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多伦多地区最大翻建区豪宅质量比较（1） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 小心经纪律师骗你 购房者要做足功课 新闻：购置住宅被称为人生最重大的投资项目之一，而且还处处暗布“地雷”，行家们告诫购屋者宜慎之又慎。即使是购屋者雇用的房地产经纪人、房贷仲介或律师，都可能为牟取自己的经济利益，而牺牲购屋者的利益。以房地产经纪人为例，他们的收入来自售屋者提供的佣金，通常售屋者将成交金额的5%拿出来作佣金，由卖方和买方经纪人瓜分。在这种按比例支付佣金的情形下，成交价越高，经纪人获得的佣金越多，于是代表购屋者的经纪人很可能倾向于卖方，从而损害买方的利益。最常见的例子就是经纪人对购屋者说，那是最低价了，再压价，有可能谈不成交易。行家们建议，有意购买住宅者宜先自己了解市场状况，大致了解各住宅区的情形和市场价格，不能尽信经纪人的意见，才能够在讨价还价过程中据理力争，不会变成被人耍得团团转的凯子。 豪宅尤为更甚，真正LISTING的经纪主要上市保护卖家的利益的，对于买家来说一定要小心被忽悠了还要帮助别人数钱，这可能是人生最大的遗憾了。下面我来谈谈多伦多地区最大的豪宅翻建区的问题，由此我们也可以看到豪宅区也会随着时间的推移而发生变迁，在达到峰值，也就是翻建最高峰前下手购买不失为最佳选择。 目前大多地区翻建程度最大的莫属NORTH YORK 的WILLOWDALE和 RICHMOND HILL 的SOUTH RICHVALE，WILLOWDALE的好地脚的土地（旧房）多数已经翻建完毕，也就是说已经接近尾声，其中多数土地属于50X120， 50X125, 50X122的，仅有少数的是占地50X150(160)的，这一带多数属于伊朗人翻建的很小的所谓豪宅。 1：WILLOWDALE的小豪宅大多数卫生间内部都没有铺设SOUND PROOF,也就是隔音板，在豪宅的建造过程中，DRYWALL一项铺设SOUND PROOF和没有铺设的价位完全不同，那为什么多数人放弃铺设SOUND PROOF这一理念呢？原因就是节省金钱，作为豪宅投资人士很看重每一项的支出，在建造豪宅时尽量做到节省每一分钱，那么问题就来了，既然节省了金钱，那质量一定不能保证，而不是像有人讲的我有TARION WARRANTY那么简单，BUILDING CODE的最低要求其实很低，仅仅达到在最低要求的话，那与大规模开发的房屋就没有任何的区别了，这才是我们购买豪宅时的看点，正如我多次讲的没有正宗行家把关，被忽悠的可能性是很大的，尽管有人不服，但事实终究还是事实。 2：WILLOWDALE很多小豪宅屋顶没有铺设防潮纸，只在屋檐四周铺设3寸宽的防潮纸，这是BUILDING CODE最低的要求，因此我们购买豪宅不能只是看看而已，走马观花等，豪宅的建造过程非常复杂（如果要建造高级豪宅的话），工艺要求很高，我们总不能说我对这一带很熟悉了，熟悉和首席一样，没有任何的理论依据和实战经验，没有建造豪宅的水平，那不可能理解和全面了解豪宅的质量，工艺，建筑材料，最大的程度就是这是新豪宅，很漂亮等基本概念，没有深层次的东西，可以说豪宅经纪需要很深的造诣，对于市场上的几百种建筑材料都掌握，还有每年上市的大量崭新建筑材料都懂，试想那将会是什么样的工作量？豪宅的工艺每年都有所提高很变化，要真正理解这些变化那才是真本事，不过这需要天天从师的，其从师成本和时间会及其高昂，另外还有一个前提，就是哪里去寻找这些正宗大师级的老师学习？ 3：WILLOWDALE一带的天窗问题，有几家业主询问我为什么那么购买的小豪宅1年多就漏水？这个问题好难回答，简单来说就是质量问题，安装问题，高级天窗造价高，安装费用高，便宜的当然不会有好货，道理就是如此，这和WARRANTY没有关系，真正的高级豪宅是不需要这些东西的，那什么是高级豪宅，就是看细节，豪宅建造的细节，这和豪宅经纪服务的细节没有任何的关系，服务细节就是端水倒茶，送孩子上学，安排上学等，这和豪宅的质量，豪宅的工艺，豪宅的建筑材料还有豪宅的确切价位没有半点联系。 4：豪宅的灯具问题：WILLOWDALE这一带多数3000多尺的小豪宅室内灯具比较便宜，200万左右的房子一般来说室内都需要安装目前最为流行的水晶灯，厨房岛屿上方需要安装下射的2-3的灯，早餐区需要安装较为长方形的水晶灯，一边覆盖早餐桌区域，太小光线暗淡，不能COVER全面；一楼卫生间需要安装上射的2个灯泡的不锈钢灯具或具有2-3个灯泡的小型水晶灯；餐厅一定需要安装大型的水晶灯，灯泡要达到8-12个，其水晶灯下方位置仅仅高于餐桌2英尺多一点，一般不能超过2.5英尺，也就是说仅高于地板5.5英尺左右，这就是豪宅的要求，当然也可以安装的高些，那一定不属于真正专业的方法。2楼主人房一定要安装吸顶水晶灯，要大型的水晶灯，唯有如此方显得大气，其款式花样极为复杂，需要室内设计人员设计，主人房的浴缸上方要安装吸顶水晶灯，尺寸不要太大。目前WILLOWDALE一带达到此要求的非常少，原因有二。其一就是安装便宜灯具，节省金钱，其二就是没有正宗的室内设计人员把关。多望我们华人豪宅买家密切注意。 5：SOUTH RICHVALE豪宅问题探讨。 多伦多地区崭新豪宅质量最好的区域当属SOUTH RICHVALE和部分OAKVILLE的豪宅，这里很多都是意大利建造的真正豪宅，但是市场上用于出售的豪宅则完全不同，高级豪宅多数都是自己建造，自家居住的豪宅，其设计之美妙，建筑材料之高级，精美的豪宅工艺是WILLOWDALE和YORK MILLS一带的豪宅没有办法可比拟的，有很少一部分出售的豪宅建造的非常高级，个别的成交的高级豪宅都是私下成交，这就和很多华人来电咨询我的一样，他们询问为什么上市的豪宅质量很普通，答案其实很简单，投资人士为了获取最大利润而致，有时很多投资人士担心建造高级的豪宅不能得到最大的回报，有些FEATURES投资很大，可能购买方不能加价，其实这都是误区，质量高级的豪宅还是有很多人愿意出高价购买的，关键点是这些购买豪宅的经纪和买家真正懂豪宅否？如果真懂，那一定能得到较高的回报，否则可能多投资，加料的FEATURES就得不到回报，或没有办法成交了。在SOUTH RICHVALE一带以AVENUE ROAD以西的最值钱，建造质量要比东面的高级，南面的以PEARSON AVE 以西的最值钱，GARDEN AVE. 以南的由于噪音巨大（包括GARDEN AVE.）距离高速太近，价位相差及其巨大，同样是5500平尺的豪宅价位要相差40万左右，因此那里的旧房（土地）即使便宜很多有时都难以成交，大家应该看到靠近高速100多米远的陈旧豪宅叫价达到了300左右，我想即使崭新豪宅300万都没有人购买，这里北侧和西侧的豪宅质量远比南面和东面的高级的多。这里很多豪宅就是连卫生间里的风扇都使用了没有噪音的，因此WILLOWDALE一带的3000多平尺的小豪宅是没有办法可以比拟的，一般来说目前的豪宅多数会倾向于使用SMART TECHNOLOGY, 室内温度，空调，灯光，音响等设施用手机在全世界控制，这是豪宅的趋势，没有了或缺少了这一项就等于豪华汽车里没有GPS 导航一样，不属于豪宅，我们应该看到在跑马经 BRIDLE PATH 一带很多超级豪宅里都没有这一项动能，因此西人购买的极少，华人高价购买这些过时的豪宅居多。 6：SOUTH RICHVALE一带目前翻建豪宅的主要是意大利人，伊朗人，俄罗斯人，少部分加拿大本地人，还有几个华人， 这里以意大利人和伊朗人建造的高级豪宅为主（不是全部伊朗人，只有那些做高端物业的伊朗豪宅建筑商），为什么大家在MLS上很难看到有600多万以上的豪宅，其实这里有些豪宅价位达到了1000万左右，因为都是富豪自住豪宅，因此大家不能看到上市，有些则在私下成交了，我们华人自己私下成交超过660万的在2013年底和2014年成交的700万的就有2间，这些还不属于真正的高端物业，真正的高端物业都在MARYVALE以及BRYSON大街上，多伦多地区大量超级富豪均居住于此马路上。 未完待续。 本人所有豪宅知识均属从师于多名顶级犹太人大师傅和意大利人大师傅，没有任何凭空杜撰和猜测，记住，世界上的豪宅价位和土地价值不可相互比较，因为都是定制豪宅，属于唯一性，土地相邻100米价位可能相差巨大。 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 于新水 XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资买卖，豪宅翻建！ 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站- （中国网站） 华人眼中的多伦多豪宅｜居外中国网站） 有吧中国网站） CHINA VENTURE投资中国（中国网站） 加国无忧网站 万维读者网站 加国66网站 滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作购买崭新豪宅或要买地建造高级豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水团队联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区及买地建造豪宅篇章! | 
发表于 2015-5-10 11:52:13