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多伦多楼花转让

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发表于 2021-3-30 08:02:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 arton777 于 2021-3-30 08:03 AM 编辑

最近的一两个月来,有一批精明的投资者,挟大量现金在多伦多的房市上,“大肆”收购楼花转让。那么问题来了:为什么是楼花转让?为什么这个时间点?为什么是“大肆”?
很多地产经纪也是一知半解。这也不惭愧,因为这本来就是一个很小众的房产投资市场的细分领域,历史也不长。
我这边再简单的介绍下,楼花转让,就是assignment,在楼盘final close(产权交接)之前,将之前的购买合同转让。注意,本质就是卖合同。
所以,楼花转让买家在财务安排上是比较特殊的,因为买家需要支付卖家之前已交给开发商的款项,以及溢价。也就是说,楼花转让有一个比较高的门槛,需要买家有较大的资金。好处是,买家可以买到比较便宜的楼花。https://condotrend.com/
那么,问题又来了。什么叫便宜?便宜多少值得投?
这个仍然取决于市场的供求关系,这句话是很理论的,我说个简单粗暴的依据,以边上的新楼花价格作为参照物,如果每年的收益在5%以上,就值得投。
举个栗子,假设A楼的楼花转让,边上有个新开盘的楼花,定价是1500加元/呎起价,4年后交房。那么,楼花转让的单价如果在1500*(1-5%*4)=1200加元/呎以内,就值得投。当然,这个差价越大,收益越大。(多伦多楼花转让)
在这里,需要计算楼层的差价,并将车位和Locker也计算进去,否则计算结果并不准确。而不同区域的车位差价很大,不同户型的楼层差价也不一样,所以,事实上,如何对转让进行合理定价有很多细节,要很有研究和拥有转让经验的经纪才会了然于胸。
由于楼花转让都是基本盖好、甚至有的已经Occupancy的单元,所以不存在烂尾的风险,属于最确定的楼花投资类型。又由于和新楼花有着较大的差价,所以收益也是最明确的。(多伦多楼花转让)
所以,第一个问题的答案是:由于楼花转让有着最确定的投资收益,使之成为多伦多房市中的香饽饽。
回到上述的第二个问题,为什么是这个时间点?
疫情让一些国际投资者无法、或者不方便过来多伦多办理楼盘的交接手续;另外,由于疫情导致了人们对投资的注意力下降,对未来悲观,所以想尽快落袋为安。所以,目前楼花转让的市场上,的确有很多这样的卖家。
与此对应的是,持有相反情况和思想的投资者便产生了。中间的一部分投资者,依仗楼花转让需要较高资金的门槛,挟大量资金在市场上逢低买入。
第三个问题,为什么是“大肆”?
大家可以看看我过去的月度市场数据分析,在疫情之下,多伦多房市却走出了在人们常识上相反的曲线,连续量价齐升,而且连创新高。
由于多伦多有着大量净流入人口的长期趋势,以及相对较低的房价(和国际八大都市相比),使得多伦多可能是全世界最值得投资的城市。明确的预期推动这批投资者加大收购的力度。但随着这批投资者的加入和普通投资者的觉醒,市场的供求关系又会发生变化,转让的价格会逐渐上升。
我今年手上成交了多套的楼花转让,无一不是买卖双方博弈的结果,不存在哪个吃亏哪个占便宜,都是出于自身的安排而做出的最适合自己的安排。而我作为专业的地产经纪,会将买卖双方所需承担的责权利都明确告知,做好转让的各个环节的专业服务或安排,确保转让顺利完成。

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