豪宅为例来讲解吧。按照专业角度来讲，6000平尺的豪宅只能是4个房间，4个全套卫生间，其中主人房和另外一个房间需要大气，其余2个稍微小些，市场上很多4000平尺或5000平尺的豪宅都设计成了5-6个房间，因此每个房间都非常小，可能只能放置一张小床，应该说不太专业，可能是为了迎合我们华人的口味的缘故吧。至于5个房间的要求一般都是7000-10000平尺的豪宅，不太适合小型的豪宅，希望大家要注意。我们不能为了看豪宅而看豪宅，要做到真正懂豪宅设计和趋势是关键，国内也好，加拿大也好，豪宅的趋势走向是向大型发展，即使目前觉得可以或合适，那未来几年后呢？我们在购买豪宅时一定要考虑到几年后出售时的场景，那时如果失去了市场，就会损失钱财。6000-7000平尺的豪宅一楼书房需要大型的，颜色不要太深，更不要中东色彩，要符合加拿大市场规律是第一要素。这么大的豪宅取暖的锅炉需要2个，洗衣房不要在一楼，一定要设置在2楼，那华人有几人能判断出来呢？为什么连一篇这么专业的文章都写不出呢？原因何在？猜测不能是专业，属于营销级别的，根本就不属于专业。对于6000平尺左右的豪宅如果土地不是特别大（建造最大许可面积），一楼家庭房就不可以是通顶设计，市场上很多SUB-DIVISION房子都设计成了这样，但不适合豪宅，因为豪宅是定制的，具有唯一性，尽量不可以出现失误。6000平尺以上豪宅厨房要求大气，早餐区要求可以放置一张餐桌，4把椅子后四周还需要空间。家庭房壁炉两侧需要配置BUILD-IN CABINET，不要对称，高低横膈，每层横膈之间距离要够大，用来放置花瓶，花束，艺术品。 小CASE: 目前市场有些豪宅一楼或在通往二楼的楼梯，还有在二楼走廊里的墙壁上挖出一定的空间，英语叫NICHE，至于汉语叫什么本人并不知道（我不知道汉语就说不知道，但是不能忽悠大家），这些空间都是放置花束或花瓶，用来点缀豪宅，对于4000多平尺豪宅并非必须，但是对于5000平尺以上的豪宅则是必须，希望我们华人投资移民要真正领会，本人学术篇章至此，大家有没有发现市场上有没有人能写这么具体的吗？其实真正识字的投资移民一看文章立马就会感受到什么叫专业？什么叫营销？可能在国内很多人和公司都是靠营销而成长，但是目前我们所在的国度是加拿大，并非中国，因此不能营销，这是投资最基本的常识。 在美国或加拿大，犹太人投资理念是大家学习的榜样，他们团结互助的精神也值得我们学习，本人结识了太多的犹太人，从他们身上学习的知识受益匪浅，至今仍历历在目，随着时间的推移，本人将逐步把他们的投资理财概念描述给我们华人投资移民。 3：今天最后我要谈谈2楼设计和布局问题，可能一楼我还没有讲述完毕，例如厨房具体问题，家庭房具体问题，一楼MOULDING颜色，款式问题等，这些内容我会逐步讲解，希望大家有耐心，当然那些拥有巨资的人可能不在乎，但是多数人还是在乎的，大家要记住在加拿大拥有1亿加币至2亿加币的人根本就不能算是超级富豪，在多伦多可能都超过100个，因此我在文章中讲的犹太人和意大利人超级富豪都是拥有至少10亿加币资产以上。很多人可能会说二楼不就是几个房间吗？错，二楼的LANDING AREA, 也就是踏入二楼的走廊设计非常重要，有些豪宅是弯曲走向，有些则是全部横向往里展开，还有的是圆弧是RAILING, 四周都是走廊，这些设计都是豪宅的设计，但是要做到很完美则很难，这就是市场上那么多的豪宅设计都有很多问题的原因，至于二楼的走廊宽度则需要根据豪宅占地尺寸而变化，市场上很多豪宅有些只有几尺宽，应该说很不专业，我本人认为是便宜的设计师设计的豪宅。随着时间的推移，我会逐步讲解，真正把自己所学所见，毫无保留的传授给我们华人投资移民和对普通豪宅还有超级豪宅有兴趣的买家共同探讨，以慢慢提高大家的 “豪宅专业知识”和基本常识。本人正宗“豪宅专业知识”均属从师于犹太人，意大利人，俄罗斯人师傅们的教诲。未完待续。 太平洋水深万尺，多伦多豪宅市场水深万丈，豪宅经纪水深超亿尺！小心才是上上策。 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站（中国网站） www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站）滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 www.hhlink.com 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 加拿大多伦多www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 ...购买崭新豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！ | 
发表于 2014-4-4 17:00:45