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加拿大房地产春天来了?财长考虑30年按揭保险

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发表于 2019-2-9 10:05:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
今年刚过去的一月份,温哥华房屋销量较2018年一月份暴跌39%,这是自2009年一月以来最惨的,别忘了,当时可是金融海啸的最黑暗时期啊!
        温哥华地产局主席Phil Moore无奈的表示,今天温哥华地产市场的情况并不是基本面的问题,而是联邦压力测试政策一手造成的!
       
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        一时间,2018年一月份开始执行的压力测试政策,成为众矢之的,无论地产从业人员,银行分析师,建筑商集团,都开始向这个政策发难。
        加拿大满银高级分析师Robert Kavcic今天警告,联邦政府的压力测试政策,正在威胁温哥华房地产市场情绪转向负面,如果任其发展下去,整个温哥华房市将发生持续的低迷情况。
       
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        这位分析师表示,现在的温哥华房市虽然走低,但是很多潜在的买家还抱有捡便宜抄底的希望,但是联邦压力测试继续下去,市场情绪一旦从害怕丢失抄底机会,变成害怕接到落下的飞刀,那么温哥华房市的低迷就不是短期现象了,很有可能发展成为全面的下挫。
       
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        多伦多地产局今天也同时大声疾呼,希望联邦政府需要重新考虑按揭压力测试政策。在刚过去的2017年,大多地区的房屋销量下跌16.1%,2017年则下降18.3%。
        不过,连续两年的下跌后,地产局的主席Garry表示,我们预计今年的房屋销量和价格都将出现好转。但地产局的分析师也认为,虽然很多买家在2018年下半年返回市场,联邦政府的压力测试政策却将这些买家挡在门外。
       
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        根据地产局自己的数据模型,现在联邦政府的压力测试有矫枉过正的嫌疑。平均就每个潜在买家而言,联邦的压力测试较地产局的压力测试模型,要求买家每个月多出700块钱的按揭付款。因此,联邦政策制定者需要重新审视,并且要考虑到如此严厉的压力测试,对于房地产市场和加拿大经济的影响。
        特别是在美国和加拿大这两年连续加息后,美联储已经明显表现出鸽派气息,今后的加息概率大幅下降,这个时候依旧按照过去的情形,在现行利率下再加上200个基点的压力测试,显然是将障碍标准设置过高!
       
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        针对来自各界的反对意见,加拿大银行监管机构OSFI的发言人,卡洛琳则反驳道:压力测试目的是保护消费者,保护金融体系,在将来利息上升时抵御各种潜在风险。从历史的平均水平看,目前的利息水平仍旧处于较低位置,加拿大民间债务水平则是历史高位,因此保持压力测试,保持一定的安全空间是审慎的做法。
        OSFI如此固执,房地产市场的紧箍咒真的就拿它没有办法了吗?
       

        这不是,今天另外一个利好地产的重磅消息出炉了。根据加拿大建筑商协会的内部消息,加拿大联邦财长莫奈正在着手研究,将加拿大按揭展期从目前的25年延长到30年,如果消息属实,这将是加拿大政府房地产政策的重大转变,从过去两年的暴风骤雨的严厉打压,变成和风细雨的政策扶植。
        看起来有点突兀,但仔细思忖一下却并不是空穴来风。面临今年的联邦大选,自由党政府在房地产政策上的做法,不仅使得普通百姓的房房价格下跌,而且损害了相关利益集团的根本利益。不仅房地产从业人员,房地产协会,源头上的建筑商群体也岌岌可危,过去一年里一些小建筑商已经出现资金周转问题,甚至取消项目。
       

        如果弄不好,今年的财政预算就成为这届政府的最后一次预算。因此,财政莫奈最早可能在今年三月的财政预算中就会将利好房地产的政策出台,为今年的选战提升人气。
        建筑商协会的高管Kevin Lee今天宣称,过去两周里,来自联邦财长办公室和总理办公室的高级官员们频繁与其接触,讨论在今年预算案中提振房地产市场的相关措施。建筑商协会的发言人David Foster表示,联邦政府有很明显的动机要引入30年按揭。这对于政府并不用花一分钱,但是对地产市场确实是个利好。
       

        建筑商协会向联邦财政部提出两项要求,一是取消压力测试政策,二是延长按揭贷款的展期即引入30年按揭贷款。但是,由于加拿大政府机构间的相互制约关系,财政部并没有权利让金融监管机构OSFI取消压力测试,所以延长按揭贷款时间的做法最可能被采取。
        加拿大按揭专业协会的主席Paul Taylor对此表示非常激动,不过现在还没有得到财政部的任何确认。
       

        今年的财政预算日期还没有确定,分析师认为很有可能是3月18日,届时将会揭开谜底。但是,如果房地产市场的形势恶化,联邦政府可能将会在二月的最后一个星期就出台预算和相关利好政策。
        加拿大的房屋按揭一般都是25年,30年按揭并不是没有,而是不会被CMHC的保险所接受,因此绝大部分购房者的都是25年。回顾过去十年的历史,在2008年金融海啸时期,政府不仅降低利息,而且还在按揭政策上敞开大门。
       

        当年危机最深的时刻,政府曾一度允许40年的按揭贷款,然后前保守党财长费拉逖将其降低至35年,在2011年保守党联邦政府将其再次降低至30年,次年也就是2012年减至25年一直维持到目前。
        联邦自由党政府上台后,财长莫奈进一步收紧按揭政策,如果要得到CMHC的按揭保险,五十万至一百万加币的房屋首期要求翻了一倍。
        延长房屋按揭贷款的展期到底有什么好处呢?大家想一下,展期越长,按揭每个月的支付额度就会越小,如果能把按揭贷款从25年延长到30年的话,每个月可以少支付10%的月供。
       
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        这样一来被压力测试挡在门外的一部分买房者,就有机会获得贷款买到自己喜欢的梦想住宅了。当然,这也是有一定代价的,因为随着按揭展期的延长,还清房屋贷款总体支付的利息增加了!而且相当一段时间里,自己的房子大部分都是债务,建立Home euqity的时间也延长了。
        不难看出,这个政策是个双刃剑,短期内让更多买家可以买到房子,但是长期看来,加拿大的债务水平仍旧会上升,还债的时间延长,储蓄的能力也同时下降。
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