本帖最后由 david7150041 于 2014-6-22 10:12 PM 编辑
FOREST HILL豪宅探讨（1） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 北美崔哥：我们中国人是全世界少有的求上进争第一的民族，我们每个人都不惜一切代价地伸出一根小手指当第一，我们天生不肯把小手指收回来，抱在一起合成一个拳头。春晚的兴起，让憋坏了的海外华人终于发现了一个舞台，不论原来是学兽医的还是学物理的，顷刻之间都变成了歌唱家。 多伦多地产界这一营销现象亦值得我们民族深思！实事求是的又有几个呢？西方文化讲究的就是诚实，但在我们祖国3600年文明史上还没有出现这一词汇，甚至连我们的词典里都没有这个词，真心希望投资移民投资土地，购买豪宅前要做好功课。 下面来谈谈FOREST HILL 豪宅区域的情况。 1：在这片豪宅区，土地较宽且深的很多豪宅都坐落在Warren Rd街上，这条街上的豪宅土地宽度从70-78尺不等，深度非常好，多数在170-175之间，土地价值在360-450万之间，由于靠近商业大厦，学校，教堂等处土地便宜，而安静小区则昂贵许多，因此，购买陈旧平房时价位不能一概而论，这就是购置旧房的学问，经常同样的土地价值有时相隔100米远，价位相差20-30%。之前许多文章中本人早已阐述过，真诚希望我们华人投资移民下手前要请真正的行家里手把关，而非被忽悠专家给忽悠了，这条街道上有许多陈旧豪宅叫卖，但很难交易，这就是为什么他们多次包装上市的原因，我以前对投资移民讲过，我们绝对不可以叫价的百分比来看待成交的情况，进而要以专业的角度评估和分析，更不能从GOOGLE上猎取专业知识，自然更不能猜测，大家都知道自己都可以猜测的话，为什么会出现经纪这一行业，这条马路上的豪宅陈旧的非常多，崭新的少，因此成交并不活跃。 2：相比WARREN RD街道，Dunvegan Rd 的成交则活跃的多，这里土地宽度40多的很少，60多，甚至75，80宽的都有，深度多数在175左右，目前在这一带购置土地（旧房）的价位大约在230-470万之间，下面我们以75尺宽为例，如75X175，在这里可以卖到460-470万左右，同样的土地距离商业大厦进和安静区价位相差之大可以吓死人的，以上面的75X175为例，如果后院是学校或商业中心，那价位要便宜很多，也就是说成交价在360-370万之间才是合理价位，至于街角处的旧房或崭新豪宅不能以土地的大小来计算其价值，我们首先要从真正的专业角度来评估，要扣除SIDE SET BACK这部分，另外还要考虑不安静这一因素，更要考虑到未来几年出手时难以成交这一要素，最后也要考虑从自家车道退出时，马路两侧都有车穿梭通过而造成安全不确定这一要素，总之购置豪宅也好，购置土地（旧房）也好，需要考虑的因素太多，当然豪宅的设计问题非常重要，作为豪宅经纪必须要跟随大师潜心学习多年，花费巨资，并且有大师愿意教授的情况下才可以成才，否则只能是纸上谈兵或猜测，人类社会发展至今还没有例外，难道说华人就有例外？？？至于未来的几百年有没有例外，本人不得而知。同时这一带豪宅的建筑材料相差非常之大，我们豪宅经纪要懂得这块大理石，甚至地板等等一切建筑材料到底是多少钱，因为这决定了你购买豪宅的开价，猜测有时相差可以达到50%，甚至70%的误差。因此作为豪宅经纪需要学习的东西太多了，试想建筑材料每年都有新产品上市，你怎么猜测？我们不能说我天天在豪宅区转悠就懂豪宅，更不能说我知道这里有高尔夫球场，这里有学校，那里有教堂就懂行，这就像是我们天天看下象棋就是象棋大师一样，都是不专业的，正所谓没有实践和理论相结合永远不能成为大师，那么有了理论和实践的结合就能吗？答案还是否定的，有人下象棋20载也不能成为大师就是明证，需要跟随大师人物天天学习很多的时候都不能成才，虚心使人进步，终生学习才能提高业务能力。 3：在森林山豪宅区RussellHill Rd街道上的豪宅也好，土地（就平房）也好，时刻注意其豪宅或土地的深度，在这里深度非常重要，因为这一带的居民要求后院有游泳池或夏日乘凉的小亭子，因此土地越深价位越高，这和其它豪宅区有这本质的区别。这条马路上的土地或豪宅有着太多的50宽，150深的，还有很多50宽，190左右深的，价位相差及其巨大，我们不能以宽度来衡量其价位，可以说没有可比性，希望大家小心。同时也有55宽，190-270深的，一般来说达到了55尺宽，在这里就很具有升值潜力了，和WILLOWDALE那一带差别很大，这条马路上有部分70-75尺宽，深度在150-200的，可以说是森林山豪宅区中较大的土地了，价位相当的高昂，我们以75X160（170）的土地（旧房）为例，没有RAVINE的可以卖到490-500万左右，具有RAVINE的可以卖到520万，这条马路上有栋旧房土地是125X218的，叫价1000多万没有成交，属于PIELOT，后面宽度大约是145左右，应该说非常好，可以切割成2个LOT，建造2懂崭新豪宅，每栋62.5宽，深度达到200多了，并且加上PIE型，可以说土地价值达到了67尺宽以上的价值，那为什么会没有成交呢？原因到底是什么？我们华人有没有人真正懂行？可以讨价还价来成交啊，我在此抛出此题作为“豪宅土地问题探讨”，请大家踊跃报名回答，看看到底华人有没有人懂行？大家不都是大师吗？此类问题一名做了10多年的经纪以前询问过本人，他怎么研究都不得其解，用他的话来说没有系统跟随大师学习一生都没有答案可循，唯有猜测。这条马路上的豪宅或土地（旧房）很多是有RAVINE的，价位相差很大，具体的土地是50，或55宽，深度是150，有些是75尺宽，160多深的，具有RAVINE，非常值得购买，就是叫价偏高，很多时候是我们自己以高价成交而造成了今天业主们都殷切地盼望和焦急地等待这那些从机场拉来的新投资移民造成的局面而已。至于那些暗道机关或内幕本人不能在媒体发表文章阐述。 4：ForestHill Rd 马路上的豪宅和土地多是45宽，深度在190左右的，可以兴建小豪宅，由于政府对于建造豪宅的长度有限制，因此在此马路上购置旧房推到重建需要申请政府要求的ADJUSTMENT，一般来说历时3个月左右，尽管政府工作人员说2个月左右，但是很难在此时间段内完成，因此购买时需考虑，申请费用3000多块钱，这条马路上仅有个别的旧房或豪宅土地宽度是60多的，相比而言即使这里60多宽的也不可以和上面提到的马路上的豪宅价位比较，因为那里多是宽的，这里多是窄的，总之豪宅区域，马路，宽度，深度等要素太过复杂，本人难以一时能三言两语解释清楚。 5：RidgewoodRd 马路上的豪宅土地宽度多数是60多一点，深度是280-300的，价位也非常高昂，很多都是RAVINELOT,记住购买RAVINE LOT时有许多要素要考虑，要看到RAVINE的深度，这是非常重要的，对于西人来说都是小儿科，但对于华人来说就如同登天，RAVINELOT后面的树林受到建造限制，不可以随意砍伐，建造豪宅时不只是到政府申请许可，首先要到TRCA去申请，批准后才可以到政府的BUILDINGDEPARTMENT申请建筑许可，过程复杂，耗时6-8个月，很多的RAVINE都有缓冲区（BUFFER AREA），还有BANK SLPOE 限制等因素，希望大家小心，因此建筑面积要受到TRCA的管制，我们不能随意购买，随意建造，因此购买土地，或建造豪宅，或购买豪宅要考虑的因素太多，这哪里是在GOOGLE上搜索一下就是专家的，随意包装，随意吹嘘都不是专业人员应该具有的素质要求。 6：MillbankAve 马路上的豪宅土地多数是40-50宽，的，深度在130-160之间的，有些35尺宽的也属于PIELOT，建造豪宅时可以按照45-50尺宽的建造，具体因土地PIE形状而定，这里只能建造小型的豪宅，车库向下倾斜的那种，也仅有此方法能扩大室内使用面积，但缺陷太多，入门有很多的台阶，下雨或下雪时积水很多，尽管车库前有通水孔。 7：MontclairAve 马路上的豪宅土地宽度为50-56尺之间，深度多数是140左右的，在这一带也属于土地较好的了，可以说属于此区中等左右的，价位还可以，很值得购买，但是喜欢占地大些的家庭就可以在此购买了，在这一带40尺宽，深度130左右，质量好，设计精美的可以卖到400万上下，大家记住我说的设计问题，还有建筑材料问题，这才是豪宅价位的关键。不可以随意比较可猜测，豪宅都属于定制，具有唯一性，不能相互比较，那是猜测专家的发明而已，属于唬人的，这和豪华汽车一样，你看着大奔驰跑车和兰博基尼好似差不多，兰博基尼又好似和布加迪差不多，其实价位相差甚远，原因就是设计价位好，材料完全不同等因素，看到这里大家真的需要醒悟了，猜测和比较，还有在GOOGLE上搜索都不是专业的，属于猜测性的。 至于其它街道上的豪宅或土地等分析我会在未来一一讲解，本人将多年从9名著名大师级人物处学习到的知识无偿奉献给我们华人投资移民和地产经纪，希望能对大家投资有所帮助，一切知识均来源于多年来师傅们的哼哼教诲，更源于自己日夜兼程潜心学习后的心得。 太平洋水深万尺，多伦多豪宅市场水深万丈，豪宅经纪水深超亿尺！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345
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发表于 2014-5-2 19:12:57