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什么是第二单元（SECOND UNIT)？
在多伦多市政府于2013年发布的第569-2013号《城市分区条例》中，第二单元的定义为：位于一个居住单元（以下简称“主要单元”）内并从属于该居住单元的另外一个单独居住单元，可以为另外一个人或生活在一起的几个人提供自给式生活和住宿，并能够提供食物制备和卫生设施，以供单元居住者专用。
多伦多的现行法规规定，允许在独立/半独立/房屋或联排屋的房屋中或地界之内的巷道车库上方或车房中的兴建第二单元，要求带有私人厨房，浴室设施和睡眠区。
为什么要建第二单元？
2010年，美国建筑师丹尼尔·帕罗莱克（Daniel Parolek）发表了“中间缺失”（“MISSING MIDDLE”）理论，它描述了过去60到70年间许多城市所“缺失”的，在独立屋和公寓楼之间的住房类型范围。指出，我们的城市迫切需要“一系列具有可容纳单户家庭规模的多单元或成群房屋类型，有助于满足人们对宜居城市生活日益增长的需求”。毋庸置疑，居住的可负担性是目前城市要解决的主要问题。而第二居住单元（以下简称“第二单元”）可作为“中间缺失”的一系列住房类型的一种补充类型，是最具有可负担性的。
对于屋主来说，和其他投资相比，增加第二单元有以下几点好处。
1.为家庭成员提供独立生活空间。
2.合法出租增加额外收入帮助还清抵押贷款。
3.投资少，工期短，回报快。
4.给房产增值大约10-20%。
5.政府不收取开发费用。
自安省2000年出台允许第二单元的法规以来，投资兴建第二单元一直是许多屋主首选的投资项目。那么，屋主们在决定增加第二个单元之前，都需要注意哪些问题呢？尤其是在COVID-19疫情之下，又需要哪些额外的措施及方案呢？
本文以房屋中第二单元为例，帮您解析相关的一系列应注意的问题和应对措施及方案。
1.地方法规的限制
虽然安省自2000年以来就已允许第二居住单元，但是，以前的分区法规仅允许主体住宅在建造后的五年内创建第二居住单元，并且所有联排别墅被排除在外。近些年来，加拿大很多地方政府纷纷修改法规，允许在独立/半独立/房屋或联排屋的房屋中或地界之内的巷道车库上方或车房中的兴建第二单元。
需要提醒的是，一些城市，比如华人聚集区万锦市，现行法规还明文规定不允许第二单元，但市政府会支持屋主的合理兴建计划，通常建议屋主通过申请上听证会（COA）的途径使第二单元合法化。
有些地方法规对第二单元的最少停车位和出入口位置等有具体规定。
所以，在决定添加第二单元之前，屋主首先要与当地的市政规划和建筑部门联系或咨询您的设计师，明确当地的法规是否可以在您的物业上添加第二个单元，是否需要上听证会。
2.建筑规范的最低标准
建筑法规的规定会根据房屋中第二单元的位置而有所不同。您可以在房屋的任何部分建造第二个单元。它可以全部放在一层或多层上。而大多数第二单元建在地下室或阁楼中。
《安大略省建筑规范（OBC）》(以下简称《建筑规范》）规定了如何在房屋中建造第二单元的最低建筑标准。
2.1房间尺寸和建筑面积
《建筑规范》列出了最小房间尺寸。房间的大小取决于房间是被墙壁隔开还是开放式空间。例如，一间由墙壁隔开的饭厅的最小面积为7平方米（75平方英尺），而一个将睡眠，起居和就餐区域与厨房空间结合起来的开放式单元的面积为13.5平方米（145平方英尺）。通常，房间和空间的最小尺寸要求如下：
2.2天花板高度
第二单元的天花板高度要求在房屋的不同部分（例如地下室和阁楼）会有所不同。
位于地下室的第二单元允许在整个所需的地板面积上（包括单元内部通往出口的路线）的天花板高度不得低于1.95 m。
位于阁楼的第二单元可能具有倾斜的天花板，至少50％的所需建筑面积的天花板高度为2.03 m。需要注意的是，所需建筑面积不包括天花板较低的区域高度不到1.4 m。
2.3开窗要求
《建筑规范》还列出哪些房间需要开窗及最小开窗尺寸。这些规定主要取决于它们所处房间的类型。具体要求如下：
某些窗口也可以用作第二单元的逃生出口，需要符合相应的规范要求。
2.4水暖
《建筑规范》要求您的第二单元提供：
热水和冷水供应
盥洗池，浴缸或淋浴，卫生间或浴室无排水堆肥马桶
厨房水池
可使用共用洗衣房提供的洗衣设施
独立水闸-关闭阀门
2.5采暖和通风
《建筑规范》允许带有第二单元的房屋拥有单个锅炉和公共风道系统。浴室和厨房也需要通风。可以通过吊扇或向外打开的窗户来提供。
2.6消防安全
《建筑规范》要求在第二单元与房屋其余部分之间进行防火分隔。防火分隔离必须是连续的，并在开口处安装必要的保护部件（例如防火阀），以便正常工作。
2.7烟雾警报器
第二个单元中将需要烟雾警报器（有时称为烟雾探测器），该警报器必须符合CAN / ULC S531性能标准。它们必须位于以下位置：
在房屋的每个楼层上
睡眠区的外部空间（根据平面的布局情况，也可以作为该楼层的烟雾报警器）
在第二单元的每个卧室中
在公共区域两个单元的住户共用的房间，例如入口和洗衣房
2.8一氧化碳警报器
除了烟雾警报器，如果您的房屋内有使用天然气，丙烷或其他类似燃料的熔炉，或者您的房子有车库，还需要安装一氧化碳警报器。一氧化碳警报器可以通过电动或电池供电，并且必须位于：
第二单元附近的卧室和睡眠区
在炉室内，前提是炉室与住宅单元是分开的
2.9安全出口
您的第二单元需要安全出口。出口的具体规则会根据第二单元在房屋中的位置情况有所不同。
单独出口，这也是最佳之选。
两个单元可以共用一个出口。但出口区域必须有30分钟的防火隔断并且安装一个与两个单元互连的烟雾报警器。
如果第二单元的出口穿过第一单元，则第二单元内必须有一个窗户提供第二条逃生通道。
3. COVID-19大流行阶段：建筑规范的超越
在某些情况下，第二单元仅仅满足建筑规范最低要求是远远不够的。超越《建筑规范》之上的建筑提供了许多优势，包括更高的居住舒适度和便利性，可以使您的第二单元成为更美好的居住场所。时下的COVID-19大流行更是对居住单元的健康清洁度提出了更高的要求。
3.1单独的出入口
虽然《建筑规范》还允许同一房屋的两个单元共用一个出入口，或第二单元的出入口穿过主要单元。但COVID-19大流行时期，为第二单元提供单独的出入口，显然是优选。
3.2充足的卫生间
尽管第二单元设立一个卫生间就满足《建筑规范》的需求，但应对疫情则是不够的。建议在出入口附近安放一个可淋浴的卫生间。而且在市政排水荷载的允许情况下，每个卧室都要自带卫生间。
3.3独立的洗衣房
《建筑规范》是允许两个单元共用一个洗衣房，但在大流行期间，这样的布局显然是不方便的和不卫生的。建议每个单元都要设立各自独立的洗衣房或洗衣设施。
上图 位于走廊一侧的MINI洗衣房十分适合第二单元
3.4开窗面积加大
大流行期间，家庭成员居家时间长，对白天室内空间的明亮度和舒适度要求更高。自然光线更健康而且节能。起居室和卧室等房间的开窗面积需要适当超越《建筑规范》的最低要求。
3.5第二个炉子和风道
虽然《建筑规范》允许一个炉子加热包括第二个单元的整个房屋，但是您可能要在添加第二单元时考虑安装第二个炉子和风道。大流行期间，在两个单元之间共享一个炉膛和风道不仅意味着烹饪气味，休闲烟气和其他气味以及噪音可能会从一个单元转移到另一个单元，而且会增加病毒的传播机会。另外，对于两个单元的居民来说，用一个恒温器控制两个单元的温度也可能成为一个问题。
3.6额外的隔音装置
虽然隔音不是《建筑规范》强制的，但噪声和振动对于居住在多单元住宅楼中的人们来说的确是一个普遍问题，带有第二单元的房屋亦是如此。大流行期间，居家办公成为一种普遍状态，房间之间和单元之间的隔音尤为重要。因此，建议最好在墙壁，地板和天花板上建立额外的隔音构造包括添加隔音材料。
3.7室外多功能空间
大流行期间，关闭公园和步道，长时间居家的人们更需要高质量的私家户外空间以找到慰藉。主要单元的住户拥有自己的室外领地-后院。而第二单元的住户也需要自家有户外空间，而这一点往往在现有的第二单元中被忽视。“社交距离”又不允许两个单元的住户共同使用一个后院。建议的结决办法是：
下沉露台
如果您家后院的边界倒退距离允许，不妨为地下室第二个单元做一个下沉露台。可以结合为出入口增设的步入式楼梯统一布局，并适当绿化，配置户外家具，使其成为一个具有多功能的室外空间。
下沉露台的另一个好处是为面向后院的客厅或卧室的大面积开窗提供方便。使这些房间明亮舒适，与地面以上的房间相差无异。
结束语
长久以来，多伦多的租房市场一向是房东挑选租户。然而2020年COVID-19大流行会迫使很多非本国居民离开加拿大，而这些人正是现有地下室等第二单元的主要租户来源。疫情之下人们会更注重居住的质量，而政府的租房津贴也帮助租户倾向选择高品质的居住单位。这种变换的市场需求对投资者和设计师提出了更高的要求。
如何用有限的资金在有限的空间内打造较高品质的第二单元？从设计的角度来说，显然，一个仅仅通过政府审批的建筑许可证设计是达不到理想的设计需求的。很多训练有素的建筑师都热衷于并擅长打造类似于第二单元这类小空间项目，我们建筑师熟知复杂的法规及建造流程，不但能帮您顺利通过许可证审批，还能指导您完成设计和施工过程。在与您的合作过程中，我们建筑师不但能够将您的想法转变为满足功能需求的设计解决方案。同时，多年所受的教育和职业培训以及经验能使我们身兼顾问，协调员，项目经理以及创意艺术家，并可以管理施工合同。从而帮助您在预算范围内按时实现高质量标准的项目。
一个成功的建造项目需要业主，设计师及承建商等多方一起努力合作才能实现，目标是使多方都从中受益，改善社区及社会环境并造福于子孙及未来。
文献参考：
1. Adding a Second Unit in an Existing House （文章来源：Ontario Building officials Association）
2. What is the Missing Middle? A Toronto housing challenge demystified （文章来源：Canadian Urban Institute)
本文作者Rachel Sun是安省注册建筑师(OAA) , 皇家建筑师学会会员(MRAIC)。 Ms. Sun 也是中国国家一级注册建筑师，具有25+年的建筑设计经验，15年加拿大本地建筑设计公司的工作经验及10+年的独立屋新建，改建及加建的设计经验。 Ms. Sun 于2015年创立 Rachel Y.H. Sun Architect, 目前是该公司的首席建筑师。本文的版权归 Rachel Y.H. Sun Architect 所有，未经作者同意，不得转载。
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发表于 2020-6-3 10:48:27
