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联邦预算春风吹来,会不会引发抢房风潮

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发表于 2019-3-22 10:47:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
加拿大财长莫奈宣布了联邦自由党上台以来的第四分预算案,也可能是最后一份预算案,因为今天将要面临联邦政府的换届选举。
        但是,看到这份预算案后,众多分析师都惊呆了,这完全是一份不顾国家前途的选举预算案,而且更让人担心的是,完全有可能会成功的让自由党再次连任!
       
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        (财长莫奈在公布预算前,试穿一双新鞋子,这是每次联邦预算之前,加拿大财长的惯例)
        自由党的预算案继续过去的大肆派糖花钱风格并不奇怪,这次的预算案却是真的登峰造极了!
        在未来的六年里将花费228亿加元,用于127个新项目,这些项目中最引人注目的就是政府帮助首次置业者买房!
        财政莫奈对记者表示,加拿大人一房难求的情况,政府都看在眼里,许多生活在多伦多和温哥华的居民一直都向政府请求,如何能够缓解住房承付性的压力。现在政府要采取行动了!
       
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        莫奈在预算案公布前动情的发表演讲:在温哥华和多伦多的人们,要寻求一个叫家的地方,不仅是个挑战,对于大多数勤劳工作的加拿大人,这简直是无法实现的梦想!
        为了帮助这些加拿大人,为了他们能有个梦想的家,联邦政府将建立一个新的政府与首次置业者合资买房的项目。对于首次置业者,购买新建房屋时,只需要拿出5%的首付,政府将会补贴房价的10%,购买二手房时,同样拿出5%的首付,政府拿出5%的资金,帮助大家买房置业。
        这笔钱没有利息,一直到房屋拥有者还清房贷时,或者卖出房屋时才需要归还本金。换言之,这是一笔长期的无息贷款!
        政府资助买房的这个项目简直是一声春雷,可能马上就要唤醒冰冻了一年的加拿大房地产市场!政府白给钱,不买房还不就成了傻子吗?
       
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        这个项目的核心群体是年轻人的千禧一代,据自由党的内部调研数据显示,2015年大选中年轻人的选票发挥了重要作用。但是,最近由于加拿大兰万灵公司的丑闻,年轻人的选票正在流向更加偏激的NDP自由民主党,为了夺回他们的选票份额,自由党急中生智,才催生了这样一个派糖计划!
        要想获得政府的资金,首先必须是首次置业者,其次家庭收入少于12万加币。第三,这些按揭必须是加拿大房屋贷款公司CMHC担保项目下的,一旦违约有政府保险。
       
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        按照这些要求,我们可以看出,基本上来说,银行的压力测试并未取消,年轻人的购买房房价格基本在50万以下,那么,这项政策更多的利好Condo市场,而不是独立屋。
        确实,在全民皆房的加拿大,还有谁没有房子呢,加拿大的房屋拥有率在西方发达国家中属于较高的,真正的实现了居者有其屋!
       
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        特别是在2008年金融海啸之后美国人痛定思痛,把经历用在投资股市,科技创新,和经济发展上,房屋拥有率出现下降。加拿大则走向相反的方向,所有资金都流出股市,流向房地产,资金流动性越来越差,房屋拥有率在2012年后首次超越美国,这是北美百年历史中的第一次,此后加拿大的房屋拥有率就一直与美国扩大差距,目前已经遥遥领先!
        当然,这种领先是有代价的,加拿大国民的债务与可支配收入的比例在2018年第四季度达到179%,而美国在同期则只有102%!加拿大的债务水平之高,已经远远超过美国在2007年房地产崩盘的139%!可是,这种境况一直维持了近十年,加拿大的民间债务水平已经到了经济学无法解释的程度!
       
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        我们不妨沙盘推演一下今后的情况,第一,选民不买账,那么自由党政府的这次联邦预算,将成为最后一次的预算,那么在九月份开始执行后,保守党上台,很有机会在今后的施政中进行修正,这种过度借债消费的政府预算局面将会被扭转。
        根据这份预算,加拿大联邦政府如果再让自由党掌管的话,政府赤字不仅没有像杜鲁多上台前所讲的预算会自动平衡,反而由于无节制无理智的大肆派糖,目前6800亿加币的联邦债务,在今后几年里会再增加近一千亿加币的债务!
       
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        另外一种局面,则是自由党这次联邦预算的初衷,选民一边倒的拥护自由党继续连任。那么,加拿大今后的情况就值得担忧了。
        在全世界都从房地产中走出来,开始刺激经济发展,鼓励科技创新,大力发展股市,甚至将股市作为核心竞争力的大时代里,加拿大如果选择自由党,其实就是选择了逆潮流而动,将资金抽离股市,抽离实体经济,将所有资金引流到房地产!
        这样发展下去,很有可能,多伦多和温哥华的街头又将排起买楼花长队,大街小巷的抢offer大战又要重新上演了!看看多伦多湖边的高楼一座座拔地而起,不仅遮挡了湖景,而且疯涨的价格让人喘不过气来。持续的房地产疯涨,造成的去实业化正在严重威胁着加拿大的实体经济。
        房地产的快钱效应,对实体企业的投资人是一种诱惑,开始审视实体项目的投资回报,很多人讲,做过房地产,其他钱都不想赚了。这种情势无意中对实体经济形成倒逼机制,令许多企业举步维艰。自由党继续执政下去,将会给目前的企业困境雪上加霜。
       
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        不仅如此,自由党的这份联邦预算相当于一个毒丸,从政治正确的角度看,反对党例如保守党无法反驳,试想一下,在大选年里,谁攻击自由党的买房福利计划,就是褫夺选民的福利,保守党里哪个政客会傻到这种程度呢?这次的自由党预算公布后,保守党议员一言未发的就退场了!
        更加危险的是其溢出效应,加拿大房地产市场的这一轮牛市,在2017年四月戛然而止,其中政府行政命令打压,财政部的贷款限制是两把利刃,最后补刀的却是加拿大央行。
        乌克兰裔的加拿大现任行长波洛兹,与前任高盛投资银行出身的行长卡尼不同,卡尼是加英双重国籍的英国绅士,现任英国央行行长。波洛兹则是个典型的学者加官僚,一直都在加拿大发展银行,IMF国际货币基金组织等机构任职,这些机构都属于半官方性质,与高盛等商业化投资银行出来的人完全不同。
        波洛兹非常擅长于见风使舵,深谙政道。在加拿大政府对房地产动手前,无论多少数据显示地产过热,以及分析师强烈呼吁的加息,他就是在利息政策上按兵不动静观其变。在加拿大两级政府采取打压房产行动后,这个地产脆弱的时候,波洛兹本来应该观查一下政策对房地产的实际影响再做决定。然而,波洛兹却行动神速,在此后一路疯狂的加息,对于房地产的痛苦,以及来自五大银行分析师的暂缓加息呼吁毫不理会。
       
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        这次的联邦预算出炉后,政府对于房地产的政策动向再明显不过。很有可能的是,波洛兹又要行动了,在四月份加拿大可能会迎来一次降息!
        这个并不是空穴来风,目前加拿大的国债市场已经涨疯了,国债收益率狂跌,加拿大与美国的十年国债收益率差距,即将达到1990年以来的最大差距。上一次如此大的差距出现在2015年,此后果然如同国债市场所预计的,加拿大央行进行了两次降息,房地产市场出现了疯狂的上涨!
       
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        加拿大联邦政府这次的预算,如果能够再一次拉动房地产市场,疯狂的派对后,可能会引发比2017年更加严重的后果。试想一下,一个40万的condo,自己只要拿出20000块钱,政府就白送40000,这笔一直到卖出之前都不用还,这将最大限度的刺激人们买房。当年美国0首期买房的广告满街都是,所有的按揭都由国家担保,其实就是房地美和房利美,然后买房的人实在太多了,干脆打包成次贷债券卖到全球,最终导致2008年百年不遇的金融海啸,与其说是天灾倒不如说人祸!
        这次加拿大联邦预算白送钱给大家买房,所有按揭都是加拿大政府担保,其实就是加拿大房屋贷款公司CMHC,这家公司可以担保买房的房贷,谁来担保他呢?与加拿大CMHC功能类似的房地美和房利美2008年由于按揭担保同时倒闭,当年美国政府不得不调集纳税人的资金,再启动美联储印钞,纳税人的钱就不说了,光是美联储就足足印了三万亿美元!美联储的资产负债表从2008年的0.8万亿,扩张到目前的四万亿!
       
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        加拿大毕竟不是美国,没有足够的能力从其他国家融资,让世界为其房地产买单。可是,加拿大联邦预算要走的这条路,却是与美国当年的次贷同出一辙,美国可以走出次贷危机,靠的是其强大的国力,以及强大的国际地位,加拿大也要邯郸学步,今后就只有让本国纳税人买单,逐步走上希腊化的道路!
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