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大多地区豪宅翻建区（1） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 2014/8/21豪宅缩水三分之一 中国富豪怒告加州中介。见下面链接！ 彭宏陵在入住后，却发现实际起居空间比卖方地产经纪承诺的少三分之一。在卖方经纪提供的资料中，这座房产的面积达1万5000平方呎，但实际只有9434平方呎。彭宏陵怒而兴讼，将卖方经纪及其所属的地产公司告上法庭。控诉自己受骗的彭宏陵在加州法庭胜诉。法庭裁定，在交易仅有一位中介时，卖方经纪有义务保护买方利益。目前寇德维尔银行家地产公司正要求加州最高法院驳回判决，不过一旦原判成立，中介可能会被迫披露更多客户的保密交易信息，或终止许多正要完成的买卖交易。业内人士指出，这类并不很严重的豪宅问题已成为行业的潜在噩梦，这项裁决与行业现行的实际操作相差甚远。但如果原判仍成立，恐怕不会再有仲介愿出任「双重代理」。 有以上新闻我们可以看到有些经纪在代表双方交易时，没有充分保护买家的利益，这些案例也发生在多伦多地区，还记得今年1月份有1名地产经纪来电话说在YORK MILLS 以北，BAYVIEW 东面接近1公里处华人在2013年底成交了一栋极为陈旧的房屋（根本不能称之为陈旧豪宅）350万左右，其附近在同一时期较新，质量好很多的成交价位低于300万（毕竟是陈旧豪宅），此名经纪问我怎么看待这件事，当时我说买家有钱管那么多干嘛，此后这名经纪再也没有来电。此案例也说明代表买卖双方时经纪的职业道德是首要因素，不能关照一方而忽悠另一方，让买家亏损及其巨大。 在进入正文之前就多人咨询问题现一起答复，希望对我们华人社团有所帮助。 1：问题1：有投资移民来电咨询靠近YONGE街附近（100米以内）购买豪宅或大占地旧房是否值得？ 答案：如果价位很便宜就值得购买，否则就要小心，未来上市出售时可能会失去95%以上的买家，那到底距离多远才合适呢？仁者见仁，智者见智，但总体会有普通规则，我们都知道YONGE街2侧多数都是商业大厦，商业网点，加油站等，之后才是住宅，一般来说，距离商业中心或大厦250米以上（YONGE街2侧）才不会影响到未来出售的价值（300米之外为最佳），近靠YONGE街的豪宅和远离YONGE街的崭新豪宅价位可能会相差20-40万，因此购买其陈旧平房价位也会相应远远低于300米之外的价位，我们不可以单从价位上探讨，距离远的会有90%以上的买家感兴趣，而太靠近YONGE街的可能连1%的买家都吸引不到，土地投资，豪宅买卖我们要跟随这些犹太人或意大利人学习，不能忽悠或瞎猜，否则购买者会遗憾终生，亏损出局。我举例说明，如果靠近YONGE街的350万没有人购买，同样质量，同样占地，同样尺寸的豪宅，距离YONGE街较远的豪宅就可能会卖到400万以上，这就是普通规则。 2：问题2：LISTING经纪代表买卖双方时能保护买家的利益吗？一般来说比较难回答（但不绝对），首先LISTING经纪和卖家比价熟悉，否则怎么拿到LISTING？可能这是买家自己找上门来购买物业，我们可以自己想象LISTING经纪此时首先要保护的是买家还是卖家的利益？答案不必本人诉说，我想各位必定心中有数（记住不能被忽悠了还连声道谢就好）。万事没有绝对，市场上我也遇到过有些犹太人经纪做的比较好，尽量做到买卖双方都满意，如果买家对这些西人经纪不了解，那就无从下手，小心为妙！我们华人直接找LISTING经纪购买一般房屋或豪宅的在近几年非常多，可能很多人想能便宜很多，节省金钱，事实上如此吗？我可以大胆地讲90%以上不但没有便宜，反而….，具体细节本人不便在此回答，由于本人长期在犹太人，意大利人还有伊朗人和俄罗斯豪宅建筑商，豪宅经纪，豪宅投资人士中穿梭，内部细节本人不便在此描述，没有办法在新闻媒体中讲述，因为其中有太多的暗道和秘籍。观察到有些自作聪明的买家被忽悠了也在连连道谢。 下面进入正题。 1：豪宅翻建地区的土地价位目前节节攀升，没有下降的可能（这里我指的是豪宅翻建区，其它区域不在此之列，因为偏僻的区域在利率升高时会下跌，没有抗跌性），因此豪宅价位很难下跌，幻想降价没有理论根据和实际操作根据。目前或在未来几年小豪宅（3500-4600平尺的小豪宅）的翻建区主要集中在 （1）：BATHURST大街以东，BAYVIEW以西，南起ST. CLAIR，北至 LAWRENCE（WILSON）,这里的土地价值可以说如日中天，每时每刻都在上涨。 （2）：CUMMER以北，STEELES 以南，从 YONGE街500米东至 BAYVIEW之间，目前部分大部分小额投资的伊朗人在未来的10年都在此大规模翻建小豪宅， 当然仅有2名意大利人在此翻建。 （3）：就是SOUTH RICHVALE，YONGE街西侧（不能距离 YONGE街太近）至 AVENUE ROAD，这里有太多的占地宽度45-75，深度在130-240的陈旧平房，众多意大利人，大量伊朗人还有3名俄罗斯人在最近的10年间在此翻建了几百栋崭新小豪宅。此区也是多伦多地区豪宅翻建量第二多的区域（WILLOWDALE排在第一位，但都是很小的所谓小豪宅）。 （4）：NORTH RICHVALE。 在这里购买陈旧平房，土地，豪宅要非常小心，相差100米，价位可能就会差别15-20万，尽管相同尺寸的土地和相同的建筑面积，目前这里翻建程度不是太高，只有很小一块区域可以翻建，可以说这里不是热点。 （5）：BAYVIEW VILLAGE。最近2年这里有几名伊朗人在此区购买土地（陈旧平房）翻建小豪宅，叫价从200万-300余万不等，由于这里翻建不成规模，可用于翻建的土地很少，可以说至少在未来4年内这里都不能大规模开发，希望华人买家要密切注意区域。也许暂时在此区居住可以，但是在5年-8年后大多伦多地区的豪宅区就会彻底的洗牌，有些区域会节节攀升，有些则会有小幅涨幅，一个地区价位的攀升和翻建程度呈正比，伊朗人，意大利人不去翻建的区域在未来至少10年内都不会有大幅度的升值的，这是市场规则，不管你同意与否，但这就是现实。 （6）：YONGE 街和BAYVIEW街之间，EGLINTON 附近的4000-4200平尺的LYTTON PARK社区的小豪宅区会继续翻建，最近几年很多伊朗人在此购买50X150的旧房，然后切割成25X150的，目前已切割的6块土地，从2014年起NORTH YORK已经不允许切割成25尺宽的了，目前这里每块50X150的土地没有任何缺陷的都卖到200-203万了，但是有缺陷的，比如靠近学校，靠近大马路，后院不平整，或一侧地势高哇不平，或街角土地，或靠近商业中心等都会便宜很多。土地学问太复杂，尽管有人让你比较，记住这些知识都是犹太人，意大利人仅百年来从事交易，建造房屋等实践操作中获得的普通法理论，怎么可以乱比较，有时相差100米，价位可能相差10-30万。这里目前建造的小豪宅，质量高级的供不应求。质量较差的上市一年都很难成交。 2：最近几年加拿大的豪宅建筑材料每年都会有很大的升幅，豪宅建筑工人的工资每年也有小幅涨价，因此幻想崭新豪宅价位下跌是没有任何根据的（陈旧豪宅实际上应该价位下跌，目前的陈旧豪宅价位上升的因素得益于新土豪的登陆，他们不懂什么区域，什么是豪宅，一下飞机被忽悠，立刻高价购买陈旧豪宅），要知道申请PERMIT的费用每年也在涨价中，接驳地下水管道的费用也在涨价，因此豪宅投资人士每年建造豪宅的投资总额在大幅升高，由此我们可以看到投资增加了，那投资人士就会在豪宅价位上做点手脚，必须加价，这里我们要看到这时有些投资人士也许会降低豪宅建筑质量，使用便宜的建筑工人（工艺水准差），便宜的建筑材料，在YORK MILLS一带尤为严重，对此购买豪宅的家庭对于豪宅经纪的要求就会相应提高。至于建筑材料的升幅和建筑工人工资的升幅则属于商业机密，不便在此描述。 3：既然翻建土地节节攀升，那建造完毕的豪宅一定要加价上市，这是市场规律，投资人士不会亏损出售的（个别不懂行的建筑商还是亏损，购买土地价格偏高，建造豪宅时不懂其真正CONTRACTORS的价位被忽悠），尽管市场上有5%左右的投资人士亏损出局，但是大规律还是不变的。同时我们也要看到20年的陈旧豪宅（由于太陈旧也可以叫做普通房屋）价位会下跌，但有个前提就是华人购买除外，真正懂行的买家是很难购买陈旧豪宅的，不管是5000平尺，还是15000平尺，甚至于20000平尺，陈旧豪宅基本就是接近土地，我们华人真的要好好学习，方能为我们华人买家把关，把忽悠关进笼子里，扼杀在摇篮中。 4：豪宅设计费用每年也有小幅的涨价，设计师办公室租金年年增加，员工收入2-3%的增加，因此这些费用最终都会加在上市的豪宅里面。 下面我来谈谈崭新豪宅及陈旧豪宅价位的区别。 1：一栋崭新豪宅如果真正市场价位是450万，那20多年的陈旧豪宅一般来说在260-270万之间，那有没有人花费350万购买呢？有，答案就是华人。豪宅在居住18-20年左右很多的业主就推到重建崭新豪宅了，如果又购买了另外一块土地，则业主就会高昂叫价，套利出售，那为什么华人会花费350万购买呢？原因只有一点，下飞机立刻购买，被忽悠了。如果崭新豪宅（同样占地和同样尺寸的）是1500万，甚至于1800万，那25-30年，或建造质量特差的15年左右，可以花费1000万购买吗？答案只有一个，不可以购买，根本不值得购买，买家主要是华人或土豪，购买力及其强大的伊朗人一般不会高价购买及其陈旧的豪宅。否则叫价高昂的陈旧豪宅就很难有买家。这就是事实。 本人所有知识均属从师于顶级的犹太人大师傅和意大利人大师傅，没有任何凭空杜撰和猜测，记住，世界上的豪宅价位和土地价值不可相互比较，因为都是定制豪宅，属于唯一性，土地相邻100米价位可能相差10-20%。 XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 于新水 下面是加拿大各省相互转载的网站链接。 www.ds.zhongguo.ca/bbs 多伦多-中国家 ... www.home.ynet.com 北青网房产_北青网 www. ottawa-cn.tomlist.com/read.php?tid=1505 渥太华人- 华人社区www.hhlink.com 海外导航网 www.calgarynewlife.com 卡尔加里新生活论坛 www.forum.yorkbbs.ca/showtopic-3101683.aspx 『 房产投资』 - 约克论坛-www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese www.vandaily.com/House/ 温哥华地产中心 - 温哥华网www.cctown.ca/house/Article 房屋- 加国通--. www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站）19投综合 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站|EB-5 - 购买崭新豪宅或要建造高级豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！ | 
发表于 2015-1-24 10:15:57