本帖最后由 david7150041 于 2014-7-23 02:10 PM 编辑
新旧豪宅价位区别（2） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 新闻报道：华社中从来不缺沽名钓誉之辈，他们为的就是能与政客们合个影，并在将来某日作为给自己脸上贴金或替自己生意吸金的工具。或者去中国忽悠那些良民，日子一久，加国的政客大约是错把在各种宴会集会上的露脸当作是亲近华社的唯一合法途径。 下面我来谈谈陈旧豪宅和崭新豪宅的价位区别，到底多少价位的差别才是合理的差别？为什么业主在居住了15-20年后就上市出手，动机到底是什么？原因到底是什么？此问题看似简单，实则不然，否则大家就不会抄袭其它网站里的文章，而撰写这样的专业文章了，大家说是否是这个道理？ 在过去的2013年市场上有着太多的20年左右的陈旧豪宅上市了，多伦多，温哥华无一例外，很多被华人彻底一举拿下，还有更多的一直都没有找到买家，在拿下这些非常陈旧的所谓豪宅之前，我们华人首先要做好功课，业主们为什么在居住了20年内左右就上市呢？目的是什么呢？到底有何动机呢？叫价价位合理否？这些问题是作为从事豪宅买卖的经纪必须为客人讲解的问题，要为客人分析其复杂的原因，即使客人要买，也必须讲清楚这栋陈旧豪宅交接后需要花费多少钱来重新装修才可以适合居住？要明确具体的金额，比如说大约需要30-32万等，你不能说可能需要30多万吧，什么是30多万呢？50万也属于30多万啊，100万也是30多万的范畴啊，装修并居住5年后再上市出售获利时能否有市场？目前这栋陈旧豪宅的设计理念是否符合眼下的市场规律，假如都不符合现在的规律，那大家一定要小心了，5年后肯定更不符合了，那时上市没有买家时只有土地价值了，怎么办？这才是核心问题，这才是大家所关心的关键，我就以具体案例来讲解吧。 1：同一区域土地（平房）最近的成交价多数在190-202万之间（朝向不同，距离学校远近程度，马路车辆繁忙否都影响价值），陈旧豪宅叫价400万左右，最后可能会以340-360万左右成交，那好了，现在我就来计算一下其总体成本，既然交接后需要花费30-32万装修，这就肯定不是什么特别好的装修的，因为陈旧豪宅的室内布局，结构，水龙头，瓷砖，大理石，厨房柜子，棚顶，楼梯，卫生间等等都需要彻底的装修的，30万左右不太可能达到很好的效果的，以340万成交来计算吧，340+30=370万，这370万就是我们购买陈旧豪宅的总体造价（装修可是要需要半年左右的时间的啊），假如土地是190-202万之间，投资人士推到后建造崭新豪宅上市了，可能叫价440万左右，最后以410万左右成交了，交接后立即居住，没有任何的等待时间了，因为是崭新豪宅嘛，陈旧豪宅前脸设计肯定没有今天的设计好看，美观，室内结构肯定没有今天的更宽敞，更合理，陈旧豪宅装修后造价达到了370万，和崭新豪宅差距就是40万左右。表面上来看是便宜了40万左右，可实际上是这回事吗？答案是否定的，原因是崭新豪宅使用的现代建筑材料，现代的设计理念，寿命更长，而陈旧豪宅即使装修了，可寿命是很短暂的，因为整体房屋都老化了，可能在10后或者是15年后就是土地价值了，假如到了15年后再卖时仅有土地价值了，那能否卖到370万呢？答案是否定的，因为土地的增幅没有达到那么高嘛。我们总不能一直在期望着从飞机场拉来新移民（土豪）再卖给他们吧，人家到时不买账怎么办？这才是关键，至此大家应该很清晰了吧。从投资角度来看也没有利润可言那！ 2：土地是500万的超级豪宅分析。土地是500万，建造成本是700万，那这栋豪宅上市后不会叫价1200万的，人家投资了，要求合理的回报的，最后可能成交价在1500-1600万之间，我们就以最高1600万来计算吧。如果是陈旧豪宅呢？其上市后成交价位可能在1100-1400万之间，交接后需要请人设计装修，需要花费超过200万（这都是最低级别的要求），那购买后总体造价就超过了1200万或1300万，表面看似便宜几百万，可事实上如此吗？20年前的设计是什么理念？那时使用的什么建筑材料？这完全和汽车一样，10年前的汽车即使一天都没有开过，50%的价格出售都不一定会有人愿意购买，为什么呢？就是设计过时了，不符合今天的潮流，我们看到新车上市后，前一年的旧款都大幅降价清仓就是现实的明证。 还是上面的土地500万，如果建筑成本是800万，建造成大型超级豪宅，上市后价位远远大于陈旧豪宅的，但业主购买后居住的是崭新豪宅，舒适，心情都不一样啊，因此陈旧豪宅和崭新豪宅都没有可比性。 3：以土地是120万为例。投资85-90万建造崭新豪宅，上市后以240万左右成交，而陈旧小豪宅成交价为是180万，我们一起来分析一下未来5年后的情况。我们购买了崭新豪宅居住5年后上市获利，可能会卖到290万左右，因为土地升值的原因，那陈旧豪宅呢？5年后的那天就会没有买家感兴趣，请记住这里我讲的是陈旧豪宅交接后不花一分钱来装修的，居住在花费180万购买的陈旧豪宅里，大家可以想象心情会是什么样子的，朋友一起聚餐时的脸面会是什么样子的不就结了嘛！还记得2012年时我们华人经纪自己高价位购买的非常陈旧的豪宅后来上市都没有达到购买时的价位，即使在那几年土地天天涨价还要赔钱卖就是惨痛的教训，伊朗人购买后马上就推到重建了，这都是在YORK MILLS以南，BAYVIEW以东一带活生生的实例啊，还需要本人三番五次的呼吁吗？我在此郑重声明，我不是反对购买陈旧豪宅，可以买，但要看价位是什么？这才是关键，要是很便宜能不买吗？其土地价值是200万，要是陈旧豪宅叫价是230万，以210万购买还还可以的，居住几年推到了也可以啊，伊朗人不都在买吗？他们买来后就会推到重建，因此人家不会以高价位购买的，这是学问啊，此例可以说明一点他们的水平要比我们高几个级别，靠从GOOGL上猎取的豪宅知识是站不住脚的，豪宅知识的唯一来源就是从师于不同民族的大师级人物，来自于他们的夜以继日的哼哼教导，自己多年虚心和潜心学习领会贯通，一步一个脚印走过每一部路程，询问几千个问题获得答案后，再学习，而非从GOOGLE上搜索资料而得。 由于篇幅所限，至于大多伦多地区以及温哥华地区陈旧豪宅分析等问题本人会继续讲解。本人知识均属从师于著名犹太人，意大利人，俄罗斯人，没有任何杜撰！希望能对华人社团人士有所帮助。 太平洋水深万尺，多伦多豪宅水深亿万丈，豪宅经纪水深亿尺！ XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站（中国网站） www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站）滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 www.hhlink.com 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 -约克论坛- 加拿大多伦多www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 ...购买崭新豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！
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发表于 2014-6-21 19:32:11