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豪宅买卖 翻建 投资第89篇 豪宅与主流社会(1)

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发表于 2015-1-10 09:07:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 david7150041 于 2015-1-10 08:08 AM 编辑

陈旧豪宅与主流社会的关系(1
XIN CUSTOM HOMES INC.
新辉豪宅开发有限公司总裁
顶级豪宅经纪  豪宅建筑商
曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商
顶级豪宅知识请登录www.xincustomhomes.com
XIN YU (于新水)416-428-5345
芮成钢实乃是宠物一只,知道主人喜欢啥,便朝哪里汪汪,自然,他也因为善解人意而深得主人的喜爱。芮成钢是假爱国真祸国的,时下真有不少这样的人,看似一脸正气、一身正义,其实都是在演戏。他们把爱国当作一门生意,就是为了赚钱,而可以不择手段。他就是揣着明白装煳涂,聪明、机巧地讨好着权贵。中国号称山寨大国,连官场上的硕士、博士头衔也大都是伪劣假冒。前北京市市长、现任全国政协委员孟学农难得讲真话,直指不少贪官都是博士,不学无术,滥竽充数,「图虚名,招实祸」,捅破了官场「假斯文、真贪腐」的窗户纸,引来舆论一片叫好。在多伦多地产界更是如此,讲真话就会无人相信,因此造成了今天的局面,唯有忽悠才能成交本身就很值得我们深思。从事豪宅的销售本身是门很深的学科,需要多年从师才有可能成才,但是其成才率还是很低的,对于忽悠来说就无需学问,只要给客人服务好,吹吹大牛,马前马鞍的服务即可,根本不需要真本事。都没有一点从师(这里指的是真正大师人物)的多年经历,对于豪宅知识那一定是假的,这点世界上还没有例外,希望大家明鉴,连师父给给自己购买房子都亏损超过30%,那其弟子还有真本事?岂不怪哉!目前在多伦多地产界每况愈下。封建社会是学而优则仕,现在则是仕而优则学。
多伦多什么都不懂的忽悠专家从飞机场拉来新登陆的投资移民,要是购买400万以上的豪宅,那对买家就毕恭毕敬,就做正宗的仆人服务,恨不得马上跪下擦人家的皮鞋,但是要是购买100万左右的房屋,那就另眼看待了,一副爱答不理的姿态,这是什么逻辑?一位家庭条件极为丰厚的移民买了一栋100万以下的房屋,这就随便找个跟班的看个房子就下OFFER了,过后得知此名人士家境相当了得,又后悔不已,这是什么豪宅经纪?不会不怕,不懂也不怕,就怕不会装会,不懂装懂,装也不怕,就怕不敢学习,怕别人耻笑,都是大师了,怎么在众人面前说自己什么都不会,还要学习呢?对于多伦多13区很熟悉了,熟悉有什么用,什么都不会的情况下,再熟悉也是忽悠不识字的土豪的,有文化的人应该不会容易被忽悠,然在多伦多富豪就怕舔皮鞋,土豪一看到这一幕,就立刻感到自己是皇帝了,什么懂不懂的都没有关系,先购买豪宅再说?看看买的豪宅什么质量,明白人都心凉了半截,不,是全截,不是半截那!
前不久有2名地产经纪来电话说什么在华人圈子里开始兴起在卖家陈旧房子里叫卖贴上意大利或西班牙制造的家具(真正那里制造我们都很清楚,但不是意大利制造的),名曰 HOME STAGING,并且在广告里添加很多非真实的案例或独家代理等信息,没有时间进行核实,但至少对此我表示不理解,为什么撒谎,难道是骗取土豪不成?非意大利制造的贴上假标签是犯法的啊,这里不是中国,万一很多经纪告发到法庭怎么办?广告里的信息是假的,地产局要处理的啊,为什么要这么做,我百思不得其解,这和中国的假精英芮成钢有何区别?其中有一名经纪说在房屋里从事与销售房屋没有关系的家具销售是违背地产局规定的职业范围的,也许是为了节省租赁费用,多挣土豪们的钱的缘故,因为土豪就是不差钱,尽管被忽悠的可能性高于任何普通人。
陈旧豪宅和加拿大主流社会有关系吗?答案是否定的,大家应该清楚主流社会是社会名流,大律师,国会议员,市长,大企业家,超级富豪,顶级明星,顶级歌星等人员。一般说来,他们不愿意居住在华人聚堆的社区,他们周末参加的聚会多数都是亲人,生意伙伴,政治盟友,生意谈判或合作,他们不会让土豪加入他们的活动或社团组织。由此我们可以看到即使邻居也不会让土豪加入的,更何况根本就不是邻居呢?华人登录加拿大有110年的历史,我们真的没有听说或看到有谁又进入主流社会了,大都在华人圈子里混日子,不管财力有多雄厚,实力有多大,我们华人登陆加拿大这么多年的历史都没有办法进入人家的主流社会,那万一高价购买了陈旧豪宅就一步登天不成?这完全是忽悠之说,没有任何的根据,没有任何的理念,没有任何的人文基础,可以说都是骗人的鬼把戏。骗取大老粗的小花招,愿者上钩嘛!钓鱼也是如此,有了诱饵聪明的小鱼,大鱼都不会轻易上钩的,只有那些傻鱼才上钩呢?之后呢,还会大声说“谢谢啊”这就应验了小品“卖拐”的卖点,可以说不登大雅之堂。
那社区和主流社会有关系吗?有一点点,但不尽然,比如一名土豪和一名超级犹太人或意大利人超级富豪是邻居,那这名土豪会常常参加西人超级富豪的晚会(PARTY)吗?我个人认为是否定的,至于原因大家可以自己去想象,有一点, 在家做梦加入人家的主流社会是不符合市场规律的,并且是不且实际的。
下面再来谈谈陈旧豪宅的问题。这是很多华人投资移民或有实力的留学生关心的问题。
1:以附近成交的陈旧平房为例。如果最近一段时间邻居的平房成交价格是200-203万, 崭新豪宅的价格多数是420-480万,那差距为什么如此巨大呢?豪宅的设计精美程度不同,豪宅的建筑材料不同,豪宅的建造工艺不同,豪宅的材料颜色搭配不同而造成了同样的土地出售的价格不同。尽管在同一社区。一栋他人居住了25年的豪宅,也是同样的占地,在同一社区,上市价格是380万或390万,那应该是以什么样子的价格买下呢?可能有人说340-350万买下要比崭新的420-480万便宜很多,答案是错误的。我来分析原因。第一20-25年的陈旧豪宅接近土地价值,入住前需要进行大肆的装修,以5800-6000平尺为例,一般来说,中等装修需要35-37万,高级装修则需要45-48万。陈旧豪宅以350万买下,加上装修(中等水平)的35=385万,崭新豪宅420-480万,表面看似节省了35-90万,可实际上呢?陈旧豪宅的设计已经不符合目前的设计风格,楼层高度,外观等完全过时,地基老化,干墙(DRY WALL)由于多年的烹饪味道渗入,怎么维护都没有办法和崭新豪宅相比。这和一台别人开过的陈旧豪华汽车一样,怎么喷涂新油漆都是旧的完全一致。为此我们可以大胆地说340350万购买的这栋陈旧豪宅就是巨大亏损。
2:邻居成交的平房(土地)价格是160万左右。陈旧豪宅(同样的占地),居住20年的,叫价340-350万,最后可能土豪以320万拿下。附近的崭新豪宅叫价420左右万,最后成交价格可能是405-左右。表面看节省了85万左右,可是陈旧豪宅则需要装修花费(很普通)29-30万。最后总体是320+30=360万,比购买崭新豪宅节省了45-50万,事实上是如此吗?装修了还是陈旧豪宅,再过15年就是土地价钱,附近160万成交的平房(土地),再过15年能升值到360万吗?答案是否定的。豪宅区的土地一旦升值到一定程度之后就会在未来迅速缓慢下来,原因就是投资人士不会傻到无限制的加价购买土地的,否则就失去了投资的回报。这一案例就同WILLOWDALE一带的土地一样,目前已经失去了投资人士的兴趣,购买土地翻建豪宅者利润已经低于14%。由此我们可以看到320万拿下的这栋陈旧豪宅亏损巨大。
3:邻居平房(土地)成交价格多数在250-260万的。附近陈旧豪宅上市价格580万,或600万,那到底多少钱购买才不至于亏损呢?这里没有答案,如果真要答案的话,我可以直接告诉大家,你怎么买都亏损,人家是在钓鱼,为什么我们会上钩呢?很多人最后520-540万成交了,如果要建造崭新豪宅,聘请意大利和葡萄牙建筑工人建造(购买土地,陈旧平房)共计投资都不会450万,这是现代建筑材料,现代豪宅工艺,现代设计款式啊,道理就是这么简单,有时我真的不懂为什么华人社区,华人富豪购买力会这么强大,原因就是被忽悠了,被营销了,富豪看到个别人忽悠,仆人服务,就飘飘然了,既然如此,那就要付出金钱的代价,世界上没有免费的午餐,可我们仔细一分析,不对啊,这么点仆人服务就值100万或500万?是的,这就是市场规律,购买1000多万的陈旧豪宅1,你说亏损多少万。难道大家心里没有谱吗?土地550万,600-700万建造,那是真实的豪宅的,可20多年的陈旧房屋呢?到底是什么?难道还叫豪宅不成?500多万的崭新豪宅,那购买20-30年的陈旧房屋花费400万,那也叫豪宅?我本人叫土地,不叫豪宅,豪宅的贬值速度极其快,25年就失去了居住的价值,尽管有人不同意我的说法,可在意大利人圈子里大家都心知肚明。在犹太人圈子里可能21-22年就结束了。
4:邻居平房(土地多数成交)成交价格是520-560万。20-30年的陈旧豪宅上市1500万,如果成交价格在1000-1100万,表面看好像谈判下来几百万,可事实上如此吗?否也!一般来说达到这么高价位的陈旧豪宅里面所有的建筑材料已于目前豪宅市场的建筑材料完全脱节,100%过时了,豪宅的设计99%过时了,工艺程度高低我们先不要探讨,再高的工艺水准年头到了,也不能探讨什么工艺了,一台开了10年的20万美金的豪华汽车,你怎么修理或维护都是陈旧汽车,但已经不能说是豪华汽车了,但是可以讲破车或旧车。要建造15000平尺的豪宅,我们投资700万来打造,土地加上建造成本也就是1200多万,那1000-1100万购买的这栋陈旧豪宅需要装修,要是有点水准的话,需要花费大约200-250万之间,因此总体价格已经超过了1200万,也许达到了1300万,但仍然是陈旧豪宅,永远也不可能称之为崭新豪宅,设计还是没有办法改变,楼层高度还是没有办法改变,这就是事实。相比之下有点是什么呢?凑合着居住或花费6-7个月装修。速度快而已。那我们来看看花费700万建造的豪宅呢?可以使用从欧洲进口的建筑材料,顶级的犹太人大师或意大利人大师设计的最现代的豪宅样式,室内空气一定是清新的,陈旧豪宅室内空气没有办法是清新的,由于做饭的因素,干墙里面都渗入了油烟味道。
本人豪宅知识均属从师于多名犹太人和意大利人大师,多名豪宅建筑商和100多名豪宅投资人士,没有任何杜撰和忽悠的成分,希望对华人投资移民有所帮助,至此本人将不胜感激之至!
如其它网站转载,必须注明作者电话号码和姓名!作者电话:416-428-5345 于新水
太平洋水深万尺,多伦多豪宅水深亿万丈,豪宅经纪水深远超亿尺!
XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖,土地投资,豪宅翻建!
下面本人发布2个网站,其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。
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