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投资土地翻建豪宅生意篇（1） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 中国人，最爱“随大流”——别人干什么，自己也跟着；要是你想当“领袖”，不妨站在马路边上，一动也别动，仰望天空，看天上的云彩飞来飞去。用不了二十分钟，你的身边，就会聚集一大帮人，和你一样看天。他们不问你看到了什么，也不管自己看见了什么，反正，要和你一样。 “从众”、“随大流”、“跟风”，“起哄”，一哄而起，一哄而散，是我们这个民族最大的特征。所以，我们才有“大跃进”，有形形色色、各式各样的“运动”。一个“运动”才去，另一个“运动”又来，轰轰烈烈，叫人热血沸腾、心潮澎湃。 在开始之前我首先讲解一下多伦多的超级富豪情况。目前大多地区超级富豪多数都是大型地产开发商，银行家，资产及其巨大，由于他们都是不动产，因此富豪排行榜上并没有他们的名字，居住地多数在SOUTH RICHVALE(RICHMOND HIL),THORNHILL(康山)，HOGGS HOLLOW一带，这里讲的是大多数超级富豪，而不是100%。下面具体来探讨一下买地建造豪宅或上市获取利润，或自住。最近几名较有实力的投资移民来电咨询投资土地大规模建造房屋的问题，在此我不妨直接告诉大家，这一项生意目前还不属于华人操作的范畴，原因是我们没有办法以犹太人的价格拿下土地，因此很难获取利润，我们不能以低价拿下土地的原因就是我们华人还没有进入他们的生意或生活圈子里，这如同我以前讲解的那样，主流社会是生意伙伴，亲属关系，兄弟关系，相同的文化背景等等因素构成的网络共享关系，我们在BRIDLE PATH购买的陈旧豪宅还是不能进入他们的圈子里，因此我们没有办法以他们的价位购买大片土地建造大量房屋。但是购买一栋旧房进行翻建适合具有资金150-1400万的投资移民，以此作为小生意，年年获利。金额由小到大连续几期文章讲解。 1：资金150-160万的家庭。 （1）：只能适合购买土地（平房）价位在100-120万之间的，首付35%，然后贷款交接，但是建造豪宅的钱必须是自己具有的，不可以做9-10%利率的建筑贷款，原因有2. 第一是利率太高，豪宅建造完毕不能获取什么利润。第二是贷款机构在每一项完工后都会派人来检查，这和政府来检查的人员完全不同，他们不能在你需要的某日的10：00或11：00准时来，有可能会等待5-10天，也许等待半个月，因此建造周期会无限拉长，也就是说你建造一栋豪宅需要或2年，或3年才竣工，这里我们需要计算贷款的成本，购买土地时贷款的利息，地税缴纳的周期太长也夸大了，整个豪宅出售周期被大大了拉长了，因此利润是按照周期来计算的，因此总体按年来计算也就是没有什么利润可挣了。不符合投资规律。具体投资地址：NEWTONBROOK社区。WILLOWDALE WEST（不是太好）。SOUTH RICHVALE(RICHMOND HILL)，NORTH RICHVALE. THORNHILL.这些地区都是未来3-10年翻建潜力及其巨大的区域，也是伊朗投资人士和意大利投资人士未来几年继续大肆翻建豪宅的热区。 （2）土地尺寸。NEWTONBROOK适合购买宽度是55-60尺，深度135-160（一般要求最低140尺以上）的，记住这一带很多是50X210左右的土地，要价很高，购买者要千万小心，举例说明，55X155的土地在这一带一定要比50X210的值钱，也比50X300的值钱。58X155的一定要比55X200的值钱，因为这牵涉到建造豪宅宽度的问题，之前我以多次讲解。同时这里还有很多45X200的土地，这要比50X150的便宜很多。这里还有些是60X130的土地，这和50X210的价位接近。但是如果土地也好，建造完毕的豪宅也好60X150的要远远好于55X200的。60X130和60X150价位相差及其巨大，购买者要小心。SOUTH RICHVAL区域里只能购买50-60尺宽，深度在140-160之间的土地。这里翻建完毕的豪宅利润很客观，但是购买豪宅或土地时要掌握好街道和距离学校，大马路等因素。THORNHILL 在2012年开始大规模翻建豪宅，伊朗人，意大利人，俄罗斯人都在此区翻建，目前这里80X160的土地以超过120万了，在2011年这里的土地只有90万左右，升值的原因就是开始进入大规模翻建时期了，我在去年中曾讲解过这里的情况，今天以完全验证本人的预测，这也是我同多数意大利投资人士和伊朗人交流后的结果。这里100X180的土地目前价位在155万-156万之间，2016年-2017年会升值到180万以上，目前这里没有人炒作，很值得投资土地，或囤积，或翻建获利客观，原因也是很多伊朗人在此购买土地，囤积起来，慢慢翻建的结果。在NORTH RICHVALE 这一带适合购买土地宽度是60-75尺的，深度在150-160左右的，目前这里60宽的土地达到了100万，75宽的达到120余万，在2012年75尺宽的土地价值才70万，经过2年的翻建，土地迅速升值。目前在这里购买土地的要求深度一定要达到150以上，130-140深的不值得投资，购买豪宅亦如此。 此区目前翻建利润问题。在过去2年前购买的土地，目前翻建豪宅，利润达到50万以上，然很多华人并没有战略眼光，只能现买现建，因此利润只有35-36万左右，记住这是在你能找到价格又便宜，工艺水准又高的情况下的利润，否则利润可能只有28-30万。这就是目前的现实。 2：资金在200-220万的家庭投资问题。 （1） 选择区域。1：SOUTH RICHVALE。可以购买宽度是75-85尺，深度在150-180左右的土地。这里有着太多的意大利人和伊朗人在此翻建，每年都有大量崭新豪宅上市，注意这里的施工队伍是什么民族的是购买豪宅的第一要素。 （2） 2：第二个地点就是HARRISON社区，在这里可以购买宽度是75-80，深度是140-150的土地，翻建后利润极为可观，目前这里每年只有几栋崭新豪宅翻建成功，非常抢手。 （3） 3：第三是OWEN社区，这里很多土地是60宽的，深度在150-180左右的以60X180为例，目前土地价值175万-177万之间。60X134的小豪宅最近成交价位是340万，工艺非常普通。 （4） 4：第四是DENLOW社区的东部地区，居第位置在LESLIE以西，BANBURY路以东，LAWRENCE以北，DENLOW以南这里的土地很多是价位在150-175万的，今年一块60X200多深的土地华人抢购到了205万，可以说成交价格太高了，没有什么利润可挣，我们可以购买70X150的，也不可以购买60X200的，因为前者更值钱。豪宅亦如此。 （5） 5：THORNHILL目前这里100X180的土地价位在158万左右，100X300背靠高尔夫球场的价位在250万左右，平房以推到不可以贷款的100X300的价位在225万左右。很多富豪居住在这里，精美高级的豪宅价位在600-800万（这里很多的质量差的豪宅，要小心）。 （6） 6：UPLANDS社区，这里有大量的80X160和100X165的土地，也有个别的80X135左右的，记住这里的土地翻建COVERAGE小，因此80X135左右的最好不要购买，目前这里大规模翻建进行中。 （7） 翻建后利润问题探讨。投资这么大的金钱，当然利润也要求高一些，才值得投资，一般来说这些投资的利润可达到45-70万，这需要根据投资区域不同，投资金额不同而决定，投资190万和投资220万的利润差别很大，有时利润差别会达到10万以上，任何的投资都有个拐点，一旦达到了，利润就会大大提高，那么投资220万和投资250万的利润差别一般在15万-17万之间，要是情况而定，喜欢投资的家庭不妨来电咨询。 3： 资金在230-280万的家庭投资问题。 （1）：选择区域：1：HOOGS HOLLOW。应该说资金达到了230万以上主要的选择这里排在第一位。这里一块土 地（特别适合翻建的土地）多数价位在220-330万之间，当然这里还有很多400万的土地，但我讲述的是主要翻建的土地（平房）。购买土地首付35%，交接费用等一般先期需要投资90-130万（这和上面220-330万的土地值对应），翻建豪宅需要自由资金，因此总体需要230-280万（也和上面土地值对应）。利润可以说相当可观，或自住，或上市获利，自住的优点是意大利施工队伍质量工艺过关，设计精美，建筑材料高级，配置顶级电器，应该说比购买这里的上市豪宅质量更高，价位便宜很多很多。当然上市获利是小生意，可以继续做下去。投资230-280万的讲座还有下期，敬请关注！！！！！！ 由于篇幅所限，今天话题就到此为止，本人想写的知识实在太多，很想全部免费传授给我们华人投资移民，至此本人将不胜感激，希望对豪宅有丰富经验，国内建筑业背景及其丰富的人士前来一起探讨。大家记住，自学不能成才。华人在世界各地投资失败案例上万起，值得我们华人投资移民深思！ 注：本人知识均来自犹太人和意大利人师傅，没有杜撰和忽悠的任何成分。希望能对 我们华人投资移民有所帮助，本人不胜荣幸之至！ 太平洋水深万尺，多伦多豪宅水深亿万丈，豪宅经纪水深亿尺！ XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 于新水 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站（中国网站） www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站）滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 www.hhlink.com 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 加拿大多伦多www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 ...购买崭新豪宅或要建造高级豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！
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发表于 2014-10-12 10:26:02