加拿大昔日公寓大王濒临破产: 百万豪宅被强卖

杜蕾丝

曾经叱咤多伦多房地产市场、参与打造多个地标项目的开发商Harry Stinson，如今的人生境遇令人唏嘘。
这位曾被称为“多伦多公寓大王”（Toronto’s condo king）的地产大亨，在价值140万加元的住宅被强制出售后，如今竟住进了汉密尔顿市中心一座破败的废弃针织厂。
更大的麻烦还在后面——由于未支付高达1400万加元的监管处罚款项，安省证券委员会（OSC）目前正在申请法院命令，试图让他正式进入破产程序。
从140万豪宅搬进废弃厂房Stinson 现在居住的地方，是汉密尔顿市中心一座看上去几乎已经废弃的老针织厂。
建筑外面堆着垃圾，墙上布满涂鸦；里面阴暗潮湿，窗户被黑色窗帘遮挡，楼上的木质天花板甚至因为年久失修已经开始坍塌。
Stinson原本买下这里，是打算将其改造成商业和住宅综合项目。
然而项目并没有真正做起来，只完成了一间办公室和一个样板单位。如今，这个样板单位反而成了他自己的家。
面对记者时，他穿着一件黑色T恤，上面印着一句非常符合他目前处境的话：“我还没死呢（I’m not dead yet）”。

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曾经是多伦多地产界风云人物
今天的处境，与Stinson当年的辉煌形成巨大反差。
上世纪90年代，他就是多伦多最早一批发现老建筑改造成住宅商机的开发商。
1993年，他提出把Queen Street West一座拥有百年历史的糖果工厂改造成Loft公寓。这个后来被称为Candy Factory Lofts的项目，成为多伦多“适应性再利用（Adaptive Reuse）”的经典案例之一。
不过，这也暴露出一个后来不断困扰Stinson的问题。他有大胆的想法，也很会卖项目，但融资和执行却经常跟不上。
Candy Factory Lofts虽然销售成功，但Stinson没能找到足够的融资，最终被项目业主通过法律行动赶出，1997年项目正式开放时，他已经不再是负责开发的人

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One King West让他一战成名，也让他付出惨重代价
后来，Stinson与知名商人David Mirvish合作，将多伦多市中心1 King St. W. 的原Dominion Bank总部改造成今天大家熟悉的One King West Hotel。
项目非常大胆：51层、500多个单位，融合住宅、酒店、商业等多种用途。
其中最特别的是，公寓业主可以把自己的单位放进酒店的出租计划，由酒店出租给客人，再分享收益。
然而，项目运营后很快出现问题。
一些参与出租计划的业主后来发现，相关单位面临的并不是普通住宅税率，而是高得多的商业税率。
一名投资者直言：“投资者吃了大亏。”
不少人最后甚至只能亏本卖掉单位。
与此同时，Stinson与商业伙伴Mirvish的关系也彻底破裂。Stinson最终欠下 Mirvish接近1200万加元，之后申请破产保护，酒店运营也进入接管程序。
不过直到今天，Stinson依然认为One King West是自己职业生涯中最值得骄傲的作品之一。
毕竟20多年过去，这家酒店至今仍然在运营。

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还曾计划建338米摩天大楼
Stinson的野心远不止于此。
他还曾计划在多伦多66 Temperance St.建造一栋名叫Sapphire Tower的摩天住宅，高达338米。
如果当年真的建成，它几乎可以与First Canadian Place比肩，并可能成为当时多伦多最高的住宅楼。
然而，这个项目最终在2007年进入接管程序。
建筑历史学者Shannon Kyles对他的评价颇为耐人寻味：“Harry是一个潮流引领者。他是梦想家，也是乐观主义者——而梦想家通常都不是会计师。”

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豪赌美国酒店，最终惹上大麻烦
真正把Stinson推到今天这个境地的，是美国纽约州布法罗的Buffalo Grand Hotel项目。
2018年，他买下这家位于布法罗市中心、占地7英亩、拥有数百间客房的大型酒店。
他的想法依然大胆：把Buffalo Grand改造成另一个One King West。
根据OSC的说法，Stinson甚至早在正式收购酒店前两年，就开始为项目募集资金，其中包括来自安省的投资者。
然而，随后发生的一切几乎可以用“屋漏偏逢连夜雨”来形容。
2020年疫情暴发，酒店行业遭受重创，Buffalo Grand出现严重现金流问题。
到了2021年年底，酒店又突然发生大火。
当地调查人员最终认定是人为纵火，但一直没有找到纵火者。外界一度甚至传言是业主为了骗取保险金而纵火，Stinson对此坚决否认，称这种说法是“彻头彻尾的胡说八道”。
酒店此后一直关闭至今，布法罗市政府甚至正在试图将其认定为废弃物业。

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从数百名投资者筹集1300万，却没交关键文件
真正致命的问题随后浮出水面。
根据OSC的说法，Stinson从数百名投资者手中筹集了大约1300万加元，但没有按照安省证券法规要求提交关键的招股说明书，同时也没有妥善保存所募集投资资金的准确记录。
Stinson则解释称，他曾咨询过多家律师事务所，因为酒店位于美国纽约州，得到的建议是在美国提交相关文件。
但OSC并没有接受这个解释。
Capital Markets Tribunal最终在2023年对其作出处罚，涉及金额达到约1400万加元。
由于Stinson至今没有支付相关款项，今年7月3日，OSC 宣布向法院申请破产令，并要求由受托人接管他的资产。
OSC表示，此前已经给了Stinson多次合理机会履行审裁处的命令，但他始终无法提出一个切实可行的方案，既让投资者获得补偿，又履行对他的处罚。
Stinson则认为OSC对他处罚过重，甚至形容这是一场针对他的“猎巫行动”。
他表示自己根本拿不出1400万加元：“我上哪儿去弄这些钱？OSC已经毁掉了我的生意。”

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女儿劝他放弃：“他这是在把自己逼死”
即使已经到了这个地步，Stinson仍然没有准备认输。
他承认自己当初在文件申报方面犯了错误：“我必须承担责任。”
但他坚决否认自己欺诈投资者，更否认自己拿别人的钱中饱私囊。
他说，很多投资者其实都是自己的朋友、家人以及过去曾经投资过他项目的人，“他们信任我”。
Stinson认为，如果能够找到新的融资，让Buffalo Grand重新运营起来，他仍有机会偿还投资者。
但他的女儿Scarlett已经多次劝父亲别再继续了。
她希望父亲停止与OSC对抗，也彻底放弃Buffalo Grand。
她形容父亲现在的状态：“他这是在把自己逼死。”
然而，Stinson依然每天拼命工作，希望找到一个愿意出资、又不会把酒店直接拆掉的投资者。
从昔日的“多伦多公寓大王”，到如今住在汉密尔顿废弃厂房，甚至面临被强制破产，Stinson的人生几乎像坐了一趟过山车。
但他似乎仍然不认为自己的地产生涯已经结束。
面对记者，他笑着指了指自己胸前那件写着“我还没死呢”的T恤说：“我总得从某个地方重新开始，我已经有了一些计划。”
最后，他又补了一句：“他们总不能把我从这个地球上赶出去”。