本帖最后由 david7150041 于 2014-6-22 10:12 PM 编辑
HARRISON社区发展潜力(1) XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 [华尔街日报] 报导，上月底第一宗交易过户后几天，一位中国买家把购入的一个小单位上市求售，寻求藉转手迅速赚一笔。这个一卧室公寓在圣诞节前的周五 (12月20日)，以360万元出售，但在除夕当天上市，却索价600万元。市政府的纪录显示，该名「One57」的买家，是来自上海的刘某，合约是在2012年4月销售。 看到此新闻报道，我心情特别沉重，看看大家都到了什么心态，都想一夜暴富，大家都想从新移民身上挣到一大笔血汗钱，在多伦多亦如此，购买陈旧豪宅1年后即可上市也能挣到巨大的钱财，看来投资地产还是很有“钱途”的。 在探讨此区之前, 我不得不说明此区在未来6-8年发展与BAYVIEW以西相比会发展较慢，原因有4点。 1：此区在20前就开始翻建，那时的设计，建筑材料，还有工艺水准和今天都没有可比性，完全是过时的老格调，10年之前又有一大批翻建的，到今天为止这里很多10-22年房龄的所谓豪宅，那到底今天还能称之为豪宅吗？答案是否定的，室外设计过时，室内结构极不合理，建筑材料都是10多年前，或20年左右的，今天我们在市场上想买都没有卖的，大家自己判断这是否叫做“豪宅”。 2：此区学校以及教堂很多，还有在YORK MILLS和BAYVIEW的东北角有大批的TOWNHOUSE。靠近学校较近的一般来说我们华人能购买，其他族裔的买家会减少许多，由于靠近学校早上上班时间这里在学校周围送孩子的车可以说是川流不息，自家门前都停靠了车，想退出车道都很艰难，再说噪音也很大，这就是为什么靠近学校的物业政府收取的地税便宜的根本原因。另外SWANSDOWN DRIVE上很多土地宽度是70，深度是200-300的，背靠小溪，具有斜坡（SLOPE BANK）, 在未来几年推到重建时期深度是不可使用的，因此我们可以说土地价值的深度大都在130-135左右，其后全部是大斜坡，BANK区域10米内，也就是33尺只能种植草坪，不可以挖掘和做任何的建筑，因此没有使用价值，为此在此购买的华人需要非常小心，豪宅也好，陈旧房屋也好，首先要看其土地使用价值，其次才是房屋，不能本末倒置。购买豪宅时要关注的要素首先是土地目前和未来的使用价值，有些土地虽然很深，但是由于受到TRCA的限制，基本没有价值，因此有真正的行家为买家把关才是最最重要的，而非佣金返还，购买亏损300万，返回佣金20万，还是亏损280万，这是地产行业的规则，希望华人小心。 3：此区特别适合翻建的地块较少，因为过了BANBURY ，往东面的土地深度不够，很多是110，也有些是120深，不太适合翻建，并且越靠近LESLIE土地越便宜，很多时候你翻建完毕可能会上市很久都没有买家，这才是投资的关键所在。 4：适合购买和翻建的土地特别少，这里华人和伊朗人较多，陈旧平房（土地）要价太高，投资人士购得后利润太少，令人望而却步。 现在根据我和伊朗投资人士交流后的感受在此一并传授给我们华人。 大家都明白在此区有一所著名学校------------HARRISON学校，该校有IB课程，是难得的一所著名公立名校，如果此区出现崭新豪宅，是特别适合购买的，但要记住前提是新豪宅设计有否问题？建筑材料怎么样？工艺水准如何？出门几步远就是学校吗？等等都是考虑购买的因素，此区有很多的陈旧豪宅多次叫价和包装上市都没有交易，我们要三思而后行，前不久一位朋友介绍来一个客户要我给予购买此区的豪宅，由于没有崭新的，做工精美的，只有几栋陈旧的叫价都接近400万，在我介绍和逐项点评，包括车道，园艺，豪宅外部造型，从图片看室内的建筑材料，颜色搭配，入门后走廊的宽度比后，客户自动放弃了购买的欲望，首先我在此表示，我不能为你购买不值钱，没有升值潜力的豪宅，其次我也不能为你购买那些叫价比在此区买地和建造豪宅的成本都高10-20%的豪宅，陈旧就是陈旧，我不可以撒谎和欺诈大家，这是做人的原则，对此我和一名在OAKVILLE一带非常有名的犹太经纪沟通过，他完全赞同我的做法，由于我接触的投资人士特别多，从犹太人，意大利人，伊朗人还有华人，因此我也需要学习在密市和OAKVILE一带的土地价值，升值潜力等知识，当然对于豪宅的设计和建筑风格，还有成本，颜色搭配等知识更需要每日更新，唯有此才不会被时代所淘汰，因为以前跟从多名活跃在大多地区的名家学习多年。 那么此区未来几年还有很大的升值潜力吗？在目前看来其升值潜力要比BAYVIEW西侧的小很多，当然和YORK MILLS南面的是没有可比性的，区域不同，升值潜力则完全不同。 在此区未来几年有较大潜力的街道分析如下。 1：ROLLSCOURTDR 此条马路上的土地宽度多数是73-80的，深度在145-160，因此非常适合翻建，这里适合建造每平尺220-225左右的豪宅，但是看到市场上的15-20年的老豪宅造价相当的低，可以说是和大规模开发的并没有什么差别，希望大家要小心。厨房第一重要， 主人房第二重要，第三就是餐厅，第四才是OFIICE(LIBRARY), 第五是地下室的设施，最后才是室外的园艺，其中最后2项是次要的，大理石的颜色非常重要，因为一旦铺设后在未来就很难以改变，具体原因我以前讲述过，在此简略。 2：Berkindale Dr 这条马路上的土地非常适合翻建，价位不是太高，购买后翻建获利还很客观。 3：LAUDERDALEDR 这条马路上的土地很多是75X160左右的，尽管前几年伊朗人在此翻建了部分，但是还有很多土地可以购买来翻建，还记得在此马路上的豪宅华人以高出100多万购买了CORNER 房屋，而其邻居比他买的靠大街更远，并且不是CORNER LOT，买的价位比其便宜40%， 都是同一BUILDER建造的，质量完全一样，建造日期也相同，理论上来说老外买的那一栋一定比我们华人买的值钱，那为什么我们就高价为购买呢？百思不得其解啊！ 4：BERKINDALE CRES 街道上的土地宽度75，深度多数在130-140之间，价位还可以，周围没有学校，没有教堂，土地宽度很好，特适合建造5000-5200平尺的豪宅（+3个车库，是TANDEM 车库），并非一排3个，记住这一点非常重要，一般来说95宽以上才适合并排建造3个车库。 5：HONEY PL 马路东侧的土地特别适合翻建。此条马路东侧上的土地多数65X140左右，但后面宽度多数达到130-145，属于PIE LOT, 非常适合翻建5000-5200平尺加TANDEM 3个车库，前面既然是65尺宽，怎么能建这么大的呢？请思考，一定能，并且还可以建更大一些的，但是由于受到土地的深度影响，只能适合建造5000平尺的豪宅。 6： VERNHAM AVE 马路上的土地大多是宽度82，深度在144—152 之间，非常适合翻建6300-6400平尺加3个OVER SIZE的TANDEM 车库豪宅。 7：FARRINGTONDR 马路上的土地多数是75X150的，只有最北面的几栋是80宽的，75宽的特别适合翻建6000平尺加TANDEM3车库。出售后获利很客观。 在此区购置土地时要特别小心，最好不要买大街，如HEATHCOTE,BANBURY, HARRISON等马路的上的土地，由于这都是大街，交通繁忙，这里学校多，应避开距离学校近的地段。 回顾过去的2013年，在这里购置物业的华人很多都是购置的距离学校太近的，距离大马路近的，至于那些西人还有伊朗人居住了15-22年的破旧房屋大多都卖给了我们华人，真挚的希望大家反思，为什么会以高价倾销给我们呢？难道背后里面有什么…….?2栋房子距离不足20米，并且在同一街上，土地价值大致相当，有的宽些，但是较浅，另外一栋窄些，深度好，其中窄些但深度好的几年的崭新豪宅卖给我们华人的反而便宜55万，而那栋20年左右，里面非常糟糕的，我们华人却高出55万成交，原因是什么？外人永远觉得是个谜。想必内情我们无法得到答案。只求买家居住半年后，了解了周围的情况之后就会有进一步的行动。 鉴于多名投资移民要求，我会在不久，可能在未来的几期之间左右写作犹太社区专栏，大额投资翻建豪宅区域介绍，其中占地都在100-250宽，深度在250-450的区域，潜力分析，另外也专门写作2期陈旧豪宅倾销的深层次原因分析。炒作新投资移民问题分析。 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 太平洋水深万尺，多伦多豪宅市场水深万丈，豪宅经纪水深超亿尺！ XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 下面是加拿大各省相互转载的网站链接。只有2个是我发布的，其余为中国和加国各省自行相互转载的。 www.ds.zhongguo.ca/bbs 多伦多-中国家 ... www.home.ynet.com 北青网房产_北青网 www. ottawa-cn.tomlist.com/read.php?tid=1505 渥太华人- 华人社区www.hhlink.com 海外导航网 www.calgarynewlife.com 卡尔加里新生活论坛 www.forum.yorkbbs.ca/showtopic-3101683.aspx 『 房产投资』 - 约克论坛-www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? HaltonChinese www.vandaily.com/House/ 温哥华地产中心 - 温哥华网www.cctown.ca/house/Article 房屋- 加国通--. www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站） 19投综合 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站|EB-5 - 购买崭新豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队XINCUSTOM HOMES TEAM联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录：www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！
| 
发表于 2014-4-25 23:38:02