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MISSISSAUGA豪宅区分析（1） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 新闻报道：很多中国人把国内的经营方式带到了非洲，如商业贿赂、非法经营、野蛮施工、偷工减料、破坏环境等，这让非洲人对中国人的印象每况愈下，在非洲的中国人被称作是“黄祸”。在非洲的一些中国公司和中国人不讲法律，不讲道德，不讲良心，缺乏长远的发展规划，持“中一个标是一个标，赚一笔是一笔”的短视原则，扰乱了非洲的市场经济秩序。现在，非洲一些建筑项目招标，听说中国公司参与，欧美等国家的公司就避而远之。 看到上述新闻不知大家对加拿大地产界目前的情形如何感慨。做地产这一行，讲究的就是诚信，不懂就不能装懂，更不能欺诈客户，尤其是不能以高价向自己的民族同胞倾销不值得购买的破旧豪宅，万一我们华人买家一觉醒来发现吃亏被骗告发到法庭和地产局怎么办？这都是值得我们深思的，诚信第一，金钱其次。下面开始探讨密市的豪宅区域。 1：西起MISSISSAUGA，东至STAVEBANK ROAD, 北起DUNDAS ROAD, 南至QEW 高速。 大占地的豪宅多数位于DOULTON PI, DOULTON DRIVE, BLYTHE ROAD,SHAWANAGA TRAIL, SHARDAWN NEWS, ONEIDA CRES. PINENEEDLE ROW, STAVEBANK ROAD,SIR RICHARDS ROAD, HEARTWOOD CT, DICKSON ROAD上，其中宽度90-175尺，深度190-400的在这里方能建造豪宅，但是这里也有很多60多宽，深度在140的小占地，MISSISSAUGA路上的豪宅以100-135宽的占多数，这就是为什么有那么多的西人都住在这条路上的原因，BLYTHE ROAD路上很多120-180宽，深度在220-400尺左右的豪宅。隐私性特强的豪宅位于DOULTON PI和 DOULTON DR. 还有BLYTHE ROAD街上。 下面具体分析MISSISSAUGA土地价值，然后再分析其崭新豪宅价位。 1：以MISSISSAUGA ROAD 为例，目前130X400，背靠高尔夫，RAVINE的陈旧豪宅价位在235-250万之间，这里面包含了陈旧房屋的价值，仅凭土地目前还达不到200万，也许在未来3年能吧。但是我们要看到这些很旧的房子能否以高出土地价值20%购买呢？答案是否定的，因为在MISSISSAUGA的豪宅区土地升值幅度与多伦多的豪宅翻建区域相比非常缓慢，购买陈旧豪宅时的关键看点在于居住5年左右后再上市能否卖到目前的价位，当然更要考虑到一买一卖交接所有费用，经纪费用等因素。 2：以Blythe Rd 街道上的土地与豪宅为例，土地为170X240左右，（这块土地价位在200万-205万左右，有RAVINE,没有RAVIEN的便宜很多）叫价280万都不一定能成交，目前一栋建造于97年，至今已有16年的豪宅叫价300万多点，也没有买家，这栋豪宅工艺，建筑材料都很普通，豪宅的建造标准每年都有大幅的提升，从设计理念，建筑材料，装潢装饰还有工艺标准等都日新月异，希望大家购买陈旧豪宅要特别小心，否则就会彻底的亏损出局。在同一家条街上还有几栋在叫卖的，都属于陈旧豪宅，多次降价也没有买家，这就我说的陈旧豪宅已经推出历史舞台的原因了，因为密市的豪宅区以西人为主，完全不同于多伦多和列支文山，一般来说西人对于豪宅更在行，很难遇到大傻冒的。这些豪宅后院都有树林（RAVINE LOT）。 3：这条街上的占地以0.8至2.5英亩为主， 以DOULTON DRIVE 街道上的土地与豪宅为例，土地为190多X220多，叫价900万左右，目前也下市，属于10年新。还有一栋07年购买的价位元低于300万，几年之后的今天上市800万，没有买家，密市的土地升值幅度非常缓慢，仅仅几年就要以高价叫卖很难成交，究其原因就是密市那里很少有从飞机场拉来就买的新移民。 这条街上目前以土地是130X300左右的，其价位在180万以下。我们研究豪宅首先要研究其土地确切价值，注意我在这里谈到了确切2个字，我们不能说大概，大概的概念是忽悠人的，可以相差1-2%左右，但是一定不能相差10-50%，这是关键点。其次我们要懂豪宅的设计理念，这点真的好难好难啊，为此我专门拜师多人，潜心学习，请教多名大师人物多年才修成正果，目前还在学习之中，豪宅的设计变化太快了，可以说一天不学习都不能赶上时代的步伐啊。在密市的豪宅区这条街应该说最具隐私性，后院高尔夫球场，成年参天大树，空气清新，周围环境特别安静，属于蜜市豪宅区升值潜力最大的街道。这里很多的旧豪宅叫价多数在800万-1500万之间，但是陈旧豪宅一般来说很难成交，叫价和市场价位相差及其巨大，可能有人说我以70-80%的叫价成交，豪宅的实际价位和叫价有时根本就不可以用叫价的百分比来计算，如果有10名大师人物评估价是500万，那业主叫价1999万，你30%成交都亏损巨大，多伦多，温哥华，密市，有着无数的案例就是明证，2013年温哥华开始叫价3788万，年底叫价改为1250万也没有成交啊，另一栋开始叫价1400万，目前降至420万不也没有成交吗？多伦多更甚，太多的陈旧豪宅都是多次包装上市的，有时叫卖几年都没有市场，这不说明问题吗？那最后又都是谁买了呢？实际上最后一棒接手的多数是土豪啊。大家真的要虚心学习才可以，豪宅的建筑材料不懂是不行的（其价位），那豪宅的设计完美与否不更重要吗？豪宅的工艺水准直接决定了豪宅的寿命能维持的年限，豪宅的颜色搭配精美与否是能否吸引到买家的直接原因。 3：MISSISSAUGA路上的豪宅分析。 这条路上的业主多数以西人为主，占地大，后面多数是茂密的大树林（RAVINE, GOLF COURSE）, 这条路上的豪宅占地以0.7-2.6英亩为主，但绝大多数是0.7-1.2英亩的，由于这是条大马路，因此这里的豪宅交易非常缓慢，有时几年都没有办法出手套利，华人要密切注意其交易走向。市场上一栋建于1997年的豪宅开始叫价接近1000万，没有买家，后来又降价至700多万还是没有买家，这就说明了一个很严肃的问题。我想以后能否以50%的价格成交都是很大的问题，这和温哥华的陈旧豪宅叫价完全一致，那里市场上有很多建于1912-1950年的陈旧豪宅叫价1900-2400万，在我请教了温哥华的意大利地产大师后发现其土地价值很多都在500-800万之间，就算是最高800万，叫价2400-2500万，那水分有多大啊，可以说是直接吓死人。 一：陈旧豪宅的水分及其巨大。 二：设计过时。 三：建筑材料太便宜。 四：工艺水准太低。 五：都在想套利（巨大利润）。 还有一栋建造于2001年的豪宅，0.76英亩占地，实际上2003年才竣工，至今也就是10年的光景，08年是业主卖到了550余万，然在过了几年后的今天竟然以350万左右成交了，你说亏损有多大？ 此马路上的另外一栋占地2英亩多的豪宅，只有不到十几年的历史开始叫卖，怎么降价都不能交易，综上所述，陈旧豪宅水分太大，这趟水太深，有时会淹死人，究其根本原因，我个人认为就是那里华人太少，老外又太懂行，其实怎么下OFFER都吃亏上当。 综上所述，在密市的豪宅区，隐私性，升值潜力最大的街道非DOULTON DRIVE和Blythe Rd，还有DOULTON PI莫属，相比之下，MISSISSAUGA马路上的豪宅占地要稍微小一些，并且隐私性也差很多，大家在此下手之前要多做功课，这里以陈旧豪宅为主，崭新豪宅的建造速度非常缓慢 ，很多都是套利而已，如果和汽车相比，也就是说汽车开了10年太旧了，过时了，毛病多了，还可以接近新车的价位卖给我们，这本身就值得大家深思啊！OAKVILLE的豪宅区域点评及其分析我会在以后的几期做专门详细的分析。注：本人对于豪宅和豪宅区域的知识均来自犹太大师和意大利大师，完全没有杜撰和凭空捏造。希望能对我们华人投资移民有所帮助，至此本人知识得到社会各界的认可表示真诚的感谢！ 太平洋水深万尺，多伦多豪宅市场水深万丈，豪宅经纪水深超亿尺！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 于新水 XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站- （中国网站） 滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- HaltonChinese 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 购买崭新豪宅和想要建造高级豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！
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发表于 2014-9-19 19:10:00