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多伦多豪宅估价（3） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 中国人大多不懂什么是金融。金融这个东西，目前炒的很火。而实际上，真正理解金融的人寥寥无几。这样的话，很多人一定不服。事实上，一个骗局的成型，所依赖的就是多数人认为容易理解而事实上很难弄明白的特性。从金融学上来说，中国房价完全是一场骗局。说到底，国际金融学只是金融学的一个分支，专门阐述国际资本如何玩弄发展中国家。 现在先从书本上描述的估价程序开始探讨，然后我再从真正专业的角度探讨，一餐读者！ 地产经纪考试估价书本的程序是： 1：在同一区域选择3-4个近期成交的类似的物业进行评估。 2: 根据内部的不同进行ADJUSTMENT（调整价位） 3：再根据成交的日期对于升值或贬值的百分比（几个月来的情况）进行调整价位。 4：最后选择其接近并且较合理的综合价格整理成要购买或要上市的物业价位。 以上基本就是书本知识，那现在我们一起来分析一下这些孩童常识对于豪宅的估价是否适用呢？答案是否定的，是100%的否定，为什么书本上的常识不能用于评估豪宅呢？大规模开发的设计，建筑材料几乎是一致的，只有一点升级或差别，因此只需简单调整一下就基本得出价格来。而豪宅占地不同，区域不同，朝向不同，建筑材料差别万千，内部装饰差别几倍，工艺水准差别外行人看来就是天书一般（为什么有些豪宅居住3年左右破烂不堪，为什么有些10年后如同崭新一样），这才是关键，豪宅的建造设计理念不同，其价值完全不同（对于内行人来说，对于忽悠大师来说就没有区别了）。比如有些豪宅里面的壁炉（FIREPLACE 只有800块钱，有些2000块钱），有些整栋豪宅的电器价值10000块钱，有些豪宅里电器价值则达到了45000块钱，有些豪宅里灯具只有3000块钱，有些达到了4万块钱。有些豪宅建筑商在砖切车道下面铺设了14英寸厚的石头子，有些则完全没有（本人亲眼看到过），车道在第二年就起伏高低不平，买家在第二年就开始大型土木工程，重新花费高价铺设。豪宅内部的装修花样和工艺是最具有价值体现的，很多豪宅建筑商并非专业，只是有点闲钱就开始动工建造豪宅了，因此豪宅内部的布局，装修都是跟随潮流，然真正的豪宅建筑商是根据多年从师后得来的灵感，在内部装修风格上再上一层楼，具有超前意识，所以豪宅居住3-4年还是领先别人一步，这就是至高无上的境界。 在2014年的9月份我就看到华人高价购买的豪宅，以交接后就马上动工铺设车道，同时把车库里面，厨房里面质量很差的东西全部拆除，大约需要工期3-4个月，由此我们看到崭新豪宅质量差别万千，还没有入住就开始动工了，居住3-5年后还不知要花费多少钱财呢，这都是深刻的教训。工艺水准有些价值只有短暂的寿命，有些则达到了20年，这些怎么判断，因此外行人，忽悠大师只是看热闹，只是根据卖家叫价回点低价吧了，这就是目前市场规则，有些经纪为什么吹的比天高，比地厚，一旦到了现场就只能说这栋豪宅很新啊，很大啊，你看很气派啊，这些都不是豪宅内行人说的话，内行人开门开的是设计理念，建筑材料，看的是豪宅的建造工艺水准，这才是关键，这才是我们华人买家需要的。 地产经纪书籍中最后的估价说了一句很短暂的话，那就是对于特殊的物业只能，也只有一种估价方法，就是THE COST APPROACH（成本估价），这句很不起眼的话就是指的对于CUSTOM HOME （定制豪宅）的估价，忽悠，或没有从师于这些犹太人，意大利人大师，没有在建筑工地多年，你怎么懂豪宅的造价？说白了只有忽悠新移民或土豪，有人说了我在建筑工地很多年啊，这句话就同我们造上海车很多年了一样，就一定能会造兰博基尼或法拉利一样，令人耻笑，关键是你能造，并且造过这些豪华车，然后才能真懂豪华车。道理就是这么简单，但实际上在具体操作上的难度就可想而知了。 在多伦多很多人玩投资理财，玩楼花，大家都想一夜暴富。可事实上又有几人真懂行呢？更别说是豪宅了，连一桶油漆怎么粉刷墙壁都不懂，至于豪宅的设计那就更不用提了，国内的那些所谓设计理念在加拿大能摆到桌面上来吗？能入流吗？答案是否定的。多伦多和温哥华华人高价购买非常陈旧的豪宅，居住1-3年再包装，又以更高的价格上市卖给新登陆的投资移民，这属于投资吗？新土豪居住1-2年发现被忽悠了后怎么办？这都是值得我们民族思考的问题，豪宅经纪被绑架和暗杀难道是巧合？这里面有着巧合中的必然。目前在BRIDLE PATH一带不是都在叫卖吗？为什么都叫卖？分析其原因了吗？什么高价在那里买了就进入加拿大主流社会了，能进入吗？银行家，大老板，超级富豪有在那里居住的吗？看到过吗？和人家一起喝酒参加晚会了吗？事实上这都是自欺欺人，没有任何的理论根据，多数属于梦幻。那一带POST马路上的土地并没有其它3条马路上的土地值钱，原因就是后院太低，有小溪（臭水沟），其它马路上的土地多数在500-600万，购买土地建造一栋崭新豪宅就是在1000-1300万之间，那陈旧豪宅到底价值几何？想过吗？什么主流社会，没有的事情，都在做梦居住在主流社会社区里面，事实上如此吗？ 地产界学习的房屋估价主要是针对邻居，大规模开发的房屋进行的培训课程，然对于CUSTOM BUILT（也就是定制豪宅） 豪宅则完全不实用，首先大家应该了解同一区域大规模开发的房屋设计几乎清一色一样的，只是稍微有点变化，设计费用及其便宜，这和豪宅的设计没有可比性。大规模开发的房屋设计结构，建筑材料，装修材料也非常的接近，即使有点升级，都是稍微有点地产行业常识的人都能猜个八九不离十（假豪宅专家也是猜和忽悠嘛），然建筑成本达到90-300万的豪宅你怎么猜？每栋豪宅内部建筑材料都不同，怎么和邻居成交的相比？意大利人，葡萄牙人，本地人装修的工艺水准怎么猜？2014年10月7日我带着客户看了2栋伊朗人建造的6500平尺的崭新豪宅，他们没有看出是伊朗人建造的还是外族人建造的，过后他们家人问我为什么我能仅凭一眼就能断定工艺水准和建造豪宅的人员，这就是知识，这才是真本事，不管在华人地产界怎么吹嘘，大多都是吹牛逼而已，忽悠而已，我看到其豪宅的厨房柜子质量很一般，可能5-6年就会到处裂口，砖砌车道之需1年就会高低不平，需要重新铺设，此买家问我为什么能看到转下面的质量，我真的没有办法回答，这是多年从师于著名（多名）大师的结晶，就同你下象棋一样，大师人物只要看到你拿起棋子在还没有放下的那一刻，他就了解了你的底细，就能看到你吃几碗饭的，这就是水准，怎么能是和假气功大师王林一样吹牛逼的呢？华人吹牛逼的人实在在离谱，连一点豪宅知识都不懂，竟然说自己是什么华人地产界的名人，什么豪宅经纪？这不是睁着眼睛欺诈华人嘛！然社会就是如此，姜太公钓鱼，愿者上钩。 7：今天就上次讲解到的问题继续探讨。 案例1：温哥华一栋占地1英亩的百年历史，门窗已经被政府钉死的所谓豪宅（真正专业术语叫土地，而非豪宅），不适合人类居住的房屋叫价2000万左右（不便说具体数额），为什么会发展至今这种局面呢？原因就是都想炒作，都想从新移民身上挣钱，高价购买非常陈旧的豪宅，再加价叫卖造成的局面。事实上20多年的陈旧豪宅就是接近土地价值了（和普通房屋寿命不同，这是富人居住或玩的东西，二者不可相比），为什么华人还在抢购？到底是什么原因呢？我们看到跑马经一带20多年的陈旧豪宅也都卖给了华人，普通房屋和豪宅完全不同，我多次呼吁华人买家一定要十分小心，我们不能根据叫价来谈判，到底这栋陈旧豪宅为什么叫卖？原因都没有搞清楚就不可以下手，不管这些假大师怎么忽悠，都要做到坐怀不乱，不能为之所动，否则会遗憾终生。 案例2：BRIDLE PATH （跑马经一带）几十年的陈旧豪宅大量上市叫卖，可以说陈旧豪宅属于天价豪宅，这里买一块地建造一栋豪宅价值几何？然陈旧豪宅叫价都远远超过建造崭新豪宅的价位，高价购买了就立马进入加拿大主流社会了，我们看不到前景，银行家居住在森林山的居多，大企业老板居住在SOUTH RICHVALE的居多，在本人和本地超级富豪聊天时他们都深感不解，为什么华人要高价购买陈旧豪宅？原因不清，我的答案是购买了陈旧豪宅可能就能进入加拿大顶级富豪俱乐部的原因吧，事实上有可能吗？ 3：SOUTH RICHVALE 陈旧豪宅多次降价，叫价300万，靠近高速公路，我们可以想象靠近高速的陈旧房屋就能卖到300万，一块土地才130多万（靠近高速价位很低），投资120万就可以建造高级豪宅，总共也就是250多万，然及其陈旧的房屋怎么能卖到300万呢？也许卖给新移民吧！ 未完待续！ 本人豪宅知识均属从师于多名犹太人大师傅和意大利人大师傅，没有任何凭空杜撰。希望对华人有所帮助。 XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 于新水 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站（中国网站） www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站） 滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 www.hhlink.com 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 加拿大多伦多www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 ...
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发表于 2015-2-28 08:48:10