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多伦多陈旧豪宅价格探讨（2） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 XIN YU （于新水）416-428-5345 新闻报道：随着信息技术日益主宰人类的日常生活，依赖地产经纪售房的客户越来越少。多年来，加拿大竞争局一直想要创建一个更加有利于自由竞争的市场，并因此和多伦多地产局对簿公堂，以期打破地产局对多重放盘系统(MLS)的全面控制。此前的法院判决已经允许出售私人房屋的卖家将其物业在MLS上挂牌，从而可以为他们节省下卖方经纪佣金。而未来的法院裁决可能将会赋予自主卖家更多权力。据CBC称，如果竞争局能再打赢场一场官司(去年5月裁决)，消费者将可以获得更多关键数据，如此前的房屋上市量和售价，可比较物业状况以及房屋待售时间等，目前他们只能透过地产经纪才能获取这些数据。很显然，如果消费者能够掌握这些销售数据，那将会有越来越多的人选择自主售房。随着市场竞争越来越激烈，地产经纪面临的风险也越来越大。但由于目前房价仍处于相对较高的水平，许多经纪仍可以靠低佣金在激烈的竞争环境中生存。但是一旦按揭利率上调导致房价下跌，许多经纪将无力再负担回扣或低佣金，届时地产经纪行业会变得更加雪上加霜。 有上述新闻我们可以看到未来通过私售普通房屋和豪宅的案例会越来越多，大家必须要了解市场上很多质量比较高级的豪宅和土地（40多年的旧房）都是私下成交的，价钱完全不同，质量也不可同日而语（崭新豪宅），这里我不讲述那些20多年的高价陈旧豪宅，只讲述崭新豪宅，还记得在2014年底有几名投资人士问我为什么上市的豪宅质量和一些私下成交的质量不同？我当时真的没有办法解释，质量好的豪宅在建造过程中被买家看上，一旦建造完毕，买家就立即下OFFER了，外人怎么能看到呢？旧房用于买来推到重建的土地很多时候都是敲门得来的，由于节省了上市时间和部分佣金，因此也私下成交了，这是市场定律，而非个别人吹嘘的那样，没有人愿意购买的陈旧豪宅多次包装上市我们也不能为之所动，这才是高手，而不能随波逐流而贸然下手高价购买，购买后需要多少时间装修，多少金钱装修考虑过么？ 下面我以案例进行分析，以期对我们华人买家有所帮助。这里的案例都是真实案例，但不能具体位置，以免引起误会，以崭新豪宅和20多年的陈旧豪宅价格比较，看看到底是应该购买陈旧豪宅还是崭新豪宅，读者自有答案，大家记住，我讲的案例都是在同一区域内比较，尽管CUSTOM HOME（定制豪宅）相互之间不可以比较,但是总不能价位相差30%以上, 因此我们可以从中探讨其真谛。 1：YORK MILLS 一带OWEN马路上很多旧房（土地）和豪宅占地为60X180，目前在市场上的豪宅叫价还不到400万，很久都没有人购买，我们来一起分析其原因，第一可能叫价过高，第二可能是豪宅建造质量很普通，第三或许是设计不符合现代潮流，第四靠近学校正门很近，第五土地高低起伏不平，一般来说豪宅不能出售的原因不外乎于此，因此我们可以大胆的说这栋豪宅距离400万还有很大的距离，上市很久都没有人买，那叫价一定和实际价值相差很大的，这是定律，好了，我们来分析一下这里同样是占地60X180的20年左右的陈旧豪宅，我们应该懂得20年前的设计今天来看应该说至少会有80-90%的概率过时的，这是一般来说，那20年前的建筑材料今天可能你都买不到了，为什么？建筑材料每年都会上市许多崭新品种，过去的DRYWALL和今天的以不同，过去的洗面盆和今天的差距就更大了，20年前地面铺设的瓷砖或大理石深颜色的居多，今天在市场上想找都难了，因为过时了，20年前安装的厨房柜子不值几个钱，今天5000平尺的质量好些的豪宅其厨房柜子都达到了10万元。20年前的陈旧电器今天能否可以使用都是问题，即使仍可使用，也一定是过时和非常陈旧的产品了，需要立即更新换代了（整套高级电器需要4-4.5万），20年前的地脚线（BASEBOARD）今天已经陈旧，需要全部更换崭新的，20年前的陈旧灯具需要全部更新，20年前的CROWN MOULDING造型今天已经过时了，还有很多很多，但是只有这些你要是全部更换的话，没有40万能下来吗？这还是不算很高级的，为什么会造价如此之高呢？因为建造崭新豪宅只需安装崭新的，没有拆除陈旧的之说（高昂的人工拆除费），更没有拉走陈旧材料，回收陈旧材料之费用，由此我们可以看到即使今天以280万，甚至300万购买了，那值得购买吗？购买的陈旧豪宅需要大约5-6个月装修，花费40万左右，最后的价格会接近购买一栋崭新豪宅的价格了，有些人可能会超过购买最新豪宅的价格，有些人会略低一些，但是我们必须看到其陈旧豪宅的设计风格是没有办法改变的，其内部结构还是没有办法改变的，今天看还是陈旧豪宅，其地基还是20年的地基，其窗户（一般来说全部更新需要2-3.2万，尺寸不同，数量不同价格不同）。 2：HARRISON社区，YORK MILLS以南，BAYVIEW以东的陈旧豪宅，占地80X140，接近20年，低于310万成交，这栋陈旧豪宅的买家购买后每天都互用人工进行后院的修缮和车道的修理，还有室内的简单修理和维护，至今已经花费了巨资，然仍然没有竣工，在2014年的11月份业主问我车道和车库连接处的大洞怎么补上，他咨询了多人都没有占到专业高手来接手，我高速他要到OHME DEPOT 或LOWES商店购买透明的液体水泥修补，否则即使你使用水泥修补了，经过漫长的冬天后，第二年夏天它还是会断裂，这样的话，你就需要年年修补的，同时这种水泥不能保证你可以使用5年的，最终还是会断裂的，就是这么点地方我们总不能把全部的车道都挖走啊，因此也属于没有办法的办法，这栋陈旧豪宅室内到底需要多少钱装修呢？接近6000平尺的陈旧豪宅没有40万的预备都不能下手操作的，这是我最后见他时给他的建议。由此案例我们可以看出高价购买了陈旧豪宅你想装修需要大量的时间，又要需要巨资，然居住着怎么都别扭。 3：SOUTH RICHVALE一栋占地是85X145的陈旧豪宅上市后多次转换经纪，叫价接近300万，事实上叫价和实际价值还是有差距的，因此怎么换经纪都不能成交，这里去年成交的地块很大的才100万出头，为什么占地大而价格便宜呢？原因就是距离高速公路很近，买家感兴趣的少所致，既然一块土地才100万多些，那建造一栋崭新的豪宅（5000平尺左右），所有建筑费用加上豪宅建筑商所收取的费用也不过才100万多一点，因此买地建造一栋都不能达到250万，那陈旧豪宅怎么才能买到高价位呢？答案很简单，人人皆知不需本人告知。 4：THORNHILL康山一带很多占地是100X180的陈旧豪宅，目前很多叫价都在300-400万左右，我在2014年的夏天卖给了一名伊朗高端豪宅建筑商（100X180），成交价格为165万，设计，规划，申请许可，建造一栋6000平尺，4车库的崭新豪宅，加上购买土地（旧房）的造价在300-320万左右，这是大豪宅，4车库，现代化的设计和最新的建筑材料，现代工艺水准，那么20多年的陈旧豪宅叫价在300-400万是否距离实际价值有很大的差距呢？至此大家都明白了其缘由，如果有人说我以70或80%的叫价成交了就是大师了，就要为来自火星的人类或全世界的华人服务了就能为买家节省了金钱吗？我想这个谜底连5岁孩童都明白，这就应验了那句国内流行的“你懂的”。里面暗道机关还是挺多的嘛，陈旧豪宅，崭新豪宅水深吗？有些人花费巨资打造豪宅，有些人则专门选择便宜建筑材料，非真正专业豪宅分包商来建造，那质量能一样吗？ 5: POST马路上的旧房（土地）叫价接近500万，目前在市场很久都没有人购买，从叫价我们可以看到这一带宽度是100尺的多数都在310-350万之间，这要根据地理位置，后院土地的平整否，是否RAVINE SETTING等因素造成价格上的差别，即使后院有大树环绕的这一带都没有超过360万的，占地250-300宽的旧房多数都在570-610万之间，那100尺宽的还能买到接近500万吗？因此旧房也就是土地，尤其是非常陈旧的所谓豪宅购买价格根本就不能以多少百分比来忽悠华人投资移民，更不能随意泄露华人投资移民的任何个人资料和信息，以引起轰动效应来达到忽悠其他富豪的目的，这都是急功近利的超级大忽悠而已。 本章总结：我们可以看到租赁一间10余平米的小办公地点就号称跨国公司，什么主席，集团主席等所谓头衔来忽悠华人，目前好像在华人生活圈子里是一种时髦的现象，就连孩童都感到被忽悠了，那为什么精明的投资移民还会多次被个别超级大忽悠给忽悠了呢？难道不值得我们华人深思？ 本人所有知识均属从师于顶级的犹太人大师傅和意大利人大师傅，没有任何凭空杜撰和猜测，记住，世界上的豪宅价位和土地价值不可相互比较，因为都是定制豪宅，属于唯一性，土地相邻100米价位可能相差10-20%。 XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 于新水 下面是加拿大各省相互转载的网站链接。 www.ds.zhongguo.ca/bbs 多伦多-中国家 ... www.home.ynet.com 北青网房产_北青网 www. ottawa-cn.tomlist.com/read.php?tid=1505 渥太华人- 华人社区www.hhlink.com 海外导航网 www.calgarynewlife.com 卡尔加里新生活论坛 www.forum.yorkbbs.ca/showtopic-3101683.aspx 『 房产投资』 - 约克论坛- www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese www.vandaily.com/House/ 温哥华地产中心 - 温哥华网www.cctown.ca/house/Article 房屋- 加国通--. www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站） 19投综合 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站|EB-5 - 购买崭新豪宅或要建造高级豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！ | 
发表于 2015-5-31 09:33:49