崩盘!从千人排队到瘫痪 温哥华楼花时代彻底终结

唐唐５２０

曾经一房难求、排队抢购的温哥华公寓预售市场，如今正急剧降温。业内人士普遍认为，这一持续数十年的融资与销售模式正陷入停滞，甚至接近“终结”。在房价与租金回落的同时，新的问题也逐渐浮现：未来住房供应或将面临更大压力。
从“排队抢房”到市场降温
时间回到1996年4月的一个周六。数百名购房者聚集在温哥华市中心一处尚未完工的双塔公寓项目销售现场，队伍沿着West Georgia街延伸，甚至绕过街角。
负责营销该项目的Bob Rennie回忆，当天的火爆场面远超预期。他甚至临时跑到London Drugs购买了2000块巧克力，沿队伍分发并不断致歉。“我不停地说，这种买房方式确实不太舒服，”他说，“第二天我们干脆准备了糕点。”该项目由Westbank开发，即“Residences On Georgia”。当时两栋37层大楼的约500套单位，大部分在周末即被售出。《温哥华太阳报》更以头版照片记录这一场景，标题写道“人群蜂拥抢购未来公寓”。
然而，这样的“派对式购房”并未永远持续下去。

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预售模式：从新奇到行业刚需
在更早的年代，购房逻辑完全不同。1974年，Michael Audain在温哥华西区购买人生第一套公寓时，房屋已经建成。他以44,900加元购入一套19层一居室，很快入住。
“那时候是先建好房子再卖，”他说。
1966年，卑诗省通过《分层产权法》，公寓逐渐在北美普及。到1980年代中期，Audain创立的Polygon Homes开始接触来自多伦多与香港的“预售模式”——即在项目完工前出售单位。
“当时我们很惊讶，居然有人愿意为两三年后的房子买单，”他说。
但随着时间推移，这一模式迅速成为行业标准。银行开始要求开发商在获得建设贷款前，必须完成约60%甚至更高比例的预售，以降低风险。
此后几十年，大温地区开发商普遍能轻松达标。1992年，Rennie团队甚至在4小时22分钟内售罄一栋142套公寓。
进入2010年代，预售市场进一步升温，甚至出现项目在建成前被多次转售的现象，价格不断被推高，同时也引发“优先海外销售”等争议。
市场现状：预售“几乎停摆”
如今，这一模式正遭遇重大转折。
Wesgroup首席执行官Beau Jarvis表示，大温公寓预售市场“几乎完全瘫痪”。“我从业25年来从未见过这种情况，”他说。

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该公司已取消温哥华River District一个204套公寓项目，类似情况也出现在其他开发商中。例如ASPAC Developments取消了列治文一个高端项目，并向已购买家退还定金。公司副总裁Gary Wong表示，项目将重新设计以适应市场变化。
数据显示，大温地区去年新公寓销售不足6000套，其中预售不足2000套，仅占约三分之一。而在2016年低利率时期，销售量超过2万套，且大多数为预售。

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Rennie房地产服务公司的首席分析师兼市场情报经理Ryan Wyse指出，当时“新房市场几乎等同于预售市场”。
投资者退场与政策影响
市场转冷的关键原因之一，是投资者大规模退出。
过去，预售买家中约一半为投资者（包括短期炒房者与长期出租者）；但到2024年，这一比例已降至约26%，并预计进一步下降。
背后原因包括房价与租金回落、利率与持有成本上升，以及多项政策变化：
* 2016年温哥华推出空置税
* 2024年卑诗省实施短期炒房税
* 联邦政府禁止外国人购买住宅（至少至明年1月）
与此同时，市场也出现明显转向：买家拥有更多选择，不再需要“抢房”，开发商甚至开始提供贷款补贴等优惠。
部分新建单位长期空置，甚至出现“低于成本价”出售的情况。一位大型开发商负责人直言：“我们现在几乎像非营利机构。”

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利好与隐忧并存
短期来看，这一变化对买家与租客是利好：房价下降、租金趋稳、选择增加。
但从供给角度看，风险正在积累。
Central 1 Credit Union首席经济学家Bryan Yu指出，部分项目甚至无法达到20%的预售比例，导致无法开工。
尽管近年来住房开工量仍较高（主要依赖政策支持的租赁项目），但预售疲软意味着未来几年新项目将减少，从而可能引发更严重的供应短缺。
他预计市场最终会恢复，但若依赖“供应紧张+价格飙升”来刺激建设，将对住房体系造成新的压力。
新模式：中小项目与自住需求
在当前环境下，市场正在出现结构性调整。
大型高层项目融资困难，但贷款机构仍支持成本更低、风险更小的中小型项目。例如Peterson在Oakridge附近开发的一栋四层公寓，虽然销售放缓，但仍能稳定推进。
公司高管Barrett Sprowson表示，项目成功关键在于“聚焦自住需求”，包括地段、配套与低物业费。
同样，Polygon在高贵林推出的六层木结构公寓项目，开盘吸引150名访客，约三分之一单位售出。公司总裁Neil Chrystal称，这已是当前市场的“理想结果”。
该项目定价相对亲民：一居室49.9万加元，两居室59.9万加元，主要面向首次购房者，投资者占比极低。

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政策争论：是否引入外资
随着高层预售模式受阻，行业开始呼吁政策调整。
去年夏天，包括Chrystal在内的多家开发商致信政府，希望放宽限制，引入外国投资以推动建设。但政府态度谨慎。
卑诗省住房厅长Christine Boyle表示，不会回到依赖海外资金、推高房价的“狂野西部”时代。
不过，也有业内人士提出折中方案。例如Macdonald Commercial高管Tony Letvinchuk提到澳大利亚模式：允许外国人购买新房或预售，但禁止购买二手房，以减少对本地市场冲击，同时维持新房供应。

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展望：不会回到“疯狂时代”
Bryan Yu认为，预售市场未来会恢复，但不会、也不应回到过去的狂热状态。
Bob Rennie也持类似观点。他表示，如今购房者可以从容决策，而不是在几分钟内被迫出手。
“市场会回归更稳定的状态，”他说，“过去那种五分钟决定的抢房场景，本来就不应该成为常态。”
温哥华公寓预售市场的降温，既是政策调控与市场周期共同作用的结果，也标志着一个时代的结束。短期内，买家与租客受益；但长期来看，如何在抑制投机与保障供应之间取得平衡，仍将是政策与市场必须面对的核心问题。