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豪宅寿命及贬值问题探讨（1） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 来自美国全国房地产经纪人协会2014年7月8日发布的最新数据显示，海外买家用于在美国买房的每1美元中，就有24美分出自中国人。而中国人在截至3月的一年间，共计花费220亿美元在美国买房，环比增长72%，超过所有外国客户群体。中国人去美国买房子这么火，真得可以大赚吗？或者真的可以投资移民吗？美国房子真的便宜吗？九哥来带你一探究竟。1、赴美购房 7成人是亏的。 在美国炒房的成本很高。首先，地产商在确认购房者本人入住后，才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。某移民投资公司总经理总结认为：“到美国买楼的中国人，应该说赚的少，亏的多，七成亏了。 前段时期几名投资人士来电咨询豪宅寿命及过时的问题，今天我就很多投资移民所关心的豪宅寿命，工艺及其设计，建筑材料等过时DATED（过时）问题一一探讨，希望对华人有所帮助。更希望投资移民不要轻信那些假地产精英，这些头衔是自封的，没有任何的专业水准和尺度，。大家要看到在国内能忽悠的芮成钢不也倒下了吗？这就是事实，忽悠是暂时的，他的假爱国精英形象轰然倒塌。 下面讲述的寿命均为建筑材料完全过时，设计风格完全过时，但不是推到重建！！！ 1：200多万的小豪宅寿命探讨。目前在WILLOWDALE一带建造了大量2500-3400平尺的所谓小豪宅，一般说来小豪宅的寿命要远远高于大豪宅的寿命（道理和豪华汽车一样，富人居住的豪宅很快就过时），本人这里讲的是专业问题，能居住，并不代表寿命已过，会轰然倒下，而是建筑材料过时，设计过时，已不适合能负担得起此类小豪宅家庭的需求，也非即可推到重建。这种房屋每年贬值的幅度一般是3.8-4%，也就是25年彻底过时，但还没有到推到的程度，这类家庭很可能早在15-20年也就上市变卖了，大家应该看到上市很多20-24年的豪宅在叫卖，那原因是什么呢？要居住就要大规模投资重新装修，3000多平尺的需要花费大约20万左右，4000多平尺的需要花费25-26万左右进行装修，6000平尺的需要花费35-38万左右，10000平尺以上的需要花费150-180万左右。 2: RICHMOND HILL 北部COUNTRY HEIGHTS 一带那些占地1.2-2英亩的陈旧豪宅每年贬值一般为4-4.5%，也就是说23-25年后需要大肆装修，这就是为什么那里居住的人在居住18-22年开始叫卖的原因。这些业主又买地建造崭新豪宅了，20多年的已经过时和太陈旧，不适合他们家庭居住了。 3：WOODLAND ACRES一带占地1.1-1.8英亩的陈旧豪宅每年贬值大约在3.5-3.8%之间，也就是说居住24-26年就上市叫卖了，由此大家应该看到高价购买的这些所谓豪宅，不叫豪宅，叫土地可能会觉得亏些，叫房屋又不太算是什么好房屋了，目前还真的没有合适的名称来称谓，暂且就叫土地吧，反正基本就是土地价值了，大家可以擦亮眼睛了，购买的价格高，那一定是100%的亏损，也有很多没有亏损的，原因只有一种，就是卖给刚刚登陆的新土豪（被假大师忽悠了），否则就会失去市场，这就是现实。尽管可能有人不服，不赞同，但事实就是事实。 4：价值在280-320万之间的崭新豪宅寿命。一般来说这些豪宅每年贬值大约是4%-4.2之间，也就是说崭新豪宅经过24年左右基本淘汰，监管仍然可以居住，但是室内所有的建筑材料和当代的已经格格不入，接近推到重建了，可能有人会说市场上很多50年的房屋也在居住啊！是的，那是普通房屋，普通家庭居住的，而非豪宅也！2万块钱的汽车可以凑合着开15-20年，大家见过30-50万的法拉利或兰博基尼有开10年的吗？没有的，因为豪车是富人开的，过时了怎么开？豪宅亦如此。 5：400-500万的豪宅。一般来说这个价位的豪宅18-20年左右就需要进行大肆装修，否则基本过时，很多的业主把这些价位的陈旧豪宅拿出来变卖就是例证，因为业主不想花费45-50万来进行装修，原因就是设计过时，再怎么装修都不能令人满意，因此业主高价叫卖，买到好价钱套利后就开始建造下一栋崭新豪宅。 6：500万-800万的豪宅。 价位达到这个程度的家庭都是富豪级别的了，他们居住到15-18年就开始建造自己梦想家园了，因此贬值更快，18年后很快就接近土地价值了，因此套利出售卖给新登陆的土豪。一般来说卖给新登陆的土豪居多，本地人很少有购买的任何意愿。 7：800万以上的豪宅都是超级富豪居住的场所，这种豪宅贬值速度非常迅速，15-16年后就开始大幅贬值，业主又在物色下一块土地来建造崭新豪宅了，因此会上市套利卖给新移民。否则在15年左右需要花费150-200万来进行装修，但已经失去了再次装修的价值。原因很简单，设计和建筑材料99%过时，一个社区随着众多外来移民的迁入，草坪上杂草丛生，花草树木无人打理等外围因素，西人富豪会逐渐迁出，这就是市场，这就是现实。 8：1500万以上的豪宅社区。目前崭新豪宅社区可能只有BRIDLE PATH一带和FOREST HILL 一带，有人可能会说在HOGGS HOLLOW一带（还有ROSEDALE）也有叫价超过1500万的，叫价和实际价格相差万里，不具有说明性，在这一带购买豪宅要非常小心，一旦高价购买了就只有等死，一旦被忽悠了只有亏损出局，这一带有些叫价不太离谱，但是很多相当离谱，原因就是卖给华人土豪，没有其它例外，一般来说伊朗人土豪不会高价购买，他们可以自己买地建造豪宅，市场上质量高级的豪宅98%以上都是自己建造自家居住的，只有个别上市的豪宅质量可以，建造豪宅用于出售和自家居住的建筑材料完全不同，建造工艺水准差距及其巨大，这是千年不变的定律。 在2013年-2014年我看到大量华人花费350-2000万购买陈旧豪宅，始终不能理解其中之缘由，也许是没有真正见识过犹太人富豪居住的真正豪宅，也许没有见识过意大利富豪的居住豪宅，看到那些叫卖几年都没有人下手的陈旧豪宅，最终的结果是华人富豪接手，也许是很多人在三番五次的大力给华人推荐，也许里面有什么暗道机关，或倾销，或从中有什么企图，本人不得而知，我个人认为（和大量伊朗人富豪，犹太人富豪还有意大利人富豪交流心得）高价购买的要物有所值才是真正的硬道理，否则就只有一种可能被那些和芮成钢一样的假精英给忽悠了，说什么要进入加拿大主流社会。 最近几年每年都有大量崭新建筑材料上市，因此豪宅的贬值速度会在未来几年加快，这如同豪华汽车完全一样，希望我们华人能对豪宅有所了解，豪宅知识有所长进，本人有时间时会连续几年写作，把本人从犹太人大师，意大利人大师那里所学的基本豪宅知识（秘籍和真谛还不能免费传授）传授给大家，记住，我这里只传授基本的知识，远非真正的深奥的豪宅底细给大家，世界上没有免费的午餐，本人亦如此，可能很多豪宅经纪以及投资人士从本人的“豪宅学术文章”中学到了大量的豪宅知识，这完全是皮毛而已，更进一层的豪宅知识本人不会免费传授。学无止境，豪宅知识学海无边，每日学习都不能跟随时代的步伐，本人亦终生从犹太人大师傅，意大利大师傅那里学习，当然要付出大量时间和金钱。真心希望我免费传授的这些的基本知识对大家能有所帮助。 对于最近大量华人询问的WILLOWDALE一带小小豪宅质量（专业）的问题，我会在以后慢慢讲解，符合政府规定的最低级的BUILDING CODE不属于豪宅，例如车库的保温棉问题，地下室保温棉的安装问题，R-VALUE问题我会详细讲解，这对于豪宅的保温，质量，寿命都有着严重的影响。另外卫生间和洗衣房里的声音保护层亦非常重要，WILLOWDALE一带为什么建造如此质量的豪宅等等问题，我都会一一探讨。 由以上描述大家应该看到购买豪宅时到底应该注意什么？为什么不能高价购买陈旧豪宅，更不能随波逐流，叫嚣什么高价在BRIDLE PATH一带购买陈旧豪宅就进入加拿大主流社会，那里真的没有主流社会的，富豪没有一名是居住在那里的（目前有一栋在建的49000平尺的豪宅属于意大利富豪，刚刚动工不久），目前那里已接近是华人社区。 本人豪宅知识均属从师于多么犹太人和意大利人师傅，多名豪宅建筑商，没有任何杜撰和忽悠的成分，希望对华人投资移民有所帮助，至此本人将不胜感激之至！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 于新水 太平洋水深万尺，多伦多豪宅市场水深万丈，豪宅经纪水深远超亿尺！ XIN CUSTOM HOMES TEAM 崭新豪宅买卖，土地投资，高级豪宅翻建！ 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站（中国网站） www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站）滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 www.hhlink.com 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 加拿大多伦多www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 ...购买崭新豪宅或要建造高级豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！ | 
发表于 2014-12-6 08:53:26