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全世界经济最热的国家是中国,中国经济最热的市场是房地产。问题是这个市场是多么脆弱,随时可能崩溃。根据相关报告,我们从卫星照片上找到了这些让人不安的地方。报告称这是房地产泡沫显而易见的标志:整座整座的城市街道空空荡荡,政府大楼宏伟壮观,有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地。简直就是当代的金字塔。按造每年的新增速度,我们的名单肯定会越来越长。
美国商业内幕网站基于一份称中国在大量建设现代金字塔的研究报告,通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”(空城),而河南郑州新区则被他们称作中国最大的“鬼城”。图为郑东新区。
报道称,中国计划在未来20年每年打造20个城镇。但能否为那些成千上万的新房找到买家成了最大的不确定的问题。去年我们根据Forensic Asia Limited公司的报告发布了中国的鬼城影像,现在请我们的分析员Gillem Tulloch告诉我们在过去的六个月里发生了什么事。
“中国会建造更多的鬼城,”Gillem Tulloch说。“中国人均消耗的钢铁,铁矿石和水泥的比历史上任何一个工业国家都多。这一切都将会导致铁路不赚钱,公路无人行驶,城市无人居住。”
“这就像走进一片森林般的摩天大楼,但它们都是空的,”他说。Gillem Tulloch描述了他最近访问的靠近香港的一个小渔村的情形:在那里新的公寓售价高达80000美元。那里的人们都开玩笑说,没有人可以住在这里,如果这些公寓都卖出去了,肯定是卖给了投机者。
《证券市场周刊》报道,中国从南到北众多三四线城市新建城区空空荡荡,宛若“鬼城”,大量空置房预兆着房地产市场泡沫破裂的危险,而银行业的现金链条更为堪忧。
“中国的房地产市场存在很大问题,一些民众购入多套房产作为投资,造成大量房屋空置。”投资大师、索罗斯基金管理公司创始人乔治·索罗斯(George Soros)表示,现在投资中国房地产市场将承担重大风险。
早在2005年,索罗斯就曾预言,美国的房地产泡沫一两年内会破裂,中国也挺不过三年。他猜对了美国,却猜错了中国。
索罗斯、吉姆·查诺斯(James Chanos)、吉姆·罗杰斯(Jim Rogers)等全球投资大师并不看好中国房地产市场,但根据胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示,仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选,这一比例已连续四年超过60%。
是投资大师们错了还是中国的富豪们错了?或许,他们的最大分歧并不在于中国房地产市场是否存在泡沫,而是泡沫将在何时破灭。
中国房地产市场泡沫何时破灭仍需时间检验,但中国部分城市的房地产市场出现空置率危机却是不争的事实,作为房地产泡沫的“终极产物”,“鬼城”危机正在三四线城市蔓延内蒙古鄂尔多斯及二连浩特、江苏常州、湖北十堰等均在名单之列。
美国一家名为商业内幕的网站甚至公布了若干幅郑州市郑东新区的卫星图片,并从图片上判断,这只是“一片空屋的堆积”,可能是中国最大的“鬼城”。当然,这一结论遭到了郑东新区管委会官员的强烈反击。
中国互联网的调查和对冲基金Pivot资本的走访均显示,超过三分之二的中国人都希望房地产泡沫会很快破灭。
Pivot曾预测中国在2012年政府换届之前会不惜一切代价为市场注入资金,而换届完成后,新一届政府必须解决这一不可持续的局面,这是Pivot判断2012年下半年开始房价强势抬头、进入2013年下半年之后房价开始稳定并逐步走向泡沫消除的主要原因。
和美国早期一样,中国人都认为他们“必须”拥有自己的房子,这样的念头随着不断上涨的房价而增强。并造就了一些大城市如北京和上海的可负担比率惊人
在经历了2012年9月份以来房价的报复性上涨之后,北京的房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)大概在25,而上海大约为20。即使看全国平均水平,也超过8倍。
这个比例是很重要的它揭示了中国房地产泡沫的规模在哪个范围内。东京在日本房地产泡沫去泡沫高峰期的时候,其房价收入比也只有9倍左右。因此,以日本为参照物,中国城市居民的住房负担能力非常低,而住房价格过于高了。
此外,还有一个有趣的数据:2009年中国的房地产投资占国内生产总值的10%,而2007年为8%。而在日本,在泡沫高峰期,该数值也从来没有超过9%;在美国,它从来也没超过6%。
泡沫破裂的一个预兆就是全中国遍布着大量的空置房,2011年曾有估计认为全国空置房多达6540万套,但其后遭到否认。6540万套空置住房可能并不是一个准确的数字,但无人能否认中国诸多城市存在着大量的空置住房。
据2013年3月全美房地产经纪人协会公布的数据,美国的住房空置率为4%,即约有250万套的空置住房。而据北京市公安局[微博]人口管理中心的数据显示,2012年上半年的空置住房大约有381万套。
据查诺斯的报告,中国已为10亿人口建立了30亿平方米的办公空间,足以为每个人提供一间标准的私人办公室。根据Pivot资本的数据,在一些可容纳100万人的“鬼城”里,建造着世界上最大的购物中心,但是却有95%的空置率。
固定资本的投资已经超过GDP的50%以上,超过日本在上世纪80年代末、亚洲四小龙在上世纪90年代中期以及随后的危机高峰的水平。
这种狂热已经像病毒一样蔓延并超越国界,中国内地人民的购买力也推动了其他地区的房地产价格。在中国香港,一个140坪(约合460平方米)的公寓能卖出3700万美元的高价,高于纽约市房地产泡沫时期的最高价。香港地区的按揭利率不到1%,而且是浮动利率。
庞大的信贷规模也是查诺斯等人极力看空中国房地产市场的原因。信贷扩张背后,是地方政府债务以及企业债的恶性扩张。
早在2009年,中国信贷规模已超过GDP的140%,接近1991年的日本和2009年的美国,即200%的危险水平。这是一个不妙的征兆,因为美国国家经济研究局认为信贷快速增长是金融危机最好的预测指标,这是他们对于140年来60余次金融危机研究之后得出的结论。
美国西北大学教授史宗瀚(Victor Shih)认为,中国国家债务水平刚刚超过GDP的20%,但如果加上地方债务,债务总额将接近国内生产总值的70%-80%,与美国的90%接近,但中国在地方债务方面更加不透明。
美国当前的债务与GDP比为103%,其实无论是中国还是美国,很多隐形债务被掩盖。但是近两年这些数据已经越来越清晰:如图4所示,我们可以看到中国信贷泡沫的程度到底有多严重。
2011年,中国企业的债务杠杆迅速攀升至GDP的130%,企业杠杆比率位居全球主要经济体首位。自2008年以来,这种高杠杆的结果是大量投资集中在制造业,导致许多部门,如太阳能、钢铁和造船产能过剩。
一些企业债务问题已经开始爆发,作为世界最大的太阳能电池板制造商,无锡尚德无法偿还3月份到期的30多亿元的票据该公司自2012年第一季度已连续四个季度亏损,并正在重组。据彭博社报道,中国太阳能企业都在苦苦挣扎,在举债扩大产能供应之后,导致供过于求,价格下降挤压利润
债务和金钱是可替代的。债务拥有金钱的所有属性:无论是企业、家庭、金融行业,都在努力以债务换取增长,欧洲和美国都尝到了痛楚。可悲的是,它仍然是中国GDP的“总杠杆”,回想金融危机以来中国的五年:没有成长,没有去杠杆化
2012年,正是由于信贷强劲回升,房地产市场奇迹般地恢复。人们通常认为,中国已经软着陆,即使信贷问题重新出现,一些政策保持放松:中国人民银行通过降低存款准备金率、贷款利率,监管机构也可以放松银行贷存比率上限,如果需要的话,中国可以轻易借新债。
不过在Pivot看来,房地产赖以生存的信用体系表现出了诸多金融脆弱性的指标:信贷过快增长(房地产热潮);道德危险;关联方贷款(当地政府基建项目);贷款容忍度(地方政府贷款);影子银行体系的增长(一直伴随着金融自由化);
庞氏融资(即资产价格上涨,通过理财产品、信托贷款);增加了银行的资产负债表风险(隐蔽杠杆上升);持续时间不匹配和违约的危险(短期理财产品到期日);传染风险(信用担保网络);金融欺诈和腐败。
金融脆弱性不仅看起来是在上升,政府似乎在失去信用体系的控制权。储蓄从国有银行系统的存款迁移到收益率较高的非银行信贷工具。此外,富人越来越愿意逃避资本管制,移民或者转移财产。这些事态的发展,将使银行体系的存款变得不太稳定,而且使房地产发生资金抽离。
大多数中国经济学者并不认同外资机构的观点,认为信贷快速增长在中国不担心,因为债务是由国内储蓄提供融资,而不是由国外提供。然而,历史记录表明,金融崩溃的经济形势下,信贷一直迅速增长并不能让经常账户赤字增加。
中国总的非金融信贷约占国内生产总值GDP的200%,与美国和其他发达经济体相比是比较低的。然而,成熟的经济体似乎有更大的能力承担债务。用经济学家的说法,“金融深化”与经济发展水平密切相关。
事实上,中国相对其他新兴市场而负债累累,和日本20世纪80年代中后期的负债数额基本相同,即使日本当时的人均收入要高得多。令许多经济学者安慰的是,中国的公共债务占GDP不到30%。
Pivot认为,官方的数字可能起误导作用大部分债务在资产负债表之外,因为大部分贷款是发放给政府控制的实体,大量银行贷款在本质上是准财政。
为了全面了解中国的主权负债,必须加上地方政府的基础设施建设项目、政策银行债务、资产管理公司负债(其中用于收购银行不良贷款及其他),以及铁道部发行的债务。当这些负债加起来,中国的公共债务可能接近GDP的90%。 |
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发表于 2013-4-24 23:23:00
全是空的