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把公寓出租后我就无权进去检查了吗?

2017-2-22 01:34 PM| 发布者: 领老隔六| 查看: 276| 评论: 0|来自: 生活信箱

问:我出租了一个两室一厅的单元楼给租客,我想经常去检查一下,看看是否我的单元被他损坏了。可以吗?

网友:XXX

这个问题涉及“进入”。所谓“风能进、雨能进,国王不能进”,加拿大的法律重视个人隐私。您一旦出租了物业给租客,您就失去了对物业的使用权。所以,租客无论把单元弄的多脏乱差,只要未造成实际损害,您均无权过问。除非大厦物业向您投诉,才需要你去通知租客改进。有的房东朋友说“她把我的房子住的多脏多乱”,我不得不提醒您,那里暂时不是您的房子。所以,进入出租物业务必遵守民租法的进入要求,比如紧急情形下怎么进入,非紧急情形下怎么进入,24小时通知书的合法送达,什么情况下可以在通知后,租客不在情况下进入,什么时候不可以。民租法的规定非常细致。

投资物业,买房出租。不仅华人喜欢干,其实各族裔都喜欢干。经济上扬的时候这样干,经济不景气的时候,把自己物业的一部分出租出去,也是常事。这边厢,衣食住行中,“住”这个环节是最不容易搞掂的。“结庐在人境”在现代社会不容易办到,人总要有片瓦遮顶。这样没有房子的人,就形成了租客群体。

房东和租客形成天然的依存共同体。社会学基本原理告诉我们,社会成员之间的关系越紧密,发生摩擦的情形就会越频密。从统计数字看,房东和租客发生纠纷的比例并不小。文化差异、经济地位不同、处理方式的偏差等等原因,使得租务纠纷接连不断,以至于各个房东房客管理局的诉讼案量,也早已超过了它本身的负荷。更有一个深层的原因,那就是目前的Residential Tenancies Act, 2006(以下简称“民租法”),对租客的过分保护,更使得房东,也就是物业投资人的经营环境不那么宽松。

我处理房东房客纠纷案多年,在实际业务中,渐渐发现,其实房东房客的问题都比较集中,除了上面网友的问题,还有一些普遍问题一并解答。希望能给房东们,尤其是刚刚开始物业出租的小规模物业投资房东们,带来些最初步的启迪。

我担心租客欠租,在签约时,我多收他几个月的房租,这样比较有保障。可以吗?

民租法允许房东在租用开始时收取第一个月的房租,和一个不多于月租押金,做为最后一个月的房租押金。此外,民租法还允许房东收取“合理的”钥匙及开门器的押金,押金金额和市场重新制造钥匙和开门器的金额大致相等。可见,民租法不允许收取任何超过这些押金的钱。所谓的“损害赔偿抵押金”、“提前退租抵押金”、“额外住客抵押金”等等,即使租约中双方完全认可同意,民租法也都不允许。如果一旦被告诉,管理局会要求您及时退回,并可能罚款。顺便说一下,任何租约中与民租法有抵触的条款,都是无效条款。民租法对民用租务有最终的管辖权。

我住一栋独立屋,家里人口少,我出租二楼的一个房间,租客是个单身,和我儿子一起使用卫生间,也和我一起使用厨房。如果日后我这个租客发生纠纷,有什么特别要注意的地方吗?
如果您或您的子女、父母,或者您配偶的子女或父母,一定要和租客共同使用厨房或者卫生间,一旦发生纠纷,房东房客管理局不受理纠纷告诉。做为房东,您应该及时到附近的警察局投诉,将情形告诉给警察,警察在核实“共用”事实后,往往会按“私闯物业法”处理租客。这是民租法的第五条第i款的规定。

我和租客签了一年的租约,刚刚过去三个月,租客就要提前搬走,我感觉我吃亏了,有什么办法我能得到些补偿吗?
事实上,您的确面临租客违约。所以,从某种意义上说,您有权寻求损害赔偿。从表面上看,租客应该付清余下的九个月租金,才能离开。但是在实际业务中,这样缴清余款净身出户的租客太少见了。您无法阻拦租客离开,但是您有地位在法院提起诉讼,一般是在小额法庭。您在证明您的损失时,要有租客搬迁后的新地址,以便送达起诉书,您还会要证明您“完全使用了合理的手段,对损失进行了及时的补救”,但仍然形成损失,凭借证据,寻求法官给出合理判决。

我和租客签了一年的租约,刚刚过去三个月,租客没有过错,我就是想把房子收回来,能办到吗?
首先,租约是双方签订的合同,有它自己的效力。任何人对一份合法合同的条款的单方面修改,都有可能是违约。可见,您在租期未满时,硬性收回物业,是明显的违约行为,您有可能需要承担违约责任。有人说房东可以提前六十天通知房客搬家,这是一句非常非常不负责任的“告诫”。解约,是民租法非常重视的话题。牵涉面非常广泛。这里我仅仅说,从来就没有所谓“提前六十天通知,租客就得搬出”这回事,除非符合民租法的规定。我有机会再替大家展开分析。

我的租客欠了我的租金,我怎么办?
这是最常见的现象,甚至一切都是从欠租开始的。什么是欠租?一语道破,超过了该交租的日子,租金没到房东手里,就是欠租。欠租后,有的房东很友善地写信、发短信、发电邮、发微信给租客,有的言简意赅,有的长篇大论。这些都是完全不必要的。记得吗?刚刚说了,租约就是合同,单方面修改合同(在这里是交租日),就是违约。您已经有理由因为租客违约在先,而取消租约了。当然,欠租后几天,房东收到租金了,租约就不能取消。租客一旦欠租,房东应该及时送达民租法规定使用的“欠租驱逐通知书”表格。如果仍然租金未付,房东可以申请听证会,以至于取消租约,驱逐租客。其中的过程步骤,民租法对每个阶段的日期都有精细的规定。以后会详细解说。

我投资了一个独立屋,出租给两个单身。他们互相不认识。甲投诉乙,半夜大放音乐,在屋里吸烟,聚会不断,甚至还有使用违禁药品的行为。我要做什么吗?
做为房东,一旦接到租客投诉,您有义务立即着手调查并寻求解决。问题中的乙,已经造成了对甲的“合理享受”的损害,甚至有违法行为。您应该及时向乙发出符合民租法的通知书,通知乙立即停止这些行为。如不果,您应该向房东房客管理局申请解约,以便最终驱逐乙。否则,甲有权向您因“房东不履行义务”而提出索赔。

我出租独立屋给一个家庭,从1月1日,到12月31日,租期一年。租期结束时,租客告诉我,他们要继续租住,我有权拒绝吗?

这个问题还是涉及解约。看似简单,其实其中有许多环节需要分析。民租法第四十四条第四款的确要求租客在期满前最少60天通知房东是否继续租用。然而,在实际业务中,不少的租客忽视了这一点。那么,如果租客通知了,显然双方按时顺利解约。如果没有通知,民租法则认为租客继续租住。这样情况就比较复杂了。租客可能说,期满了,我要搬家了;房东说,你没说不租,提前搬家就是违约。租客也可能说,期满后不通知就是不搬;房东也会说,期满了,你就要走。这里,我只能简单地说,租期届满并不意味着租客就要搬走,具体情形需要个别解说。这是除去欠租以外,第二个容易发生纠纷的问题。

我把租客给我的末月押金给用了。之后,租客改变主意,说继续居住,而且开始欠租了。我怎么办?
首先,什么是“末月”,租期上说的到期日,并不是末月。只有租客说的末月才是末月。一旦确定了末月,那么我建议双方签一个搬迁协议,这样日后有个双方自愿从某日解约的证据。于是才能判断出何时是末月,才能使用末月押金。问题中的情况,房东可以告诉租客,押金其实只是过户了,房东尚未使用,仍然在账,她应该继续支付租金,直到末月确定。

我出租地下室没有许可证。租客欠租,而且威胁我要去报告给政府消防部门,我怎么办?
实话实说,这是个棘手的问题,因为您违规在先。我承认,这样的事到处都有,但是城市法律法规是要首先遵守的。但是,您仍然有地位追讨欠租,和普通程序一样,房东房客管理局仅仅对租务有管辖权,地下室的出租许可是市府的范围。您要判断得失利弊。也许这个回答您不满意,这也正说明,法律是精细的。法律代理人不是万能的,不是进来了法律事务所,代理人什么都能替您搞掂。还是先遵守法律,之后,我们才能游刃有余吧。当然,我们的经验会使得您的出租业务更加顺畅。

于戎伟 yu.alec@hotmail.com

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