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豪宅买卖 翻建 投资第105篇 崭新豪宅价格?(1)

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发表于 2015-5-10 13:24:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
多伦多地区崭新豪宅价格还会上涨吗?(1
XIN CUSTOM HOMES INC.
新辉豪宅开发有限公司总裁
顶级豪宅经纪  豪宅建筑商
曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商
豪宅买卖翻建投资登录www.xincustomhomes.com
XIN YU (于新水)416-428-5345
新闻报道:根据经济学人智库(Economist's Intelligence Unit ,EIU) 最新公布全球宜居指数,加拿大的多伦多和蒙特利尔评为世界最宜居城市,而在此方面一向傲娇的温哥华,这次并未出现在世界最宜居城市名单中。
经济学人智库于周一公布了2015年城市安全指数,多伦多名列全球安全城市排名的第8名,北美第1名,蒙特利尔名列第14名;在世界最宜居城市排名中,多伦多名列榜首,蒙特利尔排在第2位。
报告指,虽然每个人对居住城市的定义不同,但安全总是排在最重要的,其他如文化和创造性也在考虑之列,以上这两个城市社区在民主和生活成本上都令人乐观。
经济学人智库安全考量指标包括数字、卫生、基础设施和人身等安全因素;另外也考察各个城市的宜居、生活成本、商业环境、民主和全球食品安全等因素。
由以上新闻我们可以窥视到多伦多地区最近几年的变化情况,为什么多伦多会超过温哥华成为宜居城市?原因在哪里?答案很简单,多伦多地区最近5年翻建成风,大量陈旧房屋(独立屋)基本都需要翻建,过去建造的那些小平房进入了寿命晚期,仅2014年就批准了1000多个项目,大家看到市场上有那么多人高价购买平房,原因就是要进行翻建出售获取利润。未来几年到底是下飞机就要购买豪宅,还是买地建造豪宅呢?应该说要想购买质量高级的豪宅困难很大,市场上用于出售的豪宅和自己建造自家居住的豪宅不在一个档次,真正高端,质量上乘的豪宅都是定制,聘请意大利人,葡萄牙人,还有本地人技工建造的,当然这些技工质量高,费用也会稍微高些,目前多伦多,温哥华很多华人投资移民也开始涉入建造豪宅的行业了,一改过去80%以上那种伊朗人一统天下的局面。一名几年前登陆的投资移民购买土地(平房)建造5000余平尺的豪宅接近尾声,我看到整栋豪宅质量要远比购买的高级,自然买地加上建造成本还远低于购买质量差些的豪宅,这就是事实。
20151-2月份陈旧平房(土地)成交往往都以高出叫价的5-20%成交,众多伊朗和大量华人投资人士纷纷加入了抢购大战之中,目前趋势主要有2种。
   
1):伊朗人或华人购买土地的目的就是自己建造豪宅,为自家人居住。现在我来分析一下优缺点。优点就是节省大量金钱,自己建造的豪宅质量有所保障,质量一般来说要比购买的95%以上的豪宅要高级一至两个档次。
2):自己选择室内装修颜色,购买高级建筑材料,设计更个性化(但一定要符合市场规律,房子未来出售时难以被买家接受)。
3):节省大量金钱,建造的豪宅寿命更长。
但是自己建造豪宅也是有众多问题的。
1):进入2015年由于加币的贬值,所有建筑材料价格全面上涨,尽管人工价格每年仅有2-3%的上涨,可是由于建筑材料价格上涨多数超过了10%(不是全部),因此在2015年夏天竣工的豪宅,甚至2016年竣工的豪宅价格都会大幅上升,所有建造豪宅的投资人士最终都会把价格上涨的那部分加到豪宅房价里面去,因此幻想豪宅价格下降至少目前没有可能性。
2):土地价格(也就是购买平房的价格)最近半年大幅上升,特别是豪宅翻建区尤为更甚,因此崭新豪宅的价格至少都会上升10%以上,当然如果加币近期大幅升值的话,明年的豪宅价格可能会下降,但暂时我们没有看到任何大幅升值的迹象,由此我们也可以看到崭新豪宅价格应该肯定会上涨,至于上涨的幅度则会随着加币贬值的程度而定。
3):如何选择豪宅建筑商是摆在大家面前的一个大问题。能否节省建筑成本更是困难重重。我们看到市场上很多人自己建造豪宅并没有节省什么金钱,那为什么会出现这种情况呢?本人不便在此透漏其商业机密。
4):从规划,设计,申请许可至建造完毕需要耗费16-20个月,其中设计到申请许可花费了大量时间,不像直接购买豪宅那样即可居住。
5):购买崭新豪宅交接后即可居住,建造豪宅则耗时1年半-2年时间(从设计开始至竣工),期间需要在其它地方居住。
综合过去的办年大多伦多地区成交的土地(陈旧平房)价格我们不难看到,大规模豪宅翻建区仅在过去半年都有了大幅度的升幅,其中翻建区较频繁,并且土地价格升值最快的地区归类如下:
1WILLOWDALE社区,这里从2000年左右开始大规模翻建的,之前也有很少部分翻建豪宅,但是那是建造的质量,设计的风格和今天有着天壤之别,今天的设计更精美,建筑材料更高级,人工技术更高,但目前基本已经接近尾声,大量豪宅投资人士已经离开了那里,原因就是土地升幅太大,由于土地较浅,多数在120-125尺左右,仅有很少部分达到150尺深。因此从2015年开始大量伊朗投资人士开始离开此区,多望我们华人注意势态的发展。
2SOUTH RICHVALERICHMOND HILL)。HWY 7以北,YONGE街以西,记住距离HWY 7  500米之内的土地价格和崭新豪宅价格没有与相距500米开外的相比,距离高速太近,噪音大,空气中灰尘大造成了价格的偏低。这一带可以说是多伦多地区豪宅建造质量最好的区域,不客气地讲质量要超过BRIDLE PATH一带的豪宅,在BRIDLE PATH一带多数都是伊朗人在翻建这些12000平尺-25000平尺的豪宅,大家不妨看看这些华人购买的豪宅居住几年都变化成什么样子了。豪宅尺寸大和质量没有直接的关联,关键是谁设计的,谁在建筑工地施工,这才是关键,而远非个别吹的那样豪宅之王,多伦多没有豪宅之王,加拿大高端的豪宅都在温哥华,我们不能再自欺欺人了,在REALTOR上任何人都可以看到部分2000-5000万,质量非常高级的都在温哥华。这一带豪宅的价位仅仅比NORTH YORK便宜一点点,很多豪宅建造的质量要远胜于NORTH YORK。这里靠近YONGE1公里之内的多数是占地较小的豪宅,仅有个别是大豪宅,记住在AVENUE PEARSON马路西侧的属于占地较大的区域,社区收入程度和靠近YONGE街的不再一个档次。
3YORK MILLS 一带的OWEN社区,位于YOKR MILLS以北,YONGE街和BAYVIEW之间。在最近10年有大量伊朗投资人士在此翻建豪宅,目前这里的土地价格攀升太快,众多伊朗人开始撤离了此区,大家应该看到每个豪宅翻建区一旦土地价格上涨太快,那么这些投资人士就会撤离,原因很简单,购买土地建造豪宅后利润下降,不值得投资所致,尽管仍有利润可言,但是没有达到投资预期利润值的话,大家都会离开的,投资翻建豪宅的目的只有一种,就是获取合理的利润,这一带华人购买者和伊朗购买者众多,只有购买价格合理,这里的崭新豪宅还是很有市场的。相信在未来几年这里的崭新豪宅价格还要大幅升高,陈旧豪宅15-25年的价格则会迅速下降,原因就是设计和建筑材料完全过时,失去购买者的兴趣。大家注意在401高速以南500米开外的方具有可购买性。
4NEWTONBROOK社区。进入2015年此社区土地(陈旧平房)价格正如本人去年所描述一样迅速攀升,自然崭新豪宅价格也水长船高,有了大幅升值,一栋在2013年叫价250多万的房子一年没有卖出,在2015年初再次上市,竟然卖到了278万,这里未来2年会出现4600-500平尺的崭新豪宅,价位会攀升到300万左右,目前在这里购买一块占地60X150的没有140万都没有办法买到了,1年半之前价格仅仅才100-102万,随着大量伊朗人在此区购买土地和建造崭新豪宅,这里未来10年是多伦多地区大气规模翻建地区,整个社区将会焕然一新,10年后这里一定会超过WILLOWDALE社区,原因就是大规模的翻建,并且这里将有大量4000-5000平尺的豪宅,而WILLOWDALE一带多数是3100-3500平尺豪宅社区,仅有少数4000-5000平尺的豪宅,不能形成规模,由此我们看到这里的崭新豪宅价格一定会连续升值。
未完待续。
本人豪宅知识均从师于多名犹太人大师和意大利人大师,没有任何杜撰,希望对我们华人投资移民有所帮助,至此本人不胜感激之至。
IN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖,土地投资,豪宅开发,豪宅翻建!
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下面本人发布2个网站,其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。
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华人眼中的多伦多豪宅|居外  http://www.juwai.com/news54064.htm (中国网站)
www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国  (中国网站)
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