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豪宅买卖 翻建 投资第69篇 UPLANDS 社区

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发表于 2014-8-22 14:38:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 david7150041 于 2014-8-26 11:14 PM 编辑

UPLANDS 社区未来10年潜力(1
XIN CUSTOM HOMES INC.
新辉豪宅开发有限公司总裁
顶级豪宅经纪  豪宅建筑商
曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商
顶级豪宅知识登录www.xincustomhomes.com
XIN YU (于新水)416-428-5345
新闻:在美国人眼中,浮华、厚黑和严重的投机心理是中国商人身上存在的普遍问题,从当年进口到美国的低劣汽车轮胎、有毒油漆,到不久前美国证监会调查的中国审计公司作假等,中国商人的信誉一直是一个软肋。作为一个精明的商人,陈光标近年来一直在不断炮制各种令公众哗然的新闻,浮华的公益事业如是,这次收购《纽约时报》的炒作亦如是,而他的每一次炒作都有着很严重的投机性。
  在加拿大我们华人也需要深思,做人的基本原则就是实事求是,绝不忽悠,这才是做地产这一行的最低标准要求。下面我就根据本人接触的犹太人,意大利人,俄罗斯人,伊朗人投资人士他们在2014-2024年大力开发翻建豪宅的区域做一说明,希望对我们华人投资移民有所帮助。
  在过去的前几年俄罗斯和伊朗投资人士在UPLANDS区域翻建了一小批豪宅,建筑面积在4200-5200平尺左右,有几栋属于业主自住豪宅,还有加拿大本地人建造了一栋自住豪宅,上市的只有2栋,2014年初成交价位是273.5万,由于豪宅的外形设计有点类似普通房屋,因此价位没有达到投资人士的预期,此建筑商是本人的一名伊朗朋友,他建造的豪宅多数都属于伊朗人上等豪宅,没有偷工减料的习惯,豪宅的内部设计也不尽完美,在建造期间我对他讲以后不可以设计成这样子的,会严重影响到豪宅的价值,此豪宅占地是82X160的,3车库,我们华人投资移民购置土地(旧房)时应注意在大多地区每个区域政府对于建造的面积都有不同的标准,在UPLANDS一带和THORNHILL一带最大的建筑面积是土地的20% COVERAGE,给予政府交纳$900左右就可以给予额外的3%,因此最大建筑面积就是土地的23%,同时政府还要给附近的业主发送信件,举行听证会(HEARING),一般来说这都没有问题,关键是前后设计和申请需要花费大约4-6个月的时间,因此在此购置土地翻建的家庭需要提前做好基本功课,否则会贻误来年5月份的开工时机。
                                
2013年ROGERS的副总裁在此建造了一栋自住豪宅,2014年3月份竣工,在今年的4月底,这里又开工建造4栋豪宅,注意这里的土地深度,这里宽度是80尺寸的占据多数,但是有些深度只有138-145之间,这样的土地建造后面积会非常的小,请华人投资移民注意,由于多数的土地深度是160的,因此深度是140左右的要比160的便宜很多很多,这就是为什么我多次强调跟随大师们学习的原因,如果你购置土地时走错了一步棋,就会失去利润,以80X140为例,建造的最大面积就是4400平尺加3个车库,那80X160的呢?就是5200平尺加3车库,尺寸达到了5000多平尺,建造4个房间,其内部设计结构就会布局合理的多,也显的大气,但是4400平尺左右的就显的小气很多,市场上很多的LISTING经纪有时说建筑面积是多少多少等等,可以说有些是忽悠华人这些外行人的,土地小的是没有办法建造他们描述的尺寸的,政府对于建造的豪宅是根据土地的尺寸来的,同时我们也要记住要减去车库的面积,很多的经纪为了吸引买家就会加上车库的面积,按照政府的要求是不可以的,希望华人购买时要小心。
在这一带一名俄罗斯豪宅建筑商在2013年开始建造一栋9000多平尺的超级豪宅,其中土地价值就达到了接近300万,目前还在施工过程中,2014年底前就会竣工,由于后院背靠高尔夫球场,土地宽且非常深,因此会受到富豪们的喜爱,在这一带的居民有犹太人,本地人,华人,少部分意大利人,还有许多伊朗富豪。
下面我就具体来谈谈购买土地翻建豪宅的街道,希望能对我们华人投资移民起到抛砖引玉的作用,以免贻误战机。记得在2013年9月份还是8月份来我曾写做过一篇文章,强烈推荐华人在此购置土地翻建豪宅,此后过了3个月,一名投资客人来电要我帮助选择购买适合翻建的土地,当天我们就下OFFER,以超出当时市场价位的2%左右,由于这名投资移民想在2015年开始建造,想提前买下,但是业主还是拒绝了我下的OFFER, 基于此,大家应看到很多的业主观察到附近都在翻建时,其旧房也就是土地坐地起价,最终我们放弃了加价购买,进入2014年初这里的土地价位已经迅速窜升了,但是购买者在翻建后还是有很大的利润,我的一名伊朗投资移民2013年在此此处购置了几块土地,有些是私自成交,因此看不到成交记录,2月初我帮助2名投资移民敲门购买了几块较大的土地,价位相当的划算,一般来说敲门购买的价格会低于上市后的价格,多数会便宜2-3%左右,试想购买200-300万的土地,节省4-9万可以说很合理。
第一:UPLANDS大街上的土地多数是100X165的,适合建造面积是6600加4个较大的车库,但多数人会选择建造6000-6200平尺的豪宅,宽度100,深度不够,因此要建造稍微小些的豪宅,此时车库是外面3个,里面一个,也就是专业术语的TANDEM车库。建造完毕后的价位非常高昂,360-400万之间,当然这个价位要用高级的建筑材料和精美的工艺,否则很难出手。记住不要靠近YONGE街附近购买,其土地价值相差15-25%,距离YONGE街越近越便宜。
第二:SHASTA DR马路上的土地北部的是80-82宽,深度是160的,南面是80X135(140)的,其实距离就是50-60米,价位相差15-17%之间,希望大家小心。南面的浅很多,建造的面积最大是4400平尺加3车库,因此便宜很多。
第三:VISTAVIEW BLVD马路上的土地北面是80X160,南面的是80X135, 80X145 的,2013年下半年2名伊朗人购买了深度是135-142的,并且价位远高于我给朋友购买的深度是160的,大家应看到购置豪宅也好,购置土地也好,学问非常之深奥,并非忽悠一下子就是大师的,靠营销,而不靠真才实学,客户会遭受损失。对于购买100万的普通房屋,可以和邻居比较,但是购买土地和豪宅则完全不同,因为位置不同,价格有时相差很大,那豪宅就根本就没有可比性,因为豪宅是CUSTOM BUILT, 具有唯一性,你怎么比较,设计不同,价格不同,建筑材料不同,价格相差很大,工艺水准不同,相差更大。
第四:IDLESWIFT DR马路上的土地多数是80X160的,有些深度是162左右,目前适合122-125万购买,CARVLIER CRES 上的土地也是80X160左右的,MEADOW HEIGHT CT上的土地也是同样尺寸,但是这条马路的上的土地价值要高出很多,由于附近就是高尔夫球场的缘故。HELEN AVE.马路上的土地多数是100X165的,属于大占地的,因此目前这里价位会高一些,150-155万之间适合购买,在2011年这里的土地价位在110万左右,在2009年时这里的土地价位在90万左右,短短3年价格上升的许多,也是由于进入翻建时期的原因,早期购买后又囤积起来的投资移民可以说从土地这里就能获利。这就是我常说的投资必须具有战略眼光和投资学问。
第五:THORNHILL AVE 马路上的土地多数是100X165的,和 FAIRLEA AVE 上的土地也非常适合翻建,土地多数是80X160左右的,目前伊朗人开始在此处购买并囤积,他们一般同时购买3-4块土地,每年建造一栋豪宅。出手一栋后再买一块补上,依次循环来获取最大利润。
第六:在这一带最值钱的马路则属RIVERSIDE BLVD了,在UPLANDS以北的属于80X160的多,在南面的多数占地是100-130宽,深度在250-400的,很多富豪居住在此,这里俄罗斯人和伊朗人都在此建造,工艺水准高,建筑材料高级的这里的豪宅价位都在580-650万之间,华人在最近2年也开始关注此区了,来此地购买土地和豪宅的家庭也越来越多,未来几年这里将是200余栋崭新豪宅,并且都是大占地的豪宅区,预计(本人接触的意大利,俄罗斯和伊朗投资人士)在2025年前后这里会接近开发的尾声,目前是购买的最佳时期,每个豪宅区在开发初期都是价位很低,等到开发接近完毕时价位会攀升很高,就像WILLOWDALE,前几年那里才开始开发时崭新的小豪宅价位就是150-160万,目前都达到了235-250万了,实际上也就是短短5-6年的光景。
由于这里比邻高尔夫球场,又靠近YONGE街,这才是最具升值潜力的关键所在,完全和MARKHAM一带的高尔夫球场附近的不一样,那里炒作的太厉害,无论何时靠近YONGE街的豪宅开发区升值潜力会远远大于其它地方的,在多伦多和列治文山RICHMOND HILL都没有例外,另外靠近YONGE街的豪宅也好,土地(旧房)也好,具有很强的抗震性,在其它地方走下坡路的时候,靠近YONGE街的仍然在上涨,买家也会越来来越多,对于其高尔夫球场西侧的豪宅区我会在以后的文章里一一点评,那里有很多的华人和犹太人。
综上所述,来这里购买的家庭多数为老移民和富豪,也就是对加拿大环境有所了解的家庭,这里的崭新豪宅建筑材料要比WILLOWDALE的高级很多,由于这里占地大,属于整片大占地的豪宅开发区,因此不可以使用便宜的建筑材料和低级的工艺,但是也有很多豪宅建筑商使用非常便宜的建筑材料,他们上市后叫价非常高昂,也就是说在钓鱼,有一栋只有3年新的豪宅做工粗糙的程度难以形容,但是叫价550万,最终下市了,为此我规劝大家不要听信忽悠,我以叫价的60-70%成交等等,在THORNHILL 开始叫价600万,最后老外以330万成交,这就是陈旧豪宅的价位,接近土地价值了,你不能以接近崭新豪宅的价位成交,在UPLANDS一带购买土地或豪宅时一定注意深度,这里的宽度90%都很好,但是有部分深度是120,135,145尺的,建造面积会小很多,同时也要注意减去车库的面积,有些人在做LISTING时故意加上车库的面积来吸引我们华人买家,描述及其含糊,小心哪!
希望我们华人买家要注意观察和比较,欢迎有购买意愿的家庭和投资移民与本人一起来探讨。
本人豪宅知识均属从师于多名犹太人和意大利人大师,多名豪宅建筑商和豪宅投资人士,没有任何杜撰和忽悠的成分,希望对华人投资移民有所帮助,至此本人将不胜感激之至!
如其它网站转载,必须注明作者电话号码和姓名!作者电话:416-428-5345
太平洋水深万尺,多伦多豪宅水深亿万丈,豪宅经纪水深远超亿尺!
XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖,土地投资,豪宅翻建!
下面本人发布2个网站,其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。
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华人眼中的多伦多豪宅|居外  http://www.juwai.com/news54064.htm (中国网站)
www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国  (中国网站)
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