温哥华及周边公寓价值投资之二

温哥华天涯行客

上次说到温哥华、列治文、煤球炭等区域的公寓价格看未来3-5年是没有投资价值的，从长期看肯定没有问题。整个加拿大西部就这么一个得天独厚的居住区域，人口将持续增加、经济进一步发展，高薪工作越来越多，比如2018年4月亚马逊宣布在温哥华成立新的总部这会带来3000个高新技术工作岗位。可以预见，温哥华将越来越都市化，公寓类建筑将越来越多，房价越来越高，同时越来越多的人将无法负担温哥华房价，或者不愿意住在闹市区域，所以稍微远一点的周边城市房地产将有更好的发展潜力。


这次推荐的投资区域是：                       新西敏 New Westminster



1、城市推荐理由The Real Estate Investment Network(REIN)是一个独立的研究机构，每5-6年才会出一份研究报告，专门针对加拿大一些城市的房地产市场。2017年其报告认为新西敏的增值潜力位列第三，仅次于Surrey和Abbortsford。在这里有城市生活的感觉， 房价又比较合理，居住此地的人们能够更好的享受生活。这里有历史最悠久的皇家哥伦比亚大型医院，有1970年建立的BC省最大的成人教育学院，每年受培训学习人数超过24000人的Douglas College，还有大型的港口。美丽的港湾，数不清的大小公园，既有城市生活又能享有宁静的自然环境。


1）地理位置和交通依山临水的新西敏是大温地区最老的城市，1859年英国女王指定此地为当年BC省的省会，可见其在BC城市发展中的重要地位。从地理位置看，新西敏是大温地区的中心：西接温哥华，北接本拿比，东去高贵林、枫树岭，南去列治文、素里和兰里及美国。


相信很多人想不到，这么小的一个城市里竟然有5个天车站，是人均拥有车站最多的城市！开车往西可通1A 高速路， 往北连接横跨加拿大的1号公路  ，南接新建的Pattullo Bridge。坐天车即可往温哥华、本拿比、高贵林、素里，这对那些不想开车上下班，而又希望拥有自己公寓物业的工薪阶层来讲应该是最好的选择。如果在温哥华、本拿比或者高贵林开车上班，这里就是唯一不用过桥而直通的城区，房价又比较低。



2）人口和就业人口数量的增加和就业扩大是以给地区房地产增值的主要因素。新西敏2016年人口数量77561比2011年增长了7.6%，素里增长最快的为10.6%，全国人口增长为5%。预计到2025年增加到84093，到2030年增加到90278。新西敏吸收就业人口的三大行业：医疗和社会机构、零售和贸易、专业科研和技术。可以看出这类行业和部门的就业是比较稳定的，比如Translink是该市最大的雇主，其总共雇员为6800人左右，其次是整个低陆平原地区第三大医院的皇家哥伦比亚医院，第三大雇主是新西敏港口。                  



3）出租收益大温地区主要城区的出租房屋空置率都市很低，新西敏也不例外。只要投资在合适的地方，租金收益有保障。不过像温哥华Downtown、Metrotown以及Cambie and SW marine 天车站这些区域投资高层一室一厅的价格需要$50多万，租金在$1800左右；在UBC的高层一室一厅需要$70万以上租金$1900左右。再看新西敏这边，新的高层一室一厅$40万左右，月租金大概$1600。      以价格39万的一房一厅公寓550尺为例，加税费大概42万。首付按25%算，贷款32万：租金收入$1600贷款月供$1200管理费$250地税$125/月（年地税$1500）因此除了首付之外，后期收支基本平衡；如果房价上涨，就是利用财务杠杆借了银行75%的钱投资增值。     



　　投资新西敏除了上述提到的诸多有利条件外，还有很多没有提到的优势，同时也有些不足的地方。比如城区比较老旧，前有河后有山，城区比较窄小、道路比较拥挤，地域不平整，看上去感觉发展后劲比较缺乏。


2、楼花推荐618 Carnnrvon 最新楼盘（VIP 登记预选中，有意请尽早联系）           高层混泥土公寓，离天车只有1个街区，定金20%。



3、投资提醒      我们是从投资的角度探讨近期公寓投资的价值洼地，虽然说楼花作为长期投资是不错的选择，也不能完全排除风险。毕竟房地产市场在变，银行、政府等机构的政策可能会变；投资者本身的境况也可能改变，比如收入状况、家庭状况、身体状况等，所以投资还是需要慎重选择。



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