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豪宅买卖 翻建 投资第72篇 SOUTH RICHVALE(2)

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发表于 2014-9-12 15:20:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 david7150041 于 2014-9-17 11:38 PM 编辑

SOUTH RICHVALE豪宅区潜力(2
XIN CUSTOM HOMES INC.
新辉豪宅开发有限公司总裁
顶级豪宅经纪
高级豪宅建筑商
曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商
顶级豪宅知识登录www.xincustomhomes.com
XIN YU (于新水)416-428-5345
新闻:据北美崔哥我调查,温哥华五十万华人有十万人都是会长,副会长就更多了,大使馆都不敢请会长吃饭,不是请不起,而是没地方坐,非得到体育馆才装得下。在地产界亦如此,总之这本身就是忽悠和营销,没有什么真本事的表现,唯有忽悠那些刚刚登陆的新移民。
下面我来谈谈RICHMOND HILL 的SOUTH RICHVALE南部的情况,由于在过去的2013年大批的华人在此购置了物业,有的购置了520万的豪宅,有的购置了660多万的豪宅,还有很多购置了200-300万的小豪宅,更多的买家加入了购买土地(旧房)的队伍,事实上从交易情况来看我们华人购买的物业价位多数都远超意大利人,本地人,还有伊朗人和俄罗斯人,由此我们就可以看到我们华人的投资水准要比老外还是差了一大截,相信在不久的未来我们华人也会赶上并超过他们,但前提是需有真正的专业人士指导才能成行。在南部下一条街道就是SUNNYWOOD CRES,我们华人很多人在此购买了物业,也有人在此建造了所谓的豪宅,多次上市都没有找到买家,这条街道上的土地多数是75X135左右的,稍微浅了些,目前看来那里环境还可以,但是大家有没有看到在此马路的东面是块空地,那空地是栽种草坪的吗?答案非也,我在2013年中旬就讲过那里一定是开发大型商业中心或大型高层CONDO的,这不,还没有经过一年,我的话和预言就得到了验证,2014年开始建造CONDO了,动工时间还没有决定,牌子都插到草坪里要建造高层物业了,但是很快就成行,因此在条马路上的物业会大幅贬值,购买物业是要看到未来的发展趋势是真本事,忽悠终究不能持久,客人会亏损出局和遗憾终生。因此目前来看购买这条马路上的土地或豪宅就要小心。
                                
2:ROOSEVELTDR上的土地多数是45X150的,也有少部分是50尺宽的,这条马路上新建造的小豪宅价位应该在180-190万之间,建筑面积是3600平尺,加上2个车库,但是还是有人花费210多万购买了,我不明白原因到底是什么?试想在其北部的SPRUCEAVE街上也是45尺宽的,但是深度是240多才新豪宅才卖到190-200万之间啊,ROOSEVELTDR街靠近学校和商业中心,应该便宜很多才对的。本人百思不得其解。
3:再往南就是ELEANORCIR马路了,那里目前还没有翻建的,不适合翻建,也许在未来6年后吧,但是这条马路很短,靠近学校,不值钱。
4:再往下看就是GARDEN马路了,这里靠近东侧的土地多是60X300的,西面的是60X150的,72.5X155的土地多数在南侧(PEARSON马路的西侧),相比之下我宁选西侧的,也不愿意选择东侧300尺深的,原因就是东面靠近YONGE街,马路非常之繁忙,经过这里的校车和住宅车辆非常多, 这里2013年和2014年建造几栋豪宅,价位都在250-300万之间,有一栋还没有建造完毕就已卖掉了,成交价300万。西面在GARDEN 路上伊朗人在2012-2013年翻建了几栋崭新豪宅,价位较低,这与建筑材料和工艺水准有密切关系。这条马路上110号之后的值钱,由于没有BUS,安静。靠近YONGE街附近的便宜很多。
5:西面一点就是OLDSURREY LN马路了,这条马路上两边的土地不同,北侧是60尺宽的,南面的是50尺宽,这里居民多为华人和伊朗人,翻建刚刚开始,但是由于此区华人众多,有点炒作,购买土地要十分小心,以72X170为例,其土地价值目前是130-135万左右,55X150目前土地价值大约是100万-102万。
6:再往西就是PARK LNCIR了,那一带占地都很小,目前还不太适合翻建,华人特多,还有重要的原因就是距离HWY7很近。
7:西侧的MISTYMOOR DR. 两侧的房屋都有RAVINE,购买居住可以,要是翻建应该特别小心,这里的RAVINE和高尔夫球场环绕四周,推到翻建需要3级政府部门批准,比如说土地是50X150,那一定不可以建造按照普通的来计算,50X150X0.3X2-400(400是2个车库的面积)=4100平尺,如果你想建造这个面积的豪宅,政府不会批准的,事实上要比这小一些,那原因是什么呢?有些可能都不允许建到3800平尺,大家也可以从此问题学习。
   
8:BOYLE DR 马路两侧土地宽度80尺的占多数,深度两侧不同,有些300尺左右深,但是浅些的都200多尺深,很适合翻建,伊朗人在过去的5年内已翻建了许多豪宅,目前这里每年都在动工兴建崭新豪宅,价位为350多万,很适合自住。
9:YONGEVIEW AVE 马路上的占地多数是 85X250左右,这里崭新豪宅价位在350万左右,差异在于设计和建筑材料,工艺水准的不同而不同,一般来说这里陈旧豪宅价位250万都没有人购买,但是有些人不信邪,陈旧豪宅叫价竟然300余万,那只有下市了。为什么说这里占地这么大的豪宅价位会这么便宜呢?原因只有一个,这里的土地不值钱,靠近高速太近,记住这条马路北面的要好些,南面的不值钱。小心那!
10:在SOUTHRICHVALE这里有几条大街需要提醒大家小心,一条是AVENUE,另外一条是PEARSON,这2条马路基本不太适合翻建,尽管有些人已经开始了,上市后会很久都没有买家,马路大,交通极为繁忙,学校林立,这都需要我们注意,不能因为土地便宜或豪宅便宜就下手。在购买是就要想到居住几年再出售时有没有买家,这才是投资的重点。
下面谈谈森林西侧的情况,那里居民多为华人,俄罗斯人,犹太人,还有部分伊朗人。
11:TennisonRd,Moodie Dr 和Jenkins Dr这3条马路上的房子基本都是旧房,目前已开始进入翻建时期,都属于大占地,一般的宽度是140-170之间,深度在140-180之间,由此我们看到深度太浅了,不太适合建造大型豪宅,后院很小,宽度和深度不成比例,所以这里尽管有树林(RAVINE),但是其土地价值要远远低于森林东面的土地,差价大约是28-30%之间,大家看到距离就是100多米远,那差价怎么会有如此之巨呢?原因是1:土地较浅。2:人文环境。3:距离YONGE稍微远些,不能穿过森林,只能从BATHURST街上走。在过去的几年很多意大利人和伊朗人在此兴建豪宅,但是造价和东面的没有可比性,当然售价也是低很多。土地价值,豪宅价值有时相差100米或200米,价位完全不同,这与本区域的土地价位有关,更重要的是不同区域豪宅建造的要求完全不同,有些地方要求210/平尺,有些则要求230/平尺,有些则只能建造190/平尺的,这就是有很多人来到询问造价问题,这个问题本身很笼统,没有办法回答,你到了BRIDLE PATH一带就不能和这些标准一样。WILLOWDALE的则更不同。
12:TEEFY AVE. 马路上的土地多数是100尺宽,400多尺深的,越靠近东面的土地或豪宅越贵,价位相差20%以上,东面的有森林,隐私性好,噪音小,这条街道和北面的BIRCH AVE.目前业主们正在协商切割出后院出售,在中间铺设梁歪一条马路DAY LILY CRES,因此这么深的土地或旧房目前都会获得很大的回报,即使自家后院切割出220-240深,还会剩余180-200深,切割出售价位大约在90万左右,一名俄罗斯犹太人豪宅建筑商在过去的几年里一直在此马路上建造房屋,尽管建造质量不可以和CUSTOM HOME相比,但是要远远高于SUB-DIVISION的房子,价位大都在170-195之间,土地宽度属于50尺,深度在140左右,如果这些后院切割出土地,并且把马路一直延伸至东面,扣除马路的宽度,切割出的土地深度都达到了170-180,因此建造的房屋价位会大幅提升,属于难得的在市区内部仅存的土地,具有购买价值和投资价值。希望我们华人不要错过这班车。
由于宽度是100-110,因此宽度再切割,然后建造50X160(180)的小型豪宅,出售获利。以前在此购置物业的家庭可以说无形中获得了高额回报。这一带旧房较多,未来几年就适合翻建。
13:这一带最值钱的街道属UDINE CT.了, 四周森林环绕,夏日凉爽清新,没有交通带来的噪音,森林对面与RICHMOND HILL 最值钱的街道MARYVALE遥互相应,但是土地价值和MARYVALE没有可比性。
14:BIRCH AVE 在RICHMOND HILL 分为两段,由于中间有森林隔开,西侧的土地没有东侧的值钱,但由于东侧的不可以切割成2块,而西侧则可以,因此在未来2-3年内西侧的更值钱,可以将自家后院400-420尺深的土地切割出220深给这里建造豪宅的开发商,获利更大,需要的只是签字画押而已。目前这里在规划和动工之中。另外在这条马路的最东侧有一栋大豪宅,价位超过600万,此豪宅3面都被森林包围,景色宜人。
15:WINTERPORT CT马路上的房屋还没有进入翻建时期,在此购买时要非常小心,注意价位,在条马路的东面要比西面的价格高出15%左右,此条马路进入东面路名改为CAMGREEN CT.了,很多的土地都是PIE LOT,森林拥抱,风景优美,值得投资和居住。
本人所有知识均属从师于顶级的犹太人大师傅和意大利人大师傅,没有任何凭空杜撰和猜测,记住,世界上的豪宅价位和土地价值不可相互比较,因为都是定制豪宅,属于唯一性,土地相邻100米价位可能相差10-20%。
太平洋水深万尺,多伦多豪宅水深亿万丈,豪宅经纪水深远超亿尺!
XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖,土地投资,豪宅开发,豪宅翻建!
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