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多伦多地区豪宅趋势（4） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 新闻报道：温市一名地产经纪在未知会委托人的情况下，擅自提高自己的佣金，且未将卖方的较低还价通知买家，怂恿买家以高价购入，中饱私囊，造成委托人须额外支付1万多元，日前遭卑诗地产理事会（RECBC）吊扣执照60天。房地产买卖是绝大多数人一生最大的一笔投资，聘请地产经纪原是为保障自己权益，但如果这名经纪人只顾自身利益，而非为客户着想，民众可能会吃大亏。 温市一对夫妇2012年3月看中市区一户售价96万9000元的公寓，于是委托地产经纪人毕雷斯（Charles Bilash）向卖方出价94万。理事会调查时毕雷斯直认不讳，并为自己违反专业操守的行为致歉，不过理事会的惩处决定却耗时2年，直到本周才颁布。毕雷斯遭吊扣执照60天，罚款2500元，须接受地产经纪补强课程，并支付1250元调查费用。地产理事会也同意赔偿这对买家的损失，但金额未对外披露。 由中国移民创建，服务全球华人客户的美国律师事务所 看到这个美国华人律师的广告本人感慨万千，动辄就要服务“全球华人”，很多时候什么都不懂的人也号称要为全球华人服务，实际上是在忽悠华人，以博取更多的客户，忽悠和欺诈更多的华人投资移民。实际上在法庭一看到法官是否立即尿裤子否，我们不得而知，为什么大家喜欢被忽悠，为什么富豪喜欢被经纪忽悠并泄露购买的超级并且极其陈旧的豪宅信息？地产黑幕何止发展至今这种骗人的局面很值得我们深思，同时我们也必须看到很多有小聪明的买家直接找卖房经纪谈判，以期节省佣金，然事实则完全相反，由于卖房经纪多数是保护卖家的利益的，市场上发生的众多案例也足以说明此观点。下面我来进行就未来豪宅建造趋势继续探讨，一餐读者。本人在未来会就跑马经高价购买的超级陈旧豪宅做一分析，以供华人参考，看看大家在网络里怎么看待超级陈旧豪宅的底细，彻底揭开谜底。敬请期待！ 6 INING ROOM CEILING（餐厅棚顶）装修格调。过去很多豪宅楼顶（CEILING）多数都是安装盒子性质的（BOX），然后在安装CROWN MOULDING,然自从温哥华到悉尼等豪宅市场最近几年逐步取消了此设计理念，进而换成线条分明的深棕色线条（MDF建筑材料，也就是我们讲的密度板，这需要质量高级的才可以），那么这么做的目的是什么呢？能讲出道道来才是真本事，我不妨告诉大家，第一楼顶更高了，以前的盒子需要下降0.9-1.1英尺，因此完毕之后看到楼顶较低了，如果安装了此深棕色的密度板线条，看起来更简洁，更清新，楼顶更高了，因为此厚度只有3/4英寸-1英寸高，同时室内显得大气，明亮，没有了那种底楼顶的压抑感，这就是为什么豪宅设计和建造市场每年都在变化的原因，至于厨房岛屿上方吊灯处则需要安装下垂式样的长方形盒子，一般来说需要下降8-12英寸，其下方正面装饰以深棕色为最佳，但市场上也有乳白色的，不属于大气豪宅的典范。 7：室内装修深棕色TRIM。最近10年来豪宅市场发生了天翻地覆的变化，过去15-25年左右那些所谓的豪宅今天就已经不能称谓豪宅，尽管有人巨资购买，可能500万，可能1000万，可能1500万加币，但还是设计过时，建筑材料全部过时的陈旧房屋，那时门框和窗户框多数的TRIM颜色为白色，但是目前这已经与市场脱节，目前在世界各地豪宅市场上第一流行的为深棕色，第二流行的为淡暗色，其次才是乳白色，不过乳白色很快就会退出市场，因此大家购买豪宅时一定要考虑到未来几年的情形，否则几年后还要寻觅专业人员再次装修。 8：一楼11-12尺（RICHMOND HILL, VAUGHAN）, 一楼10-11尺（TORONTO），大多伦多地区建造豪宅规模最大的区域有2个。 第一是很小很小的小豪宅区WILLOWDALE,多数是3000多平尺的，仅有少部分4000平尺以上的豪宅，叫价290万-340万之间，占地以50尺宽居多，这里最近10年建造的新房一楼多数为10尺高，2楼9尺高。 第二个就是RICHMOND HILL的SOUTH RICHVALE，这一带靠近YONGE街的多数是45尺-60尺宽的小豪宅，一楼10尺，二楼9尺。再往西一些，很多占地是70-85尺宽的，一楼多数是11尺，二楼为9尺。由此再往西一些，多数占地都是100尺宽，深度在250-425尺，这里的豪宅一楼多数是11-12尺，二楼多数是10尺高。康山（THORNHILL）的崭新豪宅一楼多数是11-12尺高，二楼为9-10尺。为什么豪宅建造的高度都不同呢？区域不同，市政府对于豪宅的高度要求限制不同造成的，在多伦多那些3000-6000平尺的豪宅很难建造出一楼11-12尺高的，由于受到市政府的限制，然康山和列治文山要求的高度不同，因此可以建造的更高，自然楼底高度不同，造价相差很大，这不仅仅是建筑材料的问题，更关键的还是人工费用高出很多。 9：CROWN MOULDING会逐步使用带有图案和花纹的。关于MOULDING的细节实在太过复杂，因为豪宅最后的美观与否至少有20%以上的比例要看MOULDING的设计和安装问题。市场上此类MOULDING种类繁多，但是用于豪宅的应该只有一种，那就是石膏制作的PLASTER MOULDING,过去只是在BOX里面和墙壁四周使用和安装，今天时代一变，餐厅吊棚在高端豪宅里尤为重要，目前高级豪宅的餐厅楼顶全部使用带有花纹的整片NOULDING，这是未来几年豪宅的趋势。至于那些7寸宽的MOULDING慢慢就会失去市场。详细细节未来本人慢慢解释。 10:楼梯问题探讨。楼梯问题也是豪宅内部的重要组成部分，目前市场上的豪宅至少50%以上质量堪忧，几年后就破烂不堪，作为豪宅经纪要对此有很深的造诣和洞察力，为什么有些豪宅楼梯30年都如崭新一般，为什么有些只有短短5年光景就烂了呢？造价差别很大，投资人士为了节省金钱使用便宜的楼梯所致，我们应该看到在YORK MILLS以南几百米，BAYVIEW东侧几百米的5-6年新的豪宅，叫价500余万，目前在市场上很久都没有卖掉，楼梯和室内装修都破烂不堪了啊，尽管几年前花费400多万购买的，原因就是当时买家和经纪没有看到几年后的豪宅内部前景，这才是真本事。在2014年10月份一位经纪咨询我这栋豪宅价值500余万否？她想带着买家去看一下，尽管我从没有看过此豪宅，但从图片看来内部都破烂了，因此我当时就告诉这名经纪，此房属于质量很差的豪宅，不可能500多万购买，甚至400余万都不值得，结果如我所讲，他们看后心得就是一个字“烂”。事实就是事实，当初购买时就带有的问题，因此放在市场上一年，甚至2年都很难以找到买家，这就是惨痛的教训。 11:STEAM SHOWER。在主人房卫生间安装STEAM SHOWER是未来豪宅建造趋势，过去在地下室设立专门的桑拿房那种豪宅会在未来逐步减少，但并非全面淘汰，目前市场上的豪宅建筑商90%以上都进行了改革，多数只安装蒸汽浴（STEAM SHOWER），事实上安装一台此系统需要花费近300块钱，因为蒸汽高温，大量热气散发，因此其卫生间瓷砖下面及墙壁四周需要另外铺设专门的建筑材料以防止瓷砖脱落，防止蒸汽损坏DRYWALL（干墙），高端物业也就是400万以上的崭新豪宅一般来说需要具备2台蒸汽浴，一台安装在地下室为公用，但是造价不菲。500万以上的豪宅，也就是说建筑面积达到600平尺以上的豪宅最好在地下室再加一件桑拿房（同样都需要留出足够的空间和预备6000-8000块钱来安装）， 12：WET BAR问题。普通小豪宅也就是5000平尺一下的豪宅一般来说地下室没有足够的空间来建造酒吧间（WET BAR），由于地下室多数需要加建2间房间，尽管很多豪宅建筑商和豪宅投资人士在地下室只建造一间房，但是建造2间房的使用价值要远超过酒吧间，费用几乎一样，客人造访时居住面积更多。我们必须懂得地下室使用时间和价值并不大，因此购买豪宅时要注重看点，远非看有没有酒吧，可以想象多数家庭到地下室活动的时间非常有限，很多家庭可以一年时间里使用地下室的时间和次数都非常有限。 13：地下室家庭影院问题。过去大量陈旧豪宅地下室都有家庭影院，今天只作为摆设而已，除非家庭人口众多，也就是说有3个孩子以上，我们华人家庭一般只有1-2名孩子，因此使用价值不大。作为生活空间我们多数时间都在厨房做饭，在早餐区就餐，只有客人造访时会使用餐厅（但有个前提就是早餐区必须足够大，能容下4人的餐桌和椅子），观看电视时间几乎都在家庭房（FAMILY ROOM），有几个家庭到地下室去看电视和听音乐呢？其概率不足10%，这就是真实的生活和现实，由此我们看到豪宅内部很多设施和空间使用价值不大，因此不同建筑面积的豪宅要求完全不同，可能有人不同意我的观点，但我们必须接受现实，未来几年我的话语和导读都会一一验证。 本人所有豪宅知识均属从师于多名顶级犹太人大师傅和意大利人大师傅，没有任何凭空杜撰和猜测，记住，世界上的豪宅价位和土地价值不可相互比较，因为都是定制豪宅，属于唯一性，土地相邻100米价位可能相差巨大。 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 于新水 XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资买卖，豪宅翻建！ 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站- （中国网站） 华人眼中的多伦多豪宅｜居外中国网站） 有吧中国网站） CHINA VENTURE投资中国（中国网站） 加国无忧网站 万维读者网站 加国66网站 滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 - 约克论坛- 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作 购买崭新豪宅或要买地建造高级豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水团队联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区及买地建造豪宅篇章! | 
发表于 2015-5-22 18:35:29