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多伦多地区豪宅点评（3） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 新闻：多伦多狂建公寓 质量太差或沦贫民窟---多伦多的房地产热潮还在继续，但部分房产的建筑质量堪忧。作为加拿大最大的城市，多伦多拥有超过10万套在建公寓。过去五年，多伦多的公寓楼价格上升了25.7%，开发商和投资者寻求利用这次热潮获利。但问题在于，很多建筑的质量很糟，很多居民担心今天的“摇钱树”未来可能变成贫民窟。多伦多新建公寓曾发生玻璃嵌板掉落问题，其中不乏香格里拉和特朗普(Trump)等高档楼盘以及数十个相对不那么有名的项目。这些新建房屋要么漏水，要么隔音效果差，很不适合加拿大的天气。多伦多大学建筑学教授Ted Kesik表示：“很多在这波公寓潮初期修建的建筑正面临很高的维修成本，很多还打起了官司，因为建筑质量实在是太差了。” “这些房屋的生命周期很明显。最初5年还可以，到10年时逐渐恶化……不到20年就需要进行大规模的维修。不到50年，这些建筑或许就已经成为贫民窟。” 今天就过去1年至今年来市场上的崭新豪宅和陈旧豪宅价位进行探讨，一餐读者，希望对我们华人投资移民有所帮助。 1：BRIDLE PATH（跑马经一带）陈旧豪宅。进入2014年这一带有17家业主叫卖陈旧豪宅或1-5年新豪宅，2014年9月份华人购买了一栋占地100X297的较新的豪宅，成交价为1400余万，本人带领一家投资移民看过这栋豪宅，虽然外形设计很普通，外墙石头颜色也比较普通，但是内部设计结构比较合理，游泳池则从地下室穿过玻璃墙走上去进入另外建造的独立游泳池房，可以说这名豪宅建筑商的构思符合了现代潮流，过去20年那种在室内设计游泳池的豪宅则完全不符合现代潮流，由于蒸汽会破会整栋豪宅的结构，墙壁，空气流通则每年需要几次CLEAN UP，由此我们可以看到这一带真正的豪宅是少之又少，而非说我家购买了占地2英亩的陈旧豪宅就进入的加拿大主流社会那么简单，20多年的这些过时的豪宅很难出手，一般本地人根本连看一眼都懒得去看的时候，倾销的对象就是新来的华人投资移民（新登陆不懂，容易被忽悠住）。这里购买的陈旧豪宅可以说天天都在贬值，其陈旧豪宅地下的土地升值幅度远远低于HOGGS HOLLOW, FORIST HILL,SOUTH RICHAVALE（富豪居住比较多的社区）。在这里购买一块土地多数在540-620万之间（大小不同价位不同），我们华人在几年前购买的后院BUFFER AREA及其巨大的800多万，今天都买不上原始购买价位就是惨痛的教训，买地建造一栋豪宅总体造价也不过才1100-1500万（不可能超过这个价位），那购买过时了的20多年的陈旧豪宅花费1000多万是否值得呢？答案不言自明，很多时候都是被忽悠造成了今天的局面，为什么有那么多家在叫卖，为什么几年都不能成交？陈旧豪宅接近土地价值，你怎么给价都感到吃亏，更不能说我以70%甚至80% 成交了就拿到合理价位了，这都是自欺欺人而已。以POST RD上的陈旧豪宅为例，去年我带着客户看过2次（不同的客户），当时叫价1300多万，后院是有条小溪（夏天苍蝇和蚊子居多），当一家投资移民有点干兴趣，但在我分析之后主动放弃了。原因是陈旧豪宅过时，进入正门有3次大的台阶，好像是舞台表演场所，而非豪宅，其次楼上都是陈旧地毯，再次MOULDING都过时了，最后设计属于25年前的理念，不符合现代潮流。25年前可以叫豪宅，今天没有人愿意把它叫做豪宅了，本人个人认为叫做土地更确切些。我想买家（现今买家）在未来几年再上市套利时就会明白我的忠告。可以大胆地说肯定亏损，除非又从飞机场拉来新移民卖给他们。 2：HARRISON社区的陈旧豪宅。 一栋占地100多宽，200多深，土地高低不平的陈旧豪宅开始叫价850万，2年后的今天自动降至600万以下还没有人购买。我们以原始叫价来计算，加入75%的叫价成交了，那就是850X0.75=637万，大家由此看到不能说以百分几十成交就划算了，今天业主讲到600万以下都没有买家的话，说明这栋陈旧豪宅根本就不可能价值超过550万，那550万是什么概念呢？原始叫价的55%，那550万能卖出吗？从此例我们得到的答案是陈旧豪宅深不见底，你怎么回价都不可以，更不能说70%的价格成交了，就为人民服务了云云。 3：HOGGS HOLLOW陈旧豪宅。 目前叫价700余万，多次上市都没有找到华人买家，尽管占地较大，但是我们看到陈旧豪宅如果花费600万，700万，1000万购买了，那需要花费巨资进行装修的，这些陈旧豪宅你不花费150万-300万怎么装修，难道只是刷墙壁吗？几乎所有的建筑材料都需要打掉，拉走垃圾，需要重新设计和构思如何装修，要请市场上高级意大利，葡萄牙人建筑队伍，拆除垃圾，重修装修有时都超过建造崭新豪宅的造价的，建造崭新豪宅没有拉走垃圾之说，更没有拆除费用之说，造价当然要便宜过拆除陈旧豪宅的造价了，2014年初期一名居住在WOODBRIDGE的家庭5000平尺的陈旧豪宅（20年新过时了）重新装修花费超过80万了还没有竣工，我的一名意大利朋友在场地监工，据说可能会突破100万，那建造这栋只有5000平尺的崭新豪宅呢？在那个区域最多也就是需要100万那！然装修后的豪宅还是陈旧豪宅，过去的FOOTING，FOUNDATION WALL 呢？还是陈旧的啊！远远也不能和崭新豪宅相比，那外形结构呢？还是没有办法改变的。这更是真实案例。 4：THORNHILL 豪宅点评。一栋占地100X300的陈旧豪宅上市了，叫价600余万，在这一带购买一块背靠高尔夫球场的土地价位目前是255万-260万，如果要建造一栋高级豪宅，面积是7500平尺的需要花费200余万，因此买地建造豪宅的总体造价就是470-500万，那陈旧豪宅呢？设计不符合现代潮流的设计是没有任何价值的（这是市场规则，这与豪华汽车的设计一样），看到陈旧豪宅大家应该懂得这栋豪宅是否接近土地价值了，这是购买的第一要素，普通房屋50年还在居住，然豪宅25年就需要推到重建了，寿命完全不同，既然豪宅建筑材料更高级些，为什么25年就需要推到重建了呢？富豪不会在一栋25年的陈旧豪宅里面继续居住的，一般来说上市套利高价出售是最佳选择，既然华人那么有钱，购买力又强，为什么不高价叫卖呢？陈旧新投资移民登陆多多，钱多成交更容易，以70%，甚至80%的叫价成交了他们更高兴，因此陈旧豪宅都在高价叫卖，这就是我在在最初文章标题写的“豪宅买卖游戏规则”，这本身就是游戏，看豪宅经纪水准的时刻到来了，而非给移民公司回扣，给客户回扣等那些不值钱的东西。豪宅知识需要潜心学习多年，而要从师于大师级的人物，做在电脑前研究则可能需要学习500年，但也不一定能成才。 5：SOUTH RICHVALE豪宅（WESTWOOD）。 一栋占地100X250 的陈旧豪宅多次上市都没有买家，叫价接近600万。这条马路上的崭新豪宅价位多数在550万-650万左右，多数为意大利人建造，只有个别属于伊朗人建造，二者差距很大，现在我们一起来分析一下崭新豪宅才能买到550万-700万（设计不同，建筑材料不同，工艺不同造成的价位相差巨大，尽管建筑面积相同），那陈旧豪宅怎么才能买到崭新豪宅的价位呢？那就是卖给新登陆的投资移民，答案实际上只有这一种，没有其它，难道老移民会花费巨资购买一栋陈旧豪宅？如果是高价购买了陈旧豪宅，那说明买家的钱是随风而来，绝不会是做生意挣的钱。 6：SOUTH RICHVALE（MARYVALE）陈旧豪宅问题探讨。 这条马路上的崭新豪宅从7000-9000平尺不等，造价差异很大，这里居住者众多超级富豪（资产1亿加币的根本不能称之为超级富豪），他们的自主豪宅多数在900-1000万之间，其它建造完毕后上市出售的豪宅价位从700-850万不等，这要根据建筑面积和建造质量来判断，这里的陈旧豪宅价位多数在400万-500万之间，然富豪们宁愿多花钱也要购买崭新豪宅，这里和BRIDLE PATH一带不同，那里属于华人社区，价位炒作的特别的虚高。在这里购买豪宅要十分小心，背靠大森林的BUFFER 非常重要，这决定了土地的使用价值，即使邻居价位相差上百万。 未完待续！！ 本人豪宅知识均属从师于多名犹太人大师傅和意大利人大师傅，没有任何凭空杜撰。希望对华人有所帮助。 XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 于新水 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站（中国网站） www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站）滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 www.hhlink.com 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 加拿大多伦多www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 ...购买崭新豪宅或要建造高级豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！ | 
发表于 2015-3-23 20:04:00