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豪宅买卖及翻建必读第51篇-华人购买豪宅误区(1)

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发表于 2014-4-12 23:23:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 david7150041 于 2014-4-18 08:13 AM 编辑

投资移民购买豪宅误区(1
XIN CUSTOM HOMES INC.
新辉豪宅开发有限公司总裁
顶级豪宅经纪/豪宅建筑商
购买豪宅前务必登录www.xincustomhomes.com
XIN YU (于新水)416-428-5345
每年3月是加拿大诈骗防范月( Fraud Prevention Month)。诈骗涉及的领域也越来越广,从金融投资到地产买卖,安省证监会(OSC)报告显示,5%的加拿大人是投资诈骗受害者,几乎全国30%的人遇到过“潜在”诈骗陷阱。证监会执法部门经理菲尔德(Allister Field)表示,这些数字“只是冰山一角,很多时候民众没有报案,”实际情况更“令人震惊”。民众被骗后甚至不想告诉自己的伴侣。事实上,9成人受骗后不愿谈这些事。由此我们可以说购买了价位超出市场很多的家庭要是到法庭和地产局讨说法,后果不堪设想,加拿大是民主国度,法官定会保护买家利益的。
上次谈到太平洋水深万尺,多伦多豪宅水深亿万丈,豪宅经纪水深亿尺后多人来电纷纷表示赞同,有6名要购买300-1500万豪宅的家庭来电要求我帮助购买。
今天我再来谈谈投资移民登陆后购买豪宅的误区,以免被忽悠。
1:登陆后迅速购买豪宅。一般来说,登陆几天甚至一个月内就购买豪宅,属于错误的决定,试想登陆后还没有分辨东西南北,对于加拿大,尤其多伦多的行情不可能有全面的了解,对于上市的豪宅更没有确切的概念,对于豪宅的建筑成本一无所知,对于土地升值的潜力没有彻底的了解,对于加拿大豪宅的设计构造完全不懂,那购买豪宅时不太可能做出正确的决断,因此购买的豪宅或者水分太大,或者购买了上市很久都没有买家的陈旧豪宅,或者是设计有严重缺陷的豪宅,我在文章中阐述了多次15年或20年的陈旧豪宅已经接近土地价值。现在已实例来讲解。一栋设计精美的崭新豪宅假如成交价是400万,20年的陈旧豪宅如果以320万,甚至360万成交,大家说是否还具有升值潜力?陈旧豪宅购买后往往花费巨资装修,但还是陈旧豪宅,永远也不可能成为崭新豪宅,原因很多,首先设计完全过时,建筑材料完全过时,一楼和二楼的布局不会像今天的设计一样那么合理。其次过去的豪宅建造工艺水准和当今的豪宅没有可比性,今天豪宅建筑商的构思更超前,灵感更美妙。再次过去陈旧豪宅一楼是9尺至10尺,今天豪宅一楼是10尺至12尺;过去的二楼是8尺至9尺,今天的二楼多数是9至10尺,大家应该会想到楼顶尺寸是不可以更改和拔高的,除非推到重建。BRIDLE PATH一带无数的没有任何买家并且多次包装上市后大都卖给了我们华人,价位及其高昂,多数在1000-1500万左右,那里的土地价位在510-630万之间,马路拐土地(CORNER LOT)510-520万,250X330 的土地550万-555万,300X300 在625-635万之间,那么这些立刻要推倒重建的非常陈旧的所谓豪宅为什么还能卖给华人1000万-1500万呢?这里面到底有什么猫腻,我们没有办法验证,但是可以大胆的说被忽悠的成分居多,也许是新落地的投资移民吧!1名犹太经纪和2名意大利经纪在华人又花费1000万左右成交了陈旧豪宅后马上来电问我买家是否来自飞机场,我在没有验证的情况下只能说可能吧!这是多么惨痛的教训啊。呜呼,我说不出话。
2:超高价购买20年的陈旧豪宅。过去的陈旧豪宅多数用瓷砖或质量较差的大理石,今天多数使用精美质量较好的大理石,过去的瓷砖或大理石尺寸多数是12X12,18X18寸的,今天多数是24X24寸,或36X36寸,超级豪宅多数使用48X48寸的。过去的陈旧豪宅很少在瓷砖或大理石下面铺设电加热系统,今天的豪宅多数都铺设了此系统,这些设施都是没有办法改变的,因此刚登陆就购买豪宅很难了解加拿大的市场行情。即使购买崭新豪宅很多人还是没有彻底的观摩多伦多市场上100懂或200懂崭新豪宅,所以没有办法全面的了解豪宅,至于豪宅知识那根本就不具备,在我撰写“豪宅常识”和“豪宅专业知识”时多次讲解到豪宅经纪的水准问题,新移民登陆没有机会接触大量的豪宅经纪,因此根本就不了解豪宅经纪,这和下象棋一样,你只见识过一名所谓的象棋高手或者说会下一点点,有否接触过真正的行家高手?豪宅经纪知识水准差别亿尺,远比太平洋更深。
3:人云亦云选择豪宅区。本人的客户告诉我,他们抵达多伦多后一般1至2天即刻购买豪宅,尽管市场上没有合适的,国内的搜房网把在大多地区很多没有买家的陈旧豪宅POST到网站里,大肆宣扬某某豪宅区豪宅抢购等信息,标价极其高昂,严重影响了未登陆的投资移民,因此他们还没有落地就知道要在那个区域购买豪宅,看到市场上无数陈旧豪宅买家以高价位购买的很多是我们华人,BRIDLE PATH一带高价购买的陈旧豪宅多是华人,在YORK MILLS北部,BAYVIEW东侧我们华人购买了非常陈旧的所谓豪宅,价位低于400万,试想在马路对面较新的豪宅价位都低于300万,那为什么新移民会以400万以下的价格来成交20多年没有任何升级的普通房屋呢?从此案例我们可以看到,假如此家庭登陆多伦多2个月后再买购买,那他们家一定会在豪宅经纪之间做出选择,很可能会遇到真正的行家高手为其把关,更有可能会节省接近100万。由此可以看到豪宅经纪水深万丈。有些人致力于营销和包装,有些人则做实业,有些人则为客户即使一块钱也要战斗到底,有些行家永远都不会为了多次曝光,混个脸熟而丧失做人的原则,行家高手会为客人从土地价值,豪宅设计精美程度,豪宅建筑材料,工艺过程为客人全面把关。
   4:学区选择的误区。前不久新闻:“中国改革开放以来,30多年的高考出了1,000多个状元‘全军覆没’:没有一个成为国家精英级的人物,也无一人成为行业领军人物或国际大师”。德国人才学研究学家威尔尼茨教授说,人才的成长与发展是德、识、才、学诸因素的综合效应,任何一个因素的缺失,都会成为学生成才道路上的障碍,甚至是致命的障碍。 新加坡国立大学的一位财经教授曾告诉她的学生,不要太在意分数,重要是学懂,会运用。她说通常在学校拿A的学生毕业后给拿B分数的学生提包,意思是说,成绩并非是一个人成功的唯一标准。由此新闻我们华人应该看到过多的注重学区反而会选择错误豪宅区,学校固然重要,但不是唯一选项,那些天天只会讲述这里学校如何如何的人从某种程度上迎合了刚登陆的新移民。由此看到新移民购买豪宅时要参考学校的情况,而不是蜂拥而至抢购没有购买的,价位又特别高昂的豪宅。
5:社区选择的误区。豪宅所在的社区决定了未来几年豪宅价位的走向,因此选择真正的行家里手为投资移民购买把关就会做到事半功倍,往往可以为新移民节省大量金钱,至于有些人讲客户有的是钱,亏损几百万都无所谓纯属无稽之谈。为什么我没有看到大家给多伦多大学捐款,为什么没有捐助慈善机构来流芳百世?下面具体描述未来几年发展潜力巨大的社区。在1999年-2014年WILLOWDALE社区发展迅速,翻建蔚然成风,目前已接近尾声,剩余的土地价格极其高昂,以失去了投资的潜力。未来5-10年发展最快的占地较小50宽-60尺宽,深度在150-160的社区当属NEWTONBROOK社区,也就是FINCH 以北500米外,YONGE街和BAYVIEW 街之间,目前这一带崭新豪宅价位已开始大幅飘升,2013年底里4500平尺的豪宅价位已达到了230-237万,本人预测在2015年这里会出现成交价位250万的豪宅,相比之下这里的占地要远远大于FINCH以南的WILLOWDALE, 那一带的崭新豪宅90%以上为3100-3300平尺。占地40-50宽,深度在120-125尺,价位在200-250万(土地尺寸不同价位不同)。而深度在150-400的当属RICHMOND HILL的SOUTH RICHVALE。豪宅翻建遍地开花,犹太人,俄罗斯人,意大利人,还有大量的伊朗人都在此处翻建。占地60-80宽,深度在140-180左右的要数HOGGS HOLLOW,这一带崭新豪宅价位非常高昂,从310万-750万不等,尽管有些成交价位800多万,但是实际上严重与市场价位脱节,被忽悠和营销了。多数在310-550万之间。翻建程度较低,旧房太多。占地75-80宽,深度在140-160尺的沿着BAYVIEW的两侧,YORK MILLS的北侧伊朗人在此翻建,每年仅有几栋在翻建,工作在市中心的人士可以考虑在此购买,其他家庭不太适合在此购买,占地小,价位高。BRIDLE PATH翻建很少,3年才能建造一栋15000-20000平尺的豪宅,多数属于陈旧豪宅,很多豪宅上市多次上市都难以找到合适的买家,最后都卖给了华人,华人购买的陈旧豪宅价位远远高于其他民族的价位,很值得我们深思,可以说炒作倾向特别严重,20多年,甚至30多年的豪宅开始叫卖,我们华人没有看到业主叫卖的原因是什么?过时,一切豪宅的因素全部过时。多数属于土地价值,多望大家小心。
6:豪宅经纪选择的误区。不知从何时起华人地产界兴起的豪宅专家风,大师,首席,院士遍地开花,在本人与犹太人,意大利人,俄罗斯人还有伊朗豪宅投资人士,豪宅建筑商,豪宅经纪探讨过程中发现他们对于我们华人这一营销现象嗤之以鼻,连一块大理石,一块地板,一块砖头价位都不懂的人都戴上这么多高帽,甚至于连一块大理石怎么铺设,需要几套工序,大理石下面水泥多厚的尺寸都一窍不通竟然说成是大师,首席,本身就是营销,为什么多次包装上市没有买家,最后被这些所谓的名家给营销了,难道不说明问题?花费1500块钱拿下地产经纪牌照就是名家?这不是开国际玩笑吗?出来走几步让大家瞧瞧看怎么样?豪宅建筑材料和工艺决定了豪宅的价格,这些知识不会,不懂,不管怎么营销和包装,没有办法了解豪宅确切价值,只能根据业主开价来谈判,不知大家有没有看到很多的业主开价非常离谱,就是等待外行人来讨价还价,小心高价购买了豪宅后被买家告发到地产局和法庭,吃不了兜着走。那是要赔付巨额资金的。因此选择豪宅经纪是购买豪宅的第一步,一旦走错这步棋,你就会付出远高于市场价位的钱财。很多时候这些所谓的名家都是根据卖家叫价来猜测价位而已,这就是事实,这就是华人圈子里的规则。豪宅市场水太深,豪宅经纪水平差别千万级,当心那!
7:购买豪宅时机误区。很多华人投资移民登陆多伦多后不分青红皂白一天或两天就成交,这属于贸然投资,大家有没有看到华人全世界投资为什么亏损千万家,即使我们祖国投资美国两房的房地利和房地美都全部亏损,难道这是偶然?非也。我多次对投资移民讲解购买豪宅的最佳时间段多数在每年的4月-6月份,仅有个别的豪宅会在7月份竣工,一般设计精美的豪宅,使用高级建筑材料的豪宅,工艺水准高级的豪宅上市只需要2-4周就会出手的,因此多次上市包装的崭新豪宅或陈旧豪宅缺陷太多,很少具有买家,过去的2013年以高价位成交的陈旧或新豪宅基本是华人,本身就很说明问题,难道外族人都没有我们华人的实力,事实上我们的财富根本就没有办法和犹太人和意大利人相比,尽管很多富豪财富达到了数亿美金。
大家记住,自学不能成才。华人在世界各地投资失败案例上万起,值得我们华人投资移民深思!
本人所有豪宅知识均属从师于多名顶级的犹太人大师傅和意大利人大师傅,没有任何凭空杜撰和猜测,记住,世界上的豪宅价位和土地价值不可相互比较,因为都是定制豪宅,属于唯一性,土地相邻100米价位可能相差巨大。
太平洋水深万尺,多伦多豪宅水深亿万丈,豪宅经纪水深亿尺!
XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖,土地投资买卖,豪宅翻建!
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