BMO报告：安省房价涨并非因供应短缺

冰灵飞雪

加拿大国家统计局在最新的人口普查中透露了一个重要信息。BMO Capital Markets发现，加拿大的住房存量增长速度快于人口增长速度。BMO高级经济学家罗伯特·卡维奇（Robert Kavcic）研究历史数据发现，过去二十年来一直如此。BMO也承认长期存在供应问题，但这个幅度被夸大了。实际上随着房价上涨而加速的投机心态才是是目前房价问题的主要驱动力。

       

062007tuatj14b4zn.jpg

        图源：betterdwelling

        最新的人口普查显示，从2016年到2021年，加拿大人口增长了5.2%，而同一时间私人住宅数量则增长了5.7%。

        2016至2021年安省人口增长5.8%，住房新增6.2%，这说明住房供应增长速度超人口增长速度。这期间安省住房增长速度是1970年代以来最快的，住房快速增长导致2020年人工和建材成本紧张问题，进而影响新房施工和交付。

        其他地区的价格增长主要集中在城市地区。在这种情况下，可以说这取决于住房在哪里发展。这就是让安大略省的情况更加好奇的原因。该省的价格全面上涨，可供出售的库存有限。这不是最近才出现的现象，但该银行表示，供应量已经超过人口数十年。

       

062007zswdknq3se0.jpg

        图源：betterdwelling

        其他地区的价格增长主要集中在城市地区。在这种情况下，可以说这取决于在哪里发展住房。这就让安省的情况令人更加好奇，因为安省的房价全面上涨，可供出售的库存有限。这不是最近才出现的现象，BMO表示，住房供应量增长数十年都超过人口增长。

        BMO发现，安省的住房存量在过去20年中的增长速度超过了人口增长速度。卡维奇说，事实上，自2001年以来的人口普查期间，安省人均住宅数量一直在稳步增加。

        其实不只是安省，加拿大另一个房价飞涨的省份是卑诗省，最新政府报告数据显示，卑诗住房供应完全跟上了人口增长。这意味着，那些一直说房价上涨是因为供应短缺的人都是在夸大其辞。

        UBCM报告显示，卑诗新屋开发与人口增长基本同步，2016至2021年，该省人口新增352,824人，增幅7.6%，住房新增148,277套，增幅7.2%，两者增幅基本同步。报告分析认为，根据普通家庭人口规模，卑诗住房新增完全满足人口增长需求。

        报告指出，2001至2016年数据还显示，没有任何证据显示房价昂贵的几个城市房价上涨是因为新屋开发跟不上人口增长。报告表示，这不是说不需要建新房，而是说供应问题根本不是房价上涨主要原因。

        卡维奇指出，这期间住房市场投机炒房需求也在激增。过去一直有人认为，加拿大人均住房在G7国家中最少，这种说法也有误导性。我们确实需要关注18岁以上的人口，尤其是在进行跨国比较时，加拿大人口结构在G7国家中偏年轻，这意味着人均住房需求更少。

        BMO认为是加拿大央行过度宽松的政策造成的需求过剩。央行的政策推动了数十亿元的超额销售，创造了比平时更多的需求。随着利率上升，他们看到需求下降而库存上升。毕竟，很少有人在资产价格飙升时出售资产，尤其是在每月涨数万元的情况下。他们看到加息后库存问题将很快得到解决。

        相关链接：

        https://betterdwelling.com/canadian-housing-grew-faster-than-population-speculative-mindset-building-bmo/#:~:text=%E2%80%9CIn%20Ontario%20the%20total%20population,construction%20has%20moved%20even%20faster.

                                       
                                                 ?