多伦多 六六网  www.66.ca

 找回密码
 立即注册

扫描二维码登录本站

搜索
查看: 1799|回复: 0

豪宅买卖 翻建 投资第70篇 CONDO 前景 (1)

[复制链接]

升级   80.4%

101

主题

103

帖子

902

积分

高级会员

Rank: 4

积分
902
发表于 2014-8-29 15:48:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
CONDO 前景展望(1
XIN CUSTOM HOMES INC.
新辉豪宅开发有限公司总裁
顶级豪宅经纪  豪宅建筑商
曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商
顶级豪宅知识请登录www.xincustomhomes.com
加拿大皇家银行(RBC)警告,房贷利率可能在今年底开始走高,加拿大房价2016年恐出现“全面下跌”(outright declines)。皇银认为过去几年多伦多、温哥华与卡尔加里等地的房市上扬,主要得利于超低利率,但房价怎么下去就会怎么上来,反之亦然。加拿大房贷规模最大的银行RBC在最新公布的房市预测中警告,超低利率已近尾声,房贷利率可能在今年底开始上扬,让2015年一些主要市场的房市升势趋缓,2016年甚至会出现“全面下跌”趋势。所以,我们估计加拿大大约被高估了20%。
由此新闻,我们可以分析预测2016-2018年后交接的Condo价格可能会在第一波下跌浪潮中“中枪”。我以前就对客人讲过Condo是建造在空气中的东西,没有属于自己的土地,不管怎么炒作,永远不会炒到天上去。下面我们一起来分析一下Condo销售价格的由来。比如,1户销售价格是28万,这28万里面包含了买家经纪费用,4-8%不等,卖房经纪费用2-4%不等,制作大型广告费用、律师费用、大规模的销售宣传费用等加在一起就是天文数字(对于28万的Condo来说),另外很多CONDO过段时间还送LOCKER,送几千元的免费升级,由此我们可以看到CONDO学问很深,其实Condo的成本远远低于28万元,这和独立屋完全不同,独立屋包含了土地价值。(内容皆为个人观点,不负法律责任) 。
中国国内新闻:楼市正在大崩盘。供过于求,价格过高,沦为投资或投机工具,易进难出,资金沉淀房地产。近期介入楼市的基本都是站在山顶深度套牢的炮灰,安全撤退的将是极少数,也许现在还不以为然、沾沾自喜,但未来几年将深有体会。赚钱没那么简单,太过简单的赚钱方式一般都是传销式骗局。多伦多的情况又如何?
一名投资移民前几年在Downtown购买了一栋50多万的Condo,2013年售出,费了九牛二虎之力以原价卖出,交接费用,律师费用,地税等,在2013年售出时付给买卖双方经纪费用、律师费用、取消贷款银行罚金等,共计亏损5万多元。表面看似几年前购买的价格和今天的没有区别,但是我们必须考虑到所有的费用因素,同时还必须考虑到银行罚金问题。我们看到市场上购买Condo几乎清一色都是华人,172 Spadina, 5220 YongeStreet等Condo项目被忽悠更是真实的案例。很多投资人士整天都在忙于聚会打官司吗。2014年4月1名买家要投资3个Condo单元,在我分析后取消其购买的念头,尽管我没有挣到佣金。
购买Condo的人群和动机分析:在多伦多和温哥华购买Condo的人群投资客占相当大比例,其动机不外乎是于交接前加价转让,在2012-2014年至今我们看市场广告上到处都是楼花转让,令人眼花缭乱,很多人原价转让都成困难,事实上真正购买Condo居住的家庭基本上购买已经竣工的CONDO,购买后即可居住,购买楼花的不确定性因素非常大,上面的两个案例就是佐证。大家应该看到犹太人富豪、意大利人富豪都是购买土地后或建造房屋,或开发商业中心、PLAZA等,财富积累至天文数字,而非购买楼花炒作而发家致富,这是一种心态问题,都想一夜暴富,事实上没有理论根据。Markham,Richmond Hill、Vaughan市有很多空地,这些空地的业主大都是40-60年前购买的,只是目前还没有到开发时期,在未来几年很多土地就会进行大规模开发,人家在50年前购买的土地,仅仅10万、8万,今天就是几千万、几个亿,这才是真正的投资,在那时属于大额投资,不属于小额投资客人。小额投资的客人,在多伦多最成功的非伊朗人莫属,他们登陆多伦多短短10多年光景,从事购买土地(陈旧平房)推倒重建豪宅生意,滚雪球性质操作,10年后已从当初的70万-100万资产积累至今天的几千万,这才是投资。
如果炒作楼花就能致富,犹太人、意大利人为什么不做此生意?难道他们的智商和生意头脑比我们民族差?为什么西人很少在2013年-2014年购买楼花?难道他们没有钱?非也。价位虚高、炒作离谱令这些人望而却步!大家很清楚Condo年头越久,管理费越高,购买的人群就会越少。然而崭新豪宅,陈旧平房则完全不同,它有土地的价值。下面我举例说明。3名意大利投资人士在2010年初在RichmondHill(16街以北)购买的旧房50万,在2014年价位是125万-130万,几名犹太人在South Richvale几年前购买的旧房价格多数是45万-60万,今天出售的价格多数在110万-145万之间,短短几年获利巨大。可是购买Condo的投资人士呢?几年前30万购买的Condo,今天还是30多万,稍微有一点升值,那我们要计算交接费用(土地转让费用,律师费用),今天出售时的双方经纪费用,还有律师费用,最终是挣钱还是亏损?大家自有明断。很多伊朗投资人士前几年在HOGGS HOLLOW一带购买了大量陈旧平房,那时成交价位多数在140-145万左右,今天那一带的陈旧平房价位多数在250-280万之间,前后只有短短几年时间,由此我们可以看到价格升高的是土地部分,而非房子本身。无论是豪宅还是普通房屋,每时每刻都在贬值,唯有土地在持续升值。那Condo呢?它没有属于自己的土地又怎么大幅升值?
现在,我们一起看看Condo的前景问题。多伦多的Condo数量都超过了纽约,这很值得我们深思。随着加拿大移民政策的改变,未来10--20年登陆多伦多的将是以投资移民为主的家庭,技术移民近2年国内几乎就没有几人申请,语言要求的提高令人却步,技术移民多数在1998-2010年登陆多伦多,之后非常少,投资移民登陆多伦多要购买Condo居住吗?他们购买的是崭新豪宅(个别人被忽悠高价购买20多年的陈旧豪宅除外),那几年后竣工的Condo要转让或出售给哪些买家呢?目前本人看不到答案。如果购买了楼花,几年后不能交接怎么办?目前,银行利率超低,贷款相对容易,几年后利率提高,按揭收紧不能交接那就会损失首付订金,世界上目前还没有人敢说两年后利率还是这么低,利率提高时会是什么场景?炒作给谁?谁来接盘?
加拿大央行多次发布警戒信息,多伦多楼花价位虚高,难道这些银行家及投资大师都没有我们聪明?任何东西都有个限度,这如同Bridle Path一带的陈旧豪宅案例一样?价位虚高购买的陈旧豪宅让谁来接手?记得在2013年12月在Bayview以东、Post以北建造的Townhouse项目最终破产出售,一名超级犹太人富豪于12月20日低价购买,谈判没有成功,最后有另外一名富豪接盘,当时地基已经完成,这名原始投资人士幻想着高价出售Townhouse来达到投资获取利润的目的,最终还是没有成功,很多时候都是幻想造成今天亏损的局面,投资要靠真才实学和投资学问,靠多年的学习和积累,忽悠只能在土豪中玩耍,尽管有人不同意我的观点,但这毕竟是铁一般的事实。应该说在未来的2-4年内交接的Condo前景并不光明,也许不仅仅是不光明,让我们拭目以待。
新闻报道大多地区独立屋极为抢手,原因何在?就是土地供应不足,市内几乎没有空闲土地,目前交通日益拥挤繁忙,大家都希望在市内购置物业,因此独立屋价位暂时不会停止升值,这就是需求,那崭新豪宅呢?质量高,建筑材料高级,工艺精美的豪宅供不应求。那么,20年甚至于25年的陈旧豪宅呢?市场会逐渐萎缩。铺天盖地建造的Condo呢?大家想过没有人接盘、 没有人高价购买的前景吗?市内升值幅度最快的就是55-80尺宽、深度在150-180尺的陈旧独立屋,超过1英亩的大占地升值幅度要远远低于平均值(炒作除外),Downtown的Condo租金目前已在高价位,利息一旦升高,业主不能Cover贷款利息、地税等费用,到时价位就会下跌。我们需要接受银行的警示,投资需要行家里手指点迷津,眼睛不能只盯住那一点点佣金,有时行家一句话可能节省大量金钱,被忽悠一次亏损数万、数十万甚至于数百万,这或许都在眨眼间发生。
中国楼市,如今就是皇帝的新装。明明没穿衣服,偏偏宣称是最华丽的新装。只差一个天真的孩童,说出真相引起共鸣,结束这荒唐可笑的闹剧。多伦多的情况又如何呢?
受到多名需要购买90--130万房屋家庭的请求,我会在未来几个月内专门写作几篇文章,特别介绍多伦多地区SUB-DIVISION BUILDER大规模开发商开发普通房屋的质量,不同开发商的设计,建筑材料的差别以及给予不同Features的区别,就他们在不同区域建造房屋质量不同的问题进行讲解,希望对普通家庭有所帮助。
本人豪宅知识均属从师于多名犹太人和意大利人大师,多名豪宅建筑商和豪宅投资人士,没有任何杜撰和忽悠的成份,希望对华人投资移民有所帮助,至此本人将不胜感激之至!
如其它网站转载,必须注明作者电话号码和姓名!作者电话:416-428-5345 于新水
XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖,土地投资,豪宅开发,豪宅翻建!
下面本人发布2个网站,其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。
19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站(中国网站)
华人眼中的多伦多豪宅|居外  http://www.juwai.com/news54064.htm (中国网站)
www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国  (中国网站)
加国无忧网站    万维读者网站    加国66网站    人在温哥华网 ...     安居网
滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ...    北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区    www.hhlink.com 海外导航网   卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛-   加拿大多伦多www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese 温哥华地产中心 - 温哥华网  房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 ...买崭新豪宅或要建造高级豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商,多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系,100万字豪宅学术专业篇章连载,请登录: www.xincustomhomes.com,敬请浏览豪宅学术篇章,豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章!
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

联系电话:647-830-8888|多伦多六六网

GMT-4, 2024-3-28 05:32 AM , Processed in 0.068589 second(s), 27 queries .

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2020, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表