本帖最后由 david7150041 于 2014-5-19 01:12 PM 编辑
选择豪宅经纪如何避免陷阱（2） 近几年卑诗省西北部出现采玉热，许多人盲目投资，结果却花巨资买来只有麋鹿的牧场。不少华裔商家开始投资玉矿，但多数不成功。当地有些不良经纪会把从其它矿场开采的玉石原石，偷运至拟售矿场，然后放售给不了解行情的买家，当中有华裔买家因此上当受骗。旧金山联邦地方法院2014年3月24日就东湾三谷大学（TRI-VALLEY UNIVERSITY）案做出裁决，并裁定该校一名华裔校长数十项诈骗罪名成立，这些控罪都与被告向联邦政府骗取学生签证，再利用签证向外国学生进行诈骗有关。 由上述新闻我们看到诈骗总有一天会走向法庭的，在多伦多的地产界亦如此，真诚做人，不忽悠，不营销，作为豪宅经纪不能为了金钱而走向法庭，如果高价为新投资移民购买了破旧豪宅，买家居住后就会慢慢发现购买的破旧豪宅价位太高，那买家一定会告发到地产局和法庭，值得大家深思。 下面我来谈谈豪宅经纪应需具备什么知识水平及品德， 这才是投资移民选择豪宅经纪的关键，选择豪宅经纪陷阱很多，有些营销，有些身怀绝技，每人都不同，因此需要投资移民自己把关，一步错，一定万步错。那豪宅经纪到底应该懂什么呢？这才是大家关心的问题，今天的豪宅学术文章就此进行阐述，仅供大家参考。 1: 必须跟随犹太人，意大利人大师傅们学习多年，豪宅建筑工地多年实践经验。科技发展至今，我们人类知识来源于理论和实践相结合，不可能来自火星。没有经历过正宗的豪宅建造过程，就根本不可能了解豪宅建造成本，更不可能了解豪宅建造工艺，因此也就完全不懂豪宅价值的体现，我想大家对此不会有任何异议。豪宅的成交价是：1：土地确切价值。2：豪宅建筑成本（真正成本）。3：豪宅建造工艺。4：合理的利润。以上4点缺一不可，如果一名豪宅经纪对以上4点都不懂，或只懂其中之一，甚至之二，那一定是外行，至少在地球上没有例外。 2：真正专业知识强，从土地价位，设计完美程度，建筑材料，工艺过程，园艺等因素。因此选择豪宅经纪必须要做到货比三家，看其有否真本事，看其能否讲出真正的专业知识来，还是只讲些无关紧要的几大豪宅区，高尔夫球场，学校之类的常识问题，看其能否讲出道道来，能否说服豪宅经纪自己本身，看其能否说服5岁的孩童，如果连5岁的孩童都不能被说服，那就只剩余忽悠和营销了，道理就是这么简单。 3：豪宅建造丰富经验。没有豪宅建筑工地多年经验如何判断豪宅质量？这是选择豪宅经纪的关键。 4：不忽悠，不营销。不知道就要告诉买家不知道，不要不懂装懂。谦虚学习，不搞小动作。 5：详细了解各种建筑材料价格。地板品牌50种，产地及其价格差别巨大。另外屋顶品种居多，价格和寿命相差达到4倍以上，没有经验怎么定价？其次必须了解100多种大理石价位，FIREPLACE品种30余种，必须懂其价位，有些豪宅室内构造是“双墙”，必须懂价值，厨房柜子价格差别达到10倍以上，其下面抽屉的滑道价位差别达10倍以上，必须了解真正价值，大理石价位相差5倍以上，必须了解确切价位，电器品种30多种都要了解价位，门把手和厕所价位相差几十倍，必须懂价位，窗户价位相差2倍以上，必须懂价位，墙壁粉刷油漆和工艺相差3倍以上，必须了解价位，灯具差别10倍，必须了解价位，工艺相差4倍以上，必须懂行，房间门价位相差20倍，必须了解价位，豪宅正门相差10-15倍，必须了解价位，瓷砖价位相差10倍以上，必须了解价位，空调价位相差2倍以上，必须了解，豪宅地基价位相差2倍以上，必须了解价位，厨房台面和厕所台面相差3倍以上，必须了解，天窗价位相差3倍以上，必须了解，设计价位相差3倍以上，必须懂行，门和厨房柜子折页价位差别更大，有些10倍以上，贴面石头和砖差别2倍以上，豪宅内部所有水龙头价格差别10倍以上，主卧JACCUZI价格差别4倍以上，车道价格相差4倍以上，园艺差别巨大，等等，这些都是组成豪宅价值的核心部分，这些不精通，怎么给豪宅开价？火星没有人类，因此豪宅专业知识不可能来自火星。这才是豪宅经纪的真家伙。 6：了解豪宅建造工艺水准及寿命。有些崭新豪宅看似很精美，其实只是花架子，几年后CROWN MOULDING, BASEBOARD就出现断裂，厨房柜子颜色脱落，屋顶漏水，房间里所有的水龙头都需要更换，墙壁油漆质量过5年就要花费巨资重新粉刷， 铺设的地板几年就翘起，嘎吱嘎吱响。这是决定豪宅价位的关键因素，如果不懂行怎么给客人购买？看到豪宅背后的真谛才是行家物语！ 7：了解豪宅区域发展趋势和走向。豪宅区域不同，升值潜力不同，其实豪宅并没有升值的任何要素，主要是土地升值带动了豪宅价格的上涨，比如说有些炒作区域，目前在走下坡路等等。UPLANDS社区3年前的土地80X160的价位在76-78万，2014年的今天需要125-126万方能拿下。HOGGS HOLLOW前几年土地是160万左右的，今天达到了230-260万。WILLOWDALE 4年前土地价位70万左右，今天达到了118万-122万（很多人目前叫价140万，其实并没有买家）。YONGE街以东，CUMMMER以北，在BAYVIEW和YONGE 街之间4年前土地56--60万左右，今天达到了102-115万（大小不同，价位不同）。RICHMOND HILL 的16街以南，YONGE街西面1公里西侧4年前土地是160万的大占地。今天涨到了240-270万（占地不同。价位不同，西面多数是100-110宽，深度在260-425）。YORK MILLS以北，BAYVIEW西面60X150的几年前才105-108万，今天达到了160多万就是明证。看到发展潜力才是投资学问。 8：绝不高价倾销陈旧豪宅。陈旧豪宅接近土地价值，坚决不向自己同胞倾销没有市场的陈旧豪宅（叫土地）。 这些东西都不懂，不会，那怎么给豪宅定价？卖家开价1500万，你来猜测卖家出售的价格吗? 可能这栋豪宅只值500万，你会以什么价位成交呢？豪宅知识不可能靠营销来获取。2013年温哥华陈旧豪宅开价3788万，最后降到1288万，还没有买家，多伦多BRIDLE PATH一带很多的陈旧豪宅多次上市没有买家，然后又多次降价跪求买家，大家不妨分析到底谁购买了，什么价位购买了，是否值得推荐，是否值得购买，成交价位是否大额亏损，几年后出售时能否盈利？这些问题很值得我们探讨，更令人深思，有时令人哭泣。美国豪宅开价3900万最后连续降价至2000多万，还是没有买家，这不是活生生的实例嘛！今天本人就陆续讲解豪宅专业知识，彻底改变华人投资移民购买豪宅的观念，力争20年内赶超犹太人，也许是幻想，但最少20年后我们华人对于豪宅的知识和犹太人相比差距会大大缩小，而绝对不会拉大。由此可看到豪宅经纪的真诚度。 9：作为少数的豪宅经纪“人品”应该说要排列在第一位。现在来探讨一下拥有什么样的人品才是人间正道，我想大家一定会对此概念模糊不清，可能有些人说服务细节好，端一杯咖啡，系鞋带，手持卫生纸待命，让富豪们享受到旧时代皇帝的待遇，表面看来令人信服，富豪很有成就感，但是如果没有真正的行家高手为你把关，本来500-600万的豪宅买家如果付出了1000余万，本来200余万的陈旧豪宅买家付出了300余万，那这些服务细节的意义在何处，又在哪里呢？答案就是这么简单明了。我们中华民族几千年来没有经历过大英帝国文化的洗礼，浮躁，虚夸，忽悠，颠倒黑白是非，虚假营销等今天有过之而无不及。最基本的“真诚”看似简单，可事实上呢？为什么几千年都没有进化？服务细节不能决定豪宅经纪水平，属于虚招，这是正宗的伪命题。 10：作为豪宅经纪，努力学习，一生一世都要在谦虚学习，绝无止境，可以说知识越丰富，自己越感到知识的贫乏，多伦多豪宅建筑商300余人，每个人的知识含金量都不同，如果要达到至高境界，那真的需要从300多名豪宅建筑商身上学习，要集万家之长于一身。。大家可以看到市场上的所有豪宅设计都不同，建造工艺水准差别及其巨大，内部装修风格差别万千，这些都是人家多年潜心学习，领会，发扬光大的结晶，没有系统跟随大师们学习过，就不可能真懂豪宅。 11：作为豪宅经纪永远不搞小动作，做正人君子，付诸行动，不能口是心非，虚假待人，永远不给大家推荐多年都没有市场的陈旧豪宅（叫土地），更不能串通和做扣。戴上安全帽到真正的豪宅建筑工地去谦虚学习10载。否则怎么做豪宅经纪？给谁把关？毛主席说过，实践出真知，没有实践，没有一丝一点理论，那根本就不可能获得真正豪宅专业知识，概率是0.001%。由此可看到豪宅经纪的人品。 12：豪宅经纪不懂就应该从零开始潜心学习，一般来说，只要虚心，假如真能找到高手传授，风雨无阻站在豪宅建筑工地３－５载，水平一定会突飞猛进，记住，这里有个前提条件就是你能找到大师人物教你吗？你能花费巨资学习吗？时间成本，金钱成本，在大街上怎么找到大师级别的人物？可能性有多大？豪宅知识无穷无尽，变化莫测，从师于一人，两人能学到真本领吗？那可是要从师于１０名，甚至于１００名大师级的人物的。设计大师呢？好找吗？人家传授给你吗？建筑材料选择，颜色搭配大师们有哪里去寻觅呢？ 13：潜心，虚心向犹太人，意大利人大师级豪宅经纪学习从业之道，从零开始，唯有此豪宅经纪方能进步，没有其它例外。本人虚心向犹太人师傅们学习从业之道至今已4年有余，他们为了客户利益，就是一块钱也要战斗到底的精神时刻在激励和鼓舞着我，今天本人仍在努力学习中，可以说生命不止，学习不止。 太平洋水深万尺，多伦多豪宅水深亿万丈，豪宅经纪水深亿尺！ 由于篇幅所限，今天话题就到此为止，本人想写的知识实在太多，很想全部免费传授给我们华人投资移民，至此本人将不胜感激，希望对豪宅有丰富经验，国内建筑业背景及其丰富的人士前来一起探讨。大家记住，自学不能成才。华人在世界各地投资失败案例上万起，值得我们华人投资移民深思！ 本人所有知识均属从师于多名顶级犹太人大师傅和意大利人大师傅，没有任何凭空杜撰和猜测！ XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资买卖，豪宅翻建！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站- （中国网站） 华人眼中的多伦多豪宅｜居外中国网站） 有吧中国网站） CHINA VENTURE投资中国（中国网站） 滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作购买崭新豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水团队联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区及买地建造豪宅专业篇章！
| 
发表于 2014-4-11 20:40:48