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豪宅买卖 翻建 投资第64篇 RICHMOND HILL 北部旧豪宅区

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发表于 2014-7-18 17:41:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 david7150041 于 2014-7-29 01:23 AM 编辑

RICHMOND HILL北部旧豪宅区(1
XIN CUSTOM HOMES INC.
新辉豪宅开发有限公司总裁
顶级豪宅经纪  豪宅建筑商
曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商
顶级豪宅知识请登录www.xincustomhomes.com
XIN YU (于新水)416-428-5345
新闻报道:中国正经历一场由于自然环境恶化而引发的人口迁涉潮,精英和富裕阶层纷纷逃离环境不佳的北京,上海和广州等大都市,迁往海外吸收“纯氧”,迁往海外的多位富豪。
继部分喜欢大占地的家庭要求,下面就我所接触的意大利和伊朗投资人士对于RICHMONDHILL 北部的豪宅区做一未来几年的走势和分析,期望能对我们华人投资移民有所帮助,以免损失钱财和丧失在南面投资的机会。
在那一带占地大隐私性强,升值潜力最大的当属BridgewaterDr,Trailwood Cres ,High oak trail 和ForestRidge Rd 这4条马路,原因有3.
第一:周围参林茂密,极具隐私性。
第二:业主少,静谧,交通安全,过往车辆极少。
第三:占地大,PIE  LOT 多,尤其是前面的3条马路距离高速只有3公里路程。
前段时间有名投资移民要我帮助在此区购买占地大的豪宅,电话交流过程中我询问他想自住还是先住几年再上市卖,他的回答是住几年升值后再卖,为此我直接告诉他这里不适合,因为这里的升值幅度非常缓慢,我顺便把原因一一分析给他听,大家要知道这里都是水井,还有化粪池,没有市政上下水系统,你必须每年测试2-3次饮用水的质量,另外每年或2年找专业人员把化粪池里的下水抽走,人口众多家庭需要每年一次,3口之家需要每2年一次,尽管每次的收费低于1000块钱,但是麻烦,英语好的家庭可以胜任,否则每次都找人做翻译很麻烦,他听后很震惊,你怎么连这个也懂啊,他都没有任何的思想准备,只是听说占地大就喜欢,那是不可以的,如果真想买的话,我可以帮助,但是在我的劝说之下还是放弃了此念头,这就是很好的案例,很多时候我们不能人云亦云,随波逐流,首先要了解基本的常识,然后在下手,不能为了成交而成交,这里的旧房也好,个别新房也好,每年的升值幅度大约是3%左右,我们要考虑到每次的交接和出售都需要缴纳大笔的钱财,因此即使3年过后升值了,那也刚刚COVER第一次购买时的土地转让税和律师费用,还有以后出售时买卖双方的经纪费用和律师费用,这样算起来几年下来是没有什么利润可挣的。试想在多伦多市内和RICHMOND HILL的SOUTH RICHVALE那里近几年几乎每年都有了大幅的升值,相比之下北面的就逊色得多,这是投资学问。
那这里最适合什么人群居住呢?本地人,意大利人,还有伊朗人,居住在这里的家庭很多都是做建筑行业的,自己都会动手做这些后期的工作,而我们华人多数家庭并不会,因此在南面市内有供水系统的更符合我们华人家庭。
下面来谈谈这里的交易情况。
在RICHMONDHILL 北部交易套利最火的当属下面Country Heights Dr 和ForestRidge Rd这2条街道上的旧豪宅和土地,但是很难成交,有时成交价位和开始叫价相差30-45%左右,由此大家应该看清楚我们任何的时候都不能扩大和吹嘘我以很便宜的价格成交了,如果叫价超出实际价值300-400%呢?你以50%的叫价成交都亏损巨大,真正懂行的人从来都不看叫价的,否则就是猜测,首先要真正懂得土地的确切价值,其次要看到这栋房屋也好,陈旧豪宅也好,它的造价是多少,今天的造价和10年有什么差别,和20年前呢?如果说连这个也不懂,我真的没有办法教了,温哥华,多伦多市场上有着无数的陈旧豪宅叫价都吓死人,那最后又让谁给予高价拿下呢了?很多的陈旧豪宅接近土地价值了,但是业主还是会套利,以相当高昂的叫价上市的,关键是看我们华人懂行否?另外陈旧豪宅购买后到底需要花费多少钱才装修呢?装修后居住几年再上市能否把成本收回来呢?这都是值得我们华人需要思考的现实问题,尤其是那些买了20年左右的非常陈旧的豪宅,假如花费巨资装修了能达到崭新豪宅的气派吗?设计过时了,你怎么装修都不能改变现有的格局,除非把整栋房子推倒重建,这一切的一切都需要我们深思啊!
2013年这一带开始一栋陈旧豪宅上市了,叫价600万,后来又降价至400万,最后让老外以330万拿下了,因此这栋房子就值这个钱,因此懂行的人不会上当受骗的,更不看你的叫价的,330/600=55%,这就是残酷的现实,如果不懂行的华人吹嘘家和忽悠名家以叫价的70-80%成交的话,你说你会亏损多少呢?Ridgewood Dr 上的陈旧豪宅,土地是 295X254的在2013年163万成交,此房背靠大树林,这里的土地很便宜,因此在此地购买时一定要懂得土地的价值才可以,否则不就是高价拿下吗,在CountryHeights Dr一栋11年新,建造质量普通的叫价900万,最后下市了,为什么呢?这里的土地很便宜,建造成本很便宜,怎么会有这么高的叫价啊,在RICHMONDHILL 所有的豪宅中只有也仅有SOUTH RICHVALE有600-11000万的豪宅,都在PEARSON马路的西侧,占地都是100-110宽,深度在260-425之间的,因为这里的土地很贵,建筑质量很好,建筑材料高级,设计精美,人文环境优美,这才是豪宅价值的体现,但是到了偏僻的地方则完全不同,我们首先要看建筑材料,设计,工艺水准,其次才是看地,原因是什么呢?就是这里的土地不是构成豪宅价位的主要组成部分,这和市内的豪宅区完全不同,希望大家购买时小心,做到心中有数。
                              
下面我就占地的尺寸案例来分析,这一带如果占地是280-300宽,深度在400-500的,土地确切价值大约就是160-165万左右,我们不能按照市内的尺寸来衡量,因为这里属于乡下,没有政府的上水和下水系统,所以不能说我的旧豪宅占地是2英亩或3英亩,试想在YONGE以东,LAWRENCE以南50X150的土地在2014年初的确切价值就是195-199万之间,RICHMOND HILL北部那里3英亩的土地也达不到这个价位,地理位置决定了价值,而不是土地的大小决定了其价值,再者朝向不同,周围环境不同,距离学校远近不同,距离大马路距离的远近程度都需要综合考虑,然后才可以考虑土地的价值,否则就是纸上谈兵!
在这一带我们以150X300的占地为例,房子20年左右,如果叫价170万左右,就很难找到合适的买家,也许会以120万或更少的价位成交,那为什么有那么多的叫价都很高呢?我们就要分析其原因,购买这些物业时考虑的因素和市内的完全不同,业主想套利吗?还是业主又买的其它占地较大的在建造呢?还是业主由于年纪大了要搬到公寓去住呢?这些因素决定了上市的价格,更决定了最后的成交价,我在多次的买卖交易过程中都首先了解对方的动机到底是什么?然后再决定前往看房,把先期工作都做好了,再准备看房或看地,这时你会做到心中有十足的把握,买卖豪宅也好,买卖土地(旧房)也好,需要先期做的工作太多了,而不是根据对方的开价来猜测成交价位,行家做事不是这么进行的,看到有些经纪动辄就说我以70%多的叫价又成交了一栋1000多万的陈旧豪宅,陈旧豪宅是无底洞,小心哪!我接触的好多著名犹太人,意大利人和我的做法如同一辙,需要我们华人深思啊,可以说有什么样的老师一般就会有什么样的学生,跟随行家学习,放弃在GOOGLE上学习,放弃猜测,放弃忽悠这才是人间正道,带领我们华人投资移民进军地产获取更大利润是至高无上的准则,而非为了成交而成交。
下面我来谈谈这一带土地宽度是150-160的,到底和250左右宽的差别很大吗?或者说不可以比较?答案是否定的,这里不是市内,因此差别不是太大,除非你要建造3万平尺的超级豪宅,记住有一点这里不太适合建造8000平尺以上的豪宅,一般即使崭新豪宅这里最适合的就是5000-6000平尺,当然越大也越好啊,我们讲的是一般原则,而非全部一概而论,在我接触的意大利SUB-CONTRACTOR中有好多人居住在北面,他们告诉我说200宽和300宽没有什么大的区别,仅是自己喜好而已,基于此,我们要看到喜好和价位不是成正比的,差别小就失去了投资的意义,投资讲究的几年后的回报率,而非人云亦云。
对于更北面的AURORA的大占地陈旧豪宅区,我会在以后的文章里逐步阐述,希望能对我们华人投资起到画龙点睛和有限的作用。
本人豪宅知识均属从师于多名犹太人和意大利人师傅,多名豪宅建筑商,没有任何杜撰和忽悠的成分,希望对华人投资移民有所帮助,至此本人将不胜感激之至!
如其它网站转载,必须注明作者电话号码和姓名!作者电话:416-428-5345 于新水
太平洋水深万尺,多伦多豪宅市场水深万丈,豪宅经纪水深远超亿尺!
XIN CUSTOM HOMES TEAM 崭新豪宅买卖,土地投资,高级豪宅翻建!
下面本人发布2个网站,其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。
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华人眼中的多伦多豪宅|居外  http://www.juwai.com/news54064.htm (中国网站)
www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国  (中国网站)
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