本帖最后由 david7150041 于 2014-6-23 09:15 PM 编辑
购买豪宅注意事项（1） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 中国人的最基本fundamental的价值观是什么？人不为己，天诛地灭。（注一）。这个最基本的价值观是中国人的主要道德（伦理）基因，是中国人代代相传的“骨血”，是传统，是有根有据的东西。（基本价值观不能是无中生有的）。从孔子时代算起，这个最基本的价值观在中国人身上至少相传了2500年。
本人豪宅学术篇章写作至今天已经历时1年有余，感谢我们华人投资移民的大力支持和捧场，受到包括对于建造行业很有深造诣人士的追随和鼓励，在此表示感谢，真诚希望把本人从师于多名大师，在建筑工地多年，日夜兼程猎取的地产顶级知识，也就是真正的专业知识对大家有所帮助，不要被误导和忽悠而造成投资失败，以免追悔莫及。我来谈谈购买豪宅的注意事项问题，可能此问题太大，太深奥，没有办法用言语来描述，区区几篇文章怎能把本人多年学习和积累的知识完全讲解出来呢？就算是本人一点微不足道的贡献吧！在正文之前请大家看看下列新闻报道。 华裔经纪被指串同买家图利 白人业主自称受骗_加拿大家园网 第一：如何选择经纪。 这个话题很大，也很沉重，但我不得不告诉大家，首先要选择专业经纪，也就是真正的行家，而非营销行家，专业和营销相互对立的，一般来说会营销的往往把重点基本放在如何营销，如何造成一种气氛，一种氛围来吸引买家，而专业的呢没有精力和时间来搞这些乌七八糟的东西，原因就是真正的行家每日都在学习和进步之中，每时每刻都在向别人，向大师们取经，每日都穿梭于豪宅建筑工地，学习豪宅的设计，建造工艺，未来的发展趋势，应该说非常忙碌，哪里还有那么多的精力来搞这些忽悠人的东西呢？现在我来谈谈何为专业的问题。 1：要真正从师于设计大师，对于豪宅内部的结构，不同建筑面积的豪宅使用率了如指掌，比如说4500平尺的豪宅，内部应该是什么样的设计和结构，1楼的布局到底应该是什么样子的，5000平尺的豪宅则又完全不同了，6000平尺的豪宅内部结构和5000平尺的则有着巨大的差别，10000平尺的1楼的大厅和楼梯设计成什么样子的才会在未来的5-8年都不会过时，2万平尺的属于超级豪宅，里面的设计应该是什么样子的，这些知识你不从师于犹太人和意大利人还有俄罗斯人，怎么能行呢？靠营销能掌握到真正的知识吗？我想我们华人圈子里还没有人敢说自己怎么懂行了，你对于4000多平尺的豪宅都不懂，豪宅建筑工地一天都不敢前往，那怎么学习？又向谁学习？难道还是在GOOGLE上学习不成？这都是唬人的把戏，只要识字就能在登陆的短暂几个月识破的，大家应该对于市场上的豪宅有个清晰的概念，那就是建造豪宅的目的是什么？答案就是获取巨大利润。既然为了获取利润，就要压缩开支，就是建造豪宅的支出，从设计开始，建筑材料的选项，地板的选择，大理石的选择，木制结构的建造，颜色的搭配，一直到最后的园艺，既然压缩了支出，就存在着建筑材料和设计费用的大幅压缩，因此即使在同一地区，同样的占地，建造完毕的豪宅造价会差别很大，因此购买时就要小心，如果对这些东西都不懂，那怎么给价？答案是否定的，最后就是根据对方要价而来来回回的进行拉锯战，名曰为客户尽了力，具有超强的谈判能力。这能令人信服吗？如果这栋豪宅就值500万，但是卖家开价就是1200万，不懂行的就是来回谈判了，最后可能800万成交，这符合逻辑吗？去年多伦多和温哥华有无数的陈旧豪宅叫价都吓死人，最后都是谁成交了呢？难道不值得深思吗？温哥华的最吓人的豪宅开始叫价3788万，8个月下来就降到了1278万，那你怎么成交都亏损啊！ 第二：谈判能力问题。 2：何为超强的谈判能力。对于这块地的价值要做到误差在0.5%之内，所有建筑材料的费用，地板品种有20多种，大理石100多种，不懂这个怎么开价呢？设计这栋豪宅到底花费多少钱？那土地的价值是猜测吗？即使在同一条马路上由于受到车辆繁忙的影响都存在着很大的差别，朝向不同，土地价值也不同，前面宽，后面窄的，和前面窄，后面宽的，还有土地是否方正，都不同，还有这栋豪宅的对面是否崭新豪宅，还是破旧豪宅，还是平房等因素都会影响到土地的价值的，不懂这些，没有跟随犹太人和意大利人师傅学习过，那怎么懂行？这不就是营销吗？因此我说的营销就是这些东西，就是所谓的这些知识，营销一定不是行家物语，像国内气功大师王林一样不也下市了吗？这种影响都不能持久，最多就是几年的光景，这还是没有买家告发的情况下才能维持的，如果给投资移民购买的陈旧豪宅价位远超实际价位，人家有可能告发到地产局，更有可能走向法庭的，举例来说吧，这栋破旧豪宅本来就值250万，你非给客户360万买下不可，那在客人交接居住1年后发现购买的太贵，人家对面的很新的豪宅差不多同一时间300万成交，那你给客户买的非常破旧，而价格是360万，那客户一定会告发到地产局和法庭的，多伦多有那么多的著名犹太律师，人家能认可吗？实际上这都是实际案例的，去年发生了无数起，只是有些客人还没有醒悟过来，但一旦醒悟了呢？后果是什么？大家应该很清楚了吧。其次对于豪宅的整体造价不懂，那怎么给价？没有办法给价，那只有猜测了，这都不是超强的谈判能力的表现，这次大家就更清楚了吧。 3：豪宅开发问题。什么是豪宅开发呢？都没有见识过豪宅开发的过程，不敢前往建筑工地，因为怕露馅让人耻笑啊，另外豪宅建筑商随便询问几个问题不敢回答，多尴尬啊，也没有见识过设计大师，就一定不是行家，还是属于营销这一类别，一般来说没有吃过梨子就不知道梨子的滋味，这么简单的道理有谁不懂呢？豪宅的建筑材料非常之多，每一项的费用都不同，都是24X24寸的大理石经常价位相差达到70%以上，不懂这个怎么谈判呢？因此豪宅的开发是不可以用来向我们华人投资移民营销的，危险性很大的，万一客户认识到了怎么办呢？都没有想过吗？ 4：对于区域环境的认识问题。对于从事地产这一行的人来说这都不是重点，举例来说，2000万的豪宅多伦多哪里有？有谁不知道呢？可能只有刚出生的孩子不懂，那我们是成年人啊，这里有高尔夫球场，多伦多多去了，做经纪的我想都知道哪里有的，这不是豪宅知识，因为这是儿科知识啊。又比如说这里有私校，非常著名，GOOGLE一下子都知道啊，难道这也算做豪宅知识吗？豪宅区域是随着翻建程度的变化而被变化的，一个占地大，但是都是20-40年破烂不堪的区域不可以叫做豪宅区，但可以叫做大占地区。豪宅区域是根据占地大小，环境优美否，人文环境，居住人群，社区人员素质等，翻建程度高低等各种因素来决定的，而非把20年前的那些东西搬出来就可以的吗？如果这个区域90%以上的房子都破旧不堪了，那还是豪宅区吗？答案是否定的。 5：占地问题。这个问题本来就不是问题，比如100X300，或80X170，更或250X400的占地这些常识LISTING上都有啊，任何人都可以在公共网站www.reator.ca 上看到的啊，难道这又是豪宅知识不成？ 6：下OFFER的问题。这次才是关键的问题所在，就进行拉锯战吗? 就只能猜测吗？答案还是否定的啊。下面我就站在真正的专业角度来谈谈吧，第一：土地确切价值。第二：豪宅设计风格和费用。第三：建筑材料的成本。第四：建筑工人的国度问题，不同国度的建筑工人手工工艺水准差别很大，因此收取的人工费就会不同，因此造就了豪宅的装修寿命不同，这是关键啊，不懂这个敢下手吗？有的豪宅10年过去了，如同崭新豪宅一样，有些为什么3-5年就破烂不堪呢？你要真有本事就能看到未来几年后此栋豪宅的状况，这才是真本领，这种本领是营销就可以的吗？答案还是否定的啊。第五：豪宅设计和内部布局有否超前意识？这个就更复杂了，营销能得到认可吗？第六：建造豪宅投资人士要求的回报率问题，这个题太难了，如果你都不认识这些投资人士，例如犹太人，意大利人，俄罗斯人，还有伊朗人，那你怎么能了解他们对于建造豪宅回报率的问题啊，如果这名投资人急需要现金来完成他刚购买的土地的交接，那他就会让利出手的啊，你都不认识人家，那怎么办啊，这些东西需要人脉关系的啊，天天在电脑前研究，怎么能结识人家啊，靠忽悠不可以的。2014年2月我的一名客户要我帮助购买200万左右的新房，他们夫妇都是加拿大博士毕业，我给客人看了一栋他们就非常喜欢了，事实上我都事先把房源过滤了一遍的，只有这栋值得购买，我当时告诉他们马上联系贷款，我当天就能搞定业主的所有信息，包括为什么要卖房子，要准备搬到哪里去？4个小时后我直接告诉客户业主才买的270多万的房子，地址是……, 尽管没有交接，但是我能搞到，客户问我为什么你能有这么多的人脉关系啊，我说天天接触这些投资人士，经常在一起喝酒，探讨未来翻建区域和发展趋势，更重要的是我们一起探讨5年后豪宅建造的风格，目前温哥华开始建造现代豪宅了，多伦多会远吗？这是趋势啊，那什么是现代豪宅啊，外部和内部的差别是什么啊，这才是真正的行家物语啊，这才是专业啊，专业仅是自吹自擂的吗？事实上不是这样子的，要学会谦虚，努力学习，要花费大量金钱的，要低三下四地从师的，这都是必经之路，没有这一步你怎么才能成才？否则明摆着就是营销啊，能持久吗？事实上不只是这一个案例，多数信息我都能搞定，正所谓知己知彼才能百战百胜啊。上述6条见解都真正掌握了，加上不同民族投资人士对资金回报要求不同的回报率就可以下手的，这才是行家啊，这些个知识能是靠忽悠和营销就得来的吗？至此就可以下OFFER，否则不就是营销和忽悠吗? 难道世界上还有例外不成？人类科技发展至今天没有其它途径的啊！至于本人是否真正专业，看到本人撰写的这么多内容没有重复的豪宅学术篇章还不明白吗？答案不必诉说，“学术篇章”不是大老粗可以撰写的，更非营销专家想象的，肚里没有墨水可以吗？是任何人都可以撰写和吹嘘的吗？未完待续。 太平洋水深万尺，多伦多豪宅水深亿万丈，豪宅经纪水深亿尺！ XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站（中国网站） www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站）滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 www.hhlink.com 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 加拿大多伦多www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 ...购买崭新豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！
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发表于 2014-6-13 18:23:21