大温房价2032年前或暴涨27% 重蹈2010年代覆辙

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卑诗房地产协会（BCREA）1月26日发布的一份最新预测与市场情报报告警告称，卑诗省住宅房地产市场正面临重演2008年经济衰退后那一轮具有破坏性的“繁荣—崩盘”周期的风险。
报告指出，如果当前的市场失衡得不到及时纠正，创纪录的未售出住房库存、疲弱的建筑活动以及持续停滞的预售市场，可能会在本十年后期再次引发住房可负担性严重恶化。
当前市场状况与2010年代高度相似
BCREA在报告中将当前市场与上一轮经济衰退后的房市走势进行了明确对比。彼时，由于需求疲软，库存持续上升，住宅建设大幅放缓；而当需求在2010年代后半段回暖时，由于新供应不足，房价迅速被推高。
数据显示，2010年至2019年间，卑诗省房价累计上涨约47%，住房可负担性因此跌至危机水平。已完工未售新房创30年来新高
报告指出，目前最令人担忧的核心问题，是已完工但尚未售出的新建住房数量激增。全省目前市场上有超过7,000套此类住房，为上世纪90年代末以来的最高水平。
其中，公寓单位约占近三分之二，反映出预售市场出现严重放缓，尤其是在大温地区等主要城市市场。

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高利率、预售崩塌与成本上升挤压开发商
BCREA指出，这一库存积累发生在多年经济动荡之后。为遏制疫情后通胀而实施的高利率政策，削弱了2023年和2024年的住房需求；随后，全球经济不确定性和新的衰退担忧又中断了本已出现的复苏迹象。
进入2025年，预售市场几近崩塌，加之政府征收的建筑与开发费用持续上升，开发商面临的财务压力显著加大。由于金融机构通常要求开发商在预售阶段售出65%至70%的单位，才能获得完整的建设融资，越来越多项目因此被迫推迟、取消，甚至破产。
建筑放缓埋下长期风险
BCREA警告称，虽然高库存在短期内可能对房价形成一定抑制，但随之而来的建筑活动放缓，却构成更为严重的长期风险。
报告指出，新住房供应进入市场通常需要较长周期，尤其是大型项目。从最初提案、设计、重新分区、公众咨询、融资到施工完成，往往耗时数年。一旦开发商在低迷期削减投资，真正的供应短缺往往会在需求回升时才显现，使市场难以及时应对。
这种供需之间的时间滞后，正是历史上建筑低迷期往往预示房价急涨的主要原因。

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租金下行或属阶段性现象
报告还指出，自2025年起，卑诗省住宅租金出现明显回落，主要原因是大量此前已获得融资、专门用于出租的住宅项目陆续完工并投放市场，这一趋势预计将持续至2026年。
然而，BCREA强调，这些项目多是在疫情期间或刚结束后启动建设，当前租金下降并不意味着长期供给充足。
建筑劳动力短缺隐忧再现
BCREA同时提醒，卑诗省在2010年代曾经历严重的建筑劳动力短缺。一旦项目减少导致施工队伍流失，当需求回升时，行业往往难以迅速恢复熟练技工产能，从而进一步限制新房供应。
“持续稳定的新供应是关键”
报告强调，持续稳定的新住房供应是住房市场健康运作的核心，这一点与“空置链”概念密切相关。即新住房建成后，家庭可以升级至更新、通常价格更高的住房，从而释放出较老、相对更可负担的住房存量。
报告指出，如果缺乏新建项目，住房市场将难以吸收新增需求，市场流动性下降、交易减少、家庭选择受限，最终导致可出售住房持续收缩，使房价对哪怕微小的需求变化都变得异常敏感。

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2032年前房价或再涨近27%
BCREA预测，已完工未售库存将持续上升至2026年并达到峰值。随着项目延期或取消，本十年后期的新开工量和完工量预计将明显下降。
活跃挂牌量可能在2027年前后见顶，并在需求回归历史平均水平后快速回落。在这一情景下，经通胀调整后的房价到2032年可能上涨近27%，且涨幅在本十年末尤为明显，走势与2008年后时期高度相似。

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政策建议：从需求与供给两端同时发力
为避免再次陷入严重的住房可负担性危机，BCREA呼吁政府在需求端和供给端同时推出新政策。
在需求端，BCREA建议将联邦新房GST（商品及服务税）豁免范围，从目前仅限首次购房者，扩大至所有购房者，以帮助消化现有库存并提升新项目的经济可行性，尤其是对公寓和联排屋等高密度住宅产品。
报告还建议重新评估预售市场对外国买家的限制。BCREA认为，允许非居民参与新建项目预售，有助于项目达到融资门槛，从而增加供应，并强化住房市场中的“空置链”效应。这一做法与澳大利亚类似——允许外国买家购买新建住房，但禁止购买现有住房。
降低开发成本、创新基础设施融资
在供给端，BCREA指出，自2017年以来，卑诗省建筑成本几乎翻倍，混凝土、钢材等材料价格大幅上涨，同时地方政府不断提高的开发费用也进一步压缩了开发商利润空间。
报告建议，政府应通过其他基础设施融资方式，抵消开发费用下调带来的财政影响，例如引入享受税收优惠的市政债券，以更低成本融资建设基础设施，并加快审批流程，而非将成本转嫁给购房者。

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行动刻不容缓
BCREA最后指出，尽管过去几年房价相对持平在短期内带来了一定缓解，但市场结构性风险依然存在。
在最激进的政策情景下，到2032年房价涨幅或可控制在9.4%；而若维持当前趋势，涨幅可能接近27%。

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报告总结称：“在统计学世界中，均值回归是最强大的力量。简单来说，我们不应等到需求强势回归之后，才开始采取行动。”