加拿大的房地产市场到底有多少外国买家进入？
联邦统计局和加拿大按揭及房屋公司（CMHC）2017年12月的数据显示，温哥华的所有房产物业中，只有4.8%；多伦多所有房产物业中，外国买家只占3.4%。
加拿大房地产协会的房价指数显示，从2005年1月到2017年11月，温哥华房价增加了173.7%，多伦多房价在此期间上升了145%。
过去3年温哥华房价上升了60%，多伦多升了40%。
多伦多和温哥华令人望而生畏的高房价背后，到底是供应不足还是因为外国买家，一直在争论！
而加拿大本地某些媒体的报导看，更多强调外国买家。
温哥华实施15%的外国买家税前，房价年增长率已超过30%。
大量媒体报导来自中国的投资者炒房，导致当地居民上街抗议，指中国买家使他们买不起房。
2016年8月，BC省政府对温哥华房市实施外国买家税，房市即时降温，但持续半年后，房市又回暖。
2017年4月，多伦多房价年增长率超过30%，安省政府实施同样的15%外国买家税，房市随后经历了和温哥华类似的冷却过程。
期间朝野对房价高升的原因争论不休。
政府及行业开始统计外国买家的购房记录，发现他们的比例没有想像中的那么高，且实施外国买家税后，比例已大幅下降。
不少行家认为，房市在外国买家税实施后马上下滑，主要是心理因素造成的。
多伦多地产局每个月报告房市销售量及价格下降时，几乎都提醒说，很多买家在观望，市场供不应求的状况没有本质改善，那些观望的买家入市后，房价还会上升。
房市冷却更重要原因
多伦多及周边城市去年实施外国买家税后，央行先后调升了3次利率，从0.5%升到了1.25%，房贷利率上升显然会抑制人们的购房能力；今年开始的还贷“压力测试”使更多人获得贷款的能力明显下降。
很多学者专家认为，房贷政策收紧及贷款成本升高，足以抑制房市过热。
确实，今年3月多伦多地区二手房屋销售数量较去年同期下降了40%，平均房价下降了14%，从915,126加元降至784,558加元。
不过，多伦多公寓市场一直没有下滑迹象，在像独立屋这样的矮型房量价齐跌期间，公寓一枝独秀，3月份的情况是，独立屋、半独立屋和镇屋的平均价分别比去年同期下降17.1%、8.8%及9.5%；公寓相反，平均价上升了6.1%。
这正好表明，房贷成本上升使人买不起较贵的房子，很多人只好买公寓了。
也就是说，市场的整体需求不一定少了。
按多伦多地产局市场分析总监Jason Mercer预计，因为供应低于平均水平，随着销售增加，今年整体房价成长会高于第一季度。
新住宅最新数据显示，大多地区独立屋、半独立屋和镇屋的平均价比去年同期上升7.4%；新公寓价格更是飙升了39.4%。
建筑业与土地开发协会（BILD）首席执行官威克斯（Dave Wilkes）称，3月份新屋市场大约有4个月的库存，而健康的市场应该有9至12月的库存。
多伦多房市面对的挑战，有外国买家税、收紧房贷规则及利率上升，更严峻的，是持续的供应短缺问题。
华人或是替罪羊
外国买家推高房价，是外部因素带来的影响，供应不足，则与政府政策关系密切。
终于，有一名BC省议员站出来，质疑政府政策不妥，暗示中国买家只是替罪羊。
现在BC省已是新民主党当政，最近他们把外国买家税提升到20%，还计划要出台房产投机税。
上届和这届都是自由党省议员的Sam Sullivan最近公开向媒体喊话，说媒体过分渲染了外国买家的作用。
据straight.com报导，Sam Sullivan说，温哥华媒体关于房市的研究出了超过100篇文章，渥太华的的学者只出了5篇。
一方认为要抑制房市需求，尤其是外国买家的需求；另一方认为，应该通过废除政府的反建房政策，增加供应。
目前的情况是，69%的居民将高房价归罪于外国买家，18%的人认为，这是政府政策造成的。
Sam Sullivan称，有30位拥有博士学位的经济学家用数据证明，温哥华房价上涨有75%可以通过收入、人口和贷款利率预测。
剩下的25%，他们发现供应弹性是个重要因素，温哥华房市的供应弹性指数全国最差（0.25），其次是多伦多的0.5。
埃德蒙顿、蒙特利尔和卡尔加里属于健康范围。但是，“BC省政府支持了责怪外国买家的理论”。
他的结论是，在那25%使房价上涨的原因中，地理和不利建房的政策占了大部分。所以，应该受责备的是政府。
Sam Sullivan批评的，当然是现任新民主党政府，不过，在2016年首先施加外国买家税时当政的，是他所属的自由党。
Sam Sullivan甚至提到中国人很无辜，100年前他们被谴责在BC省赚钱寄回中国，现在被责怪把在中国挣的钱拿来BC省买房。
一年前安省政府为抑制房价上升实施的15%外国买家税，看起来起了效果，外籍人士买房的数量比例大幅下降。
安省政府财厅的新数据显示，去年4月实施外国买家税后，多伦多一度炙手可热的房市持续降温，外国人购房的数量持续下降。
在多伦多，去年5月份出售给外国买家的房产占总房产销售数量的比例是7.2%，在今年2月底为止的3个月里，这比例变成了2.5%。
这3个月内，外国买家共购买了267套房产，其中公寓单元占了77%，多数是较高价的公寓。
安省自由党政府认为，外国买家购买房产数量比例的下降，标志着政府施加外国买家税的政策获得成功。
房市冷却，对减轻当地居民的住房承担力有帮助。
但是，肯定不止是外国买家税导致了所有这些变化。
很多专家认为，期间房贷利率的上升起了很大作用；银行收紧审批房贷，尤其是今年1月开始的还贷“压力测试”，对冷却房市起的作用更大。 | 
发表于 2018-4-28 10:56:47
