本帖最后由 david7150041 于 2014-6-22 10:10 PM 编辑
帝国商业银行(CIBC)最新研究报告说，加拿大房屋租赁市场开始出现供应过剩情况。现在公寓市场面临的巨大风险不单是供应过剩引起的租金下滑，还有将来利率上涨会加重屋主的金融财政负担，不堪重压的屋主将在房价尚高的时候被迫抛售地产，或引发连锁反应，导致公寓价格大幅回落。最近的另一笔投资是中国投资者标得位于纽约布碌崙班森贺Cropsey大道上的一栋废弃多年大楼，该大楼在去年8月进入拍卖程序，业界估值应在1200万元至1300万元之间，最终在今年年初被一家中国投资者以远高于估价的1850万元标得。从上述新闻我们可以看到华人投资总是以高于市场价位，那精明的犹太人会如此盲目投资吗？答案是否定的，因此我们华人在投资时一定请真正行家为你把关，而非被忽悠后还连连道谢，这就是小品“卖拐”的真正翻版！ 1：在OWEN社区一带最值钱的街道非FIFESHIRE RD 莫属，这条街道上的占地多数是98-120宽，深度在160-250左右，个别的达到了320尺以上的深度，由于此条马路是弯曲向上，因此在此购买豪宅或土地（旧房）是要注意尽量在 TOBA DR. 以南购买，以北的距离401高速较近，并且没有树林（RAVINE），因此价位相差及其巨大，尽管相隔只有几十米，购买豪宅时不会牵涉到 TRCA申请许可问题，更不会到FOREST AUTHORITY申请，可以说简单的多，仅是出钱购买崭新豪宅而已，然购买土地（旧房）则完全不同，由于这里申请建造豪宅需要有3级政府部门管理，还由于受到BUFFER AREA 区域的限制，大家应清楚，此类问题非常复杂，看似简单。CORNER LOT的土地价值不可以和其它不是CORNER LOT的相比，同样的占地价位相差及其巨大，比如占地都是98X170的，又假如都没有BUFFER区域的限制，那不是CORNER 的最大建筑面积要比CORNER的大很多，另外可以建4个OVERSIZE（大型车库），如果是CORNER的话，最大建筑面积才6000多平尺加4个大型车库，差别就是如此，如果想建造7500平尺的豪宅，就要去政府申请MINOR VARIANCE, 还要交钱，还要举行听证会，万一有邻居不同意，就不可以加建，因此土地价值相差很大，记住土地价值和最大建筑面积是成正比的，同时还要受到距离大马路的距离影响，距离学校远近的影响，也要受到此区居住人文环境的影响，可以说太复杂了，不单是一样大的土地就是一样价值。 后院是高尔夫球场的有时可能会影响更大，因为可能此土地会在LOT里面的后面和一侧都有BUFFER AREA, 因此建筑面积会更小，要真正懂这些专业知识才可以走江湖，才能称之为科班出身，而非忽悠几下子就可以的，更非我知道此区占地大，富人多，在多伦多居住了几年的家庭有谁不知道呢？孩子都知道的东西就不能叫知识，更不能说专业，大家要了解什么叫专业知识，看起来很简单，事实非也。豪宅知识，土地知识很深奥，可以说学习10年都不能完全掌握，那一天都没有跟随大师们学习，只在GOOGLE上学习的人又怎么能称之为专业呢？这不是天方夜谭吗？什么是忽悠，什么是专业，对于设计问题，建筑材料问题，工艺问题，土地问题都不懂，靠猜测一定不是专业知识，大家可以看的很清楚了。我下面就以实例来讲解吧。 2：至于OLD YONGE街属于大马路土地或豪宅价值根本不可以和FIFESHIRE RD相比。其它的很多土地或豪宅占地是60宽的，当属OWEN, 这条马路上的土地和豪宅占地多数是60X180的，适合建造5200平尺左右加3个大型车库（TANDEM车库），当然如果愿意可以在最大建到5700平尺加3个车库，但是由于土地仅为60尺宽，因此专业建议是建造5200-5300平尺，门前的SET BACK 靠后一点，并且后院也有很大的空间做园艺。GORDON RD同样是60宽，175深，土地价值要比OWEN的低很多，原因就是学校在此马路的中间区域，左右的豪宅或土地都距离学校很近。Munro 马路上的土地很小，靠近YORK MILLS 很近，因此我们必须考虑到近距离贬值的问题，即使同样大的占地，价位也会低8-9%之间，大家应该清楚位置不同，价位不同，而不是猜测，这才是真正的专业，而不是那些忽悠的，和WILLOWDALE那里的一样，多数是50X125(135)的，只能建造很小的房屋，很难以设计成比较耐看的豪宅，入门后走廊最多也就是5尺宽，这是受到土地两边SET BACK的限制，房屋本身建造的就很窄，只能在走廊上做文章，否则一楼两侧的房间就失去了空间，太短，不能吸引买家。 3：LOWER LINKS RD 马路上的占地多数宽度是50-52尺的，深度是118-120尺，只有几栋是75尺宽，深度在130-150尺之间，因此这条马路上的75尺宽的也会受到同一街道50尺宽的占地的影响，一般来说是按照65尺宽来计算价格，这是行规，可能很多人不懂，而是靠猜测。但是西人对此都没有任何的异议，希望华人购置物业时要寻求真正的行家来把关，而非找那些只会忽悠的人士。这里的土地便宜，因此建造豪宅时一般投资人士不会用高级的建筑材料，更不会要求设计精美，自然工艺水准也会下降很多，所以这里的豪宅价位不会太高的，工艺好的，建筑材料高级的价位会达到370万左右，质量差的也就是345万左右，一般来说这条马路上翻建的少，价位基本在345万左右。要知道2013年75尺宽的豪宅是2011年购买的土地，那时的价位在137-141万之间，当然今天180万以下已经买不到了。 4：CHIEFTAIN CRES. 这条马路上目前翻建的也不少，属于大占地，多数在100尺宽，但是深度多数在200尺左右，在YORK MILLS 北部应该说是第二值钱的马路，由于此马路是弯曲的，因此在购买物业时要考虑到后院的尺寸，如果前面是100尺宽，那后面的扇形是70宽，那你就要小心，土地或豪宅的价值不是按照前面的100尺来计算的，这都是有规律的，望华人投资移民注意细节，否则未来出手时会亏损出局的。 5：UPPERHIGHLAND 和FENN AVE. 是一条马路，不同名字而已，整条马路属于半圆形，因此很多的占地后院会是扇形，尺寸小很多，因此外围的占地很多是PIE LOT,尽管前面尺寸一样，但由于后面比前面大很多，因此更值钱，未来潜力更大，下面我以实例讲解。加入前面宽度是55尺，深度是160尺，后面PIE 至90尺，那这块地的价值就不是55X160了，因为房子建造的区域不是按照55尺宽度来设计的，设计和建造的房子大约在宽度是61尺的地方，另外后面还有很宽的后院，因此土地的价值就是62或63尺X160，那前面是80尺，后面是50尺的呢？价值不可以按照80尺来计算，因为建造房子的位置在后面一些，也就是所谓的FRONT SET BACK, 建造位置宽度大约是73尺，按照此计算方法对吗？答案是错误的，因为建造房子有长度，而不是一个点，等延伸到房子的最后面时可能达到了60-61尺，SIDE SET BACK, 因此土地的价值就是按照60-61尺来计算。希望这些知识对于我们华人的投资移民和经纪有所帮助，我给客人分析价值时都是按照这个专业知识来讲的，而不是那些忽悠者讲的道理，你自己都不懂，都是现学现卖，我想这都不是专业的，最多就是忽悠，知识的积累需要跟随大师们学习，领会，再学习，再请教，有个建筑文化传承的时间跨度，而非营销和忽悠。FENN AVE. 马路的内侧多数土地后院是小的，因为马路是弯曲的，因此价位不可以和外围的相比，差别很大。 6：MONTRESSOR DR.马路的东侧属于RAVINE SETTING, 购买崭新豪宅时需要核实建筑面积，这里很多人都把车库计算进去了，以土地是50X140计算，有RAVINE SETTING的建筑面积就是(50X140X0.3X2)-2个车库400=3800平尺，大家说这个计算方法对吗？我想很多人包括那些所谓著名的经纪都认为是对的，我在此告诉各位，答案是错误的，可能90%是错误的，但不是100%的错误。大家知道原因吗？ 7：LEGACY CT马路上全部是大占地的，豪宅或土地，购买豪宅时要十分小心，由于距离高速太近，马路东侧的土地深，后面更大，属于PIE LOT，但是西侧的则价位完全不同，后院小，且土地较浅，价位相差超过20%以上，大家投资要小心。 注：本人知识均来自犹太人和意大利人师傅，没有杜撰和忽悠的任何成分。希望能对我们华人投资移民有所帮助，本人不胜荣幸之至！ 太平洋水深万尺，多伦多豪宅水深亿万丈，豪宅经纪水深亿尺！ XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站（中国网站） www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站）滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 www.hhlink.com 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 加拿大多伦多www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 ...购买崭新豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！
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发表于 2014-6-7 10:06:26