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公寓价值投资系列之一

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发表于 2018-9-24 14:45:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
  温哥华及周边地区公寓价格经过2016年以来的大幅上扬,很多城区的公寓价格已经很高不再看不出未来3-5年的投资价值。同时从中长期来看,很多城区属于未来人口增长和经济发展的重点区域,同时房地产价格尚属于合理区间,比如兰里、素里、新西敏、阿伯茨福德。
price chart.jpg

这次推荐的投资区域是:兰里Langley

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1、城市推荐理由
1)自住投资两相宜
      传统的北美生活模式社区,有很好的自然环境、人文环境,也有很好的不为大多数华人所知的公立学校。商业也发达,除了温哥华特有的奢侈品店,其他生活消费、高端消费产品在市中心都能找到。Langley家庭收入中位数很不错了(请见图),像奔驰,宝马,奥迪,美洲虎,路虎,保时捷等豪车厂家均在langley有销售中心和维护中心。
2)未来成长型城市
       房价还是处于很合理的区间,因为离温哥华比较远,目前还没有大量的炒作、投资资金;独立屋大概只有温东的三分之二,而居住环境要强很多,所以性价比非常高。该市人口从2012-2017年增长7.8%,是人口增长最快的区域之一。

3)买楼花定金较少
       15%deposit目前只有这里有,意味着可以付少量的资金买了一给在2-2.5年后买入一套公寓的价格期权,以价格37万的一房一厅公寓550-600尺为例,定金只要$5.55万。
map of willioghby.jpg
2、楼花推荐理由
       Willoughby区是2013年以来兰里成长最快的一个区,靠近1号公路在其南边,在Fraserhighway以北。该区还连接着10号、15号和17号高速,主要干道很容易的通往大温哥华的各个地区,而往南通过200街直接通往兰里市中心。该区很多现居人口通过高速路的连接,在BurnabyVancouversurreymapleridgeabbortsford有较高的收入。同时,由于人口的迁移,Willoughby区的200街规划的商业CBD地区已经逐步显现。有些大的会计师事务所也来驻扎,包括KPMG,和Delloitte。周边的商业配套设施也正在逐步完善,包括加油站,医疗,法律,银行,私立幼儿园,厂房,汽车及配件。
       虽然目前往返温哥华方向有时候拥堵,不过1号公路在扩建,就在Langley 区域的216 street 264 street之间,从四车道扩建为6车道,再加上省政府的交通规划轻轨线2期是从Surrey Langley,这样交通高峰时期拥堵情况将改变。目前正常情况下开车到温哥华机场、温哥华DT50分钟,到Metrotown 40分钟左右。交通不方便的时候会觉得很远,一旦交通设施跟上了,距离就没那么重要了,所以未来人口的流入会更多。
3、投资测算
      目前该区域的政府廉租房一室一厅租金已经$1400/月,意味着2-3年后租金收入$1500左右。还是以价格37万的一房一厅公寓550-600尺为例,首付按25%算,大致如下:
贷款月供$1100
管理费$200
地税$165/月(年地税$2000
因此除了首付之外,后期收支基本平衡;如果房价上涨,就是利用财务杠杆借了银行75%的钱投资增值。
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