本帖最后由 david7150041 于 2014-6-22 10:10 PM 编辑
多伦多“超级”豪宅现状分析（1） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 新闻报道：中国土豪天价疯抢海外豪宅 不懂房事被忽悠惨了 在中国投资客的“豪宅情结”愈演愈烈的同时，违法改建、空置率高、偷税漏税等问题接踵而来。由于对当地政策的不了解，被“忽悠”的中国买家亦叫苦不迭。有专家指出，“海外豪宅热”升温的背后，隐藏的投资风险不可小觑。对于掘金海外房市的中国人来说，需要补的功课还很多。无独有偶，在加拿大，高端物业的华人买家已经成为了主力军，甚至最贵的豪宅也是由华人买下的。中国买家投资海外豪宅市场应提防“被忽悠”，富豪掷现金买房、盲目上网订房等行为，都是海外豪宅投资需要规避的隐患。 2013年-2014年多伦多地区超级豪宅叫卖和购买蔚然成风，华人几乎占据了很大一部分市场，然这些被人们称之为超级豪宅的状况到底是什么样子呢？可能在华人圈子里没有几人能讲的出来。本人今天就来谈谈这个话题，把压在华人身上的沉重大山搬开说事。在BRIDLE PATH一带自去年以来，很多业主都在叫卖，即使没有上市也在叫卖，那这些占地1.8-2.5英亩的所谓超级豪宅到底是什么状况，内部设计，建筑材料，装潢等是否是按照超级豪宅来做的呢？本人可以大胆的说多数叫卖的这些陈旧超级豪宅建筑材料相当的便宜，设计并不精美，建造工艺非常之粗糙（本人以真正专业角度来探讨）。在这一带有一栋只有几年新的所谓豪宅90%的建筑材料使用的竟然是建造TOWNHOUSE的材料，建造便宜房子的工艺，车道连INTERLOCK都没有，即使没有也没有关系，沥青车道到处破烂不堪，有几块小砖头都是几毛钱一块，最后也都卖给了华人1000多万，难道这不能说明问题？这里买一块300X300的土地才600多万一点，250X300左右的大都在550万，街角(CORNER LOT)土地便宜很多，多数在510-515万（2英亩的）那投资750-800万建造豪宅（包括设计，建筑，园艺，石砖车道）才1300-1400万，这是设计大师设计而成，使用市场上的顶级建筑材料，雇佣顶级的意大利建造技工，那这些陈旧，设计问题多多，低级建筑材料的豪宅怎么才能够卖到目前的价位呢？卖给刚下飞机的新移民或土豪，大家见到过本地人购买了吗？否也，见到过本地的超级犹太富豪买了吗？没有？大多地区超级犹太富豪和意大利富豪多数居住在康山（THORNHILL）和列治文山（RICHMOND HILL 的SOUTH RICHVALE）,仅有个别的居住在HOGGS HOLLOW,这一带基本都是华人在抢购这些做工粗糙的所谓超级豪宅，也就是说在炒作土豪移民。高价购买几年后再以更高昂的价格卖给下一个新土豪。事实上能吗？大家都清醒了怎么办？卖给谁？这才是问题的关键所在。记得2012年和2013年那里有一块极不规则的土地（已没有房子）叫价接近800万，那事实上这块土地到底值几个钱呢？一名意大利经纪要我向华人推荐，我拒绝了，他问我能否从飞机场（AIRIPORT）拉来新移民卖到600万，我立即拒绝了，事后此业主都承认了叫价高的目的就是卖给我们华人，西人能买吗？永远不可能。这里的破旧不堪的豪宅不可以以叫价的百分比来成交，有时50%的价位成交都亏损巨大，美国，温哥华叫卖的豪宅不都连30%的价格都卖不上嘛，难道别人都是傻子不成？成交更非有道理，要看到这背后深层次的因素，里面到底有没有猫腻 ? 为什么大家都在叫卖？下面我就以破车为例讲解，一辆开了10年的超级豪华汽车，开的稀巴烂再叫卖，并且价格和崭新款式的新车一样昂贵，大家说是否值得购买? 这一带目前基本被华人所买下，那买下的这些陈旧豪宅在未来5年甚至于10年到底能否升值呢？本人没有答案，在这里我不妨以几种情况为例进行说明。 （1） 如果在未来还能忽悠到新土豪，那一定能升值，到底升多少呢？几乎微乎其微。因为购买工艺粗糙，建筑材料便宜的豪宅在未来几年就接近土地价值（因粗糙而寿命缩短）。 （2） 如果在未来5-10年新移民豪宅知识丰富或更精明，那他们就不会购买，为什么不购买一块土地让设计大师来完成设计，意大利工人来建造呢？以1万5千平尺来计算（5-10年前的豪宅很多具有室内游泳池，现代豪宅已完全放弃了此设计理念，由于受到室内蒸汽影响，墙壁潮湿等因素，因此购买带有室内游泳池的家庭要小心，未来很可能失去大部分市场），土地加建筑成本目前都不会超过1400万，记住这是顶级的设计和世界上顶级的建筑材料和雇佣顶级的意大利工人建造的价格。 （3） 温哥华目前翻建豪宅以蔚然成风，很多意大利人，伊朗人还有华人开始都涉入这一领域，也就是说未来的天下是自己建造豪宅的天下，而非高价位购买陈旧豪宅的天下。更非购买粗糙的假豪宅，为此我们可以断定未来这些高价购买的陈旧豪宅就很难有市场，既然失去了市场，那还能叫卖到高价吗？答案是否定的。下图为温哥华超级豪宅室外游泳池的情况，属于真正专业的设计和工艺，很值得多伦多的华人买家学习和借鉴。 （4） 本人在未来会不断推出温哥华崭新豪宅赏析及评估，澳洲悉尼豪宅赏析，美国比利山庄豪宅赏析，想必华人对于普通豪宅和超级豪宅的鉴别能力会大大提高，因此在未来高价位购买这些所谓超级豪宅的投资移民对于海外豪宅市场上的豪宅判断能力有突飞猛进，掌握“豪宅知识”的富豪会越来越多，因此“假超级豪宅”一定会失去买家，那高价购买的这些豪宅到时怎么出手呢？要花费多少钱来装修呢？本人没有答案。 （5） BRIDLE PATH 一带几乎就没有什么超级豪宅，绝大多数属于土地价值，目前1栋新豪宅，叫价接近2600万，还有2栋在建造过程中，可能有人不服气，试想10年前或20年前的建筑材料和今天的有可比性吗？那时超级豪宅设计大师的构思和灵感在今天看来就属于过去式，如果今天还是这个档次的话，设计大师也早就饿死了，还能有生意吗？在建筑材料市场，每年都会有无数的崭新材料上市，做这一行的行家都需要天天学习方能跟上时代的步伐，这完全和豪华汽车一样，10年，20年前设计的汽车如果今天以同样的款式来打造，有人买吗？过去豪华汽车有碳纤维材料吗？没有的，豪宅亦如此。 （6） 多伦多地区超级豪宅很多都是为自己家庭建造的，使用高级建筑材料，顶级的意大利工艺，但是不是为了获利而建造，为获利而上市的豪宅，其目的只有一个，获取最大化的利润（因此很多投资人士使用便宜建筑材料和工艺），希望大家明鉴，澳洲，美国，英国，温哥华高价位购买的陈旧豪宅大都是华人，难道不说明问题？ 有人说在这一带居住就能进入多伦多或加拿大主流社会，我个人认为纯属于忽悠和误导，好似天方夜谭一样令人耻笑，多伦多的超级富豪有居住在那里的吗? 没有的；国会议员有住在哪里的吗？没有的；大型开发商老板（拥有大量土地，几千栋商业中心大厦的老板）有居住在哪里的吗？没有的；犹太人富豪，意大利人富豪有居住那里的吗，没有的；超级银行家，跨国公司大老板有居住在那里的吗？没有的；他们的聚会让你参加吗？国会议员的聚会（PARTY）允许你进入吗？进入主流或上流社会和你居住的区域没有任何关系，这是人脉关系，生意合作伙伴关系，政治需求关系，家庭与亲戚富豪关系。华人登陆加拿大已有110年的历史了，我怎么没有看到有谁天天和犹太人富豪在一起呢？和意大利富豪在一起了吗？没有的。有人说：居住在BRIDLE PATH 就进入主流社会都是忽悠之说，在那里高价购买了陈旧豪宅就能进入主流社会？你把加拿大的主流社会看成什么了？是到超市买菜吗？不客气地讲如果你把那一带的土地全部买下来，你也进入不了犹太人和意大利人富豪们的生活圈子里。这就是铁一般的事实。前不久阅读了一篇谈论“中国土豪与西方贵族”的文章，感受颇深，首先我们要了解西方贵族,众所周知贵族是上百年文化精华的沉淀。但是我更想要大家了解贵族的历史。莎士比亚小说是这样描述英国贵族的: 在英国皇宫里,一群贵族大嚼烤羊腿,吃得满手油,满嘴油。再看美国建国一百周年,白宫盛宴,提供免费自助餐招待美国人民:人们潮水般的涌入白宫,吃完饭后,无力挤出屋外,只有翻窗户回家。这就是当年美国人民的素质。由此我们可以看到贵族的产生是上百年文化的积累和沉淀，绝非我在豪宅区购买了豪宅就能成为贵族或进入主流社会那么简单，政治盟友，生意盟友和伙伴，相同或相近的文化背景等是前提条件，这些东西都不具备，那不就是白日做梦和被忽悠了嘛，道理就是这么简单，我想大家应该很清楚这个简单的道理。 多伦多目前的超级豪宅和温哥华还没有可比性，温哥华最近几年建造了大量传统豪宅与现代豪宅相结合的超级豪宅，设计精美，做工工艺超群，建筑材料相当的高级，多伦多真正的超级豪宅多数都是犹太人和意大利人超级富豪自己家庭居住，然上市的所谓“超级豪宅”很多都是为了获利使用较便宜的建筑材料和工艺，建造豪宅的目的是为了在投资领域获取更大的利润，因此买家一定要非常小心，不能为了进入某一区域而贸然下手，购买前做足功课是第一要素。我个人认为购买前，必需了解： （1） 对于西式豪宅设计布局有清晰的概念，全面了解西式豪宅的建筑风格，未来几年的趋势，西方社会豪宅的建筑材料价位，质量，产地等等。 （2） 西式豪宅到底是有哪些人员建造的，犹太人，意大利人，俄罗斯人，伊朗人还是华人？每个民族都有自己的特色，豪宅建造工艺非常复杂，这完全和豪华汽车的制造过程一样，大家应该看到世界上的豪华汽车大都是意大利和英国制造的（20-300万美金的汽车），这本身就是几十年甚至上百年的汽车文化沉淀，豪宅亦如此，有个建筑文化因素在里面，并非购买一些建筑材料就开始建造出豪宅，内部的装修风格以及色彩搭配相互匹配才是最重要的因素，而非看到占地大，豪宅面积大等因素，大巴士很大，布加迪汽车很小，可是布加迪价值更高，豪宅亦如此。 由于篇幅所限，今天话题就到此为止，本人想写的知识实在太多，很想全部免费传授给我们华人投资移民，至此本人将不胜感激，希望对豪宅有丰富经验，国内建筑业背景及其丰富的人士前来一起探讨。大家记住，自学不能成才。华人在世界各地投资失败案例上万起，值得我们华人投资移民深思！ 本人所有知识均属从师于多名顶级犹太人大师傅和意大利人大师傅，没有任何凭空杜撰和猜测！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 太平洋水深万尺，多伦多豪宅水深亿万丈，豪宅经纪水深亿尺！ XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资买卖，豪宅翻建！ 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站- （中国网站） 华人眼中的多伦多豪宅｜居外中国网站） 有吧中国网站） CHINA VENTURE投资中国（中国网站） 滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作
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发表于 2014-5-30 18:44:22