彻底套牢! 加拿大公寓买家惨亏19% 出租持续失血

萨沙

距离多伦多市中心约一小时车程、一套面积不足1000平方英尺的两居室公寓，原本并非 Francesca Parc 和伴侣计划长期居住的房产。对这对长期租房的年轻情侣来说，这只是进入当时火热房地产市场的一块跳板。
2021年，他们因获得稳定政府工作而有资格申请50万加元房贷。Parc 回忆：“周围人总说，如果你有房子，那就是一项投资。为什么要替别人还房贷？”
当他们以52万加元买下这套两居室公寓时，曾以为自己走了好运。然而五年过去，如果现在出售，他们预计会亏损7万到10万加元；如果出租，每年仍会亏约6000加元。
Parc 无奈感叹：“要是老天眷顾我，当初就该让卖家拒绝我们的报价。”
持有五年不再稳赚：高峰购房者两难长期以来，加拿大主要城市如多伦多、温哥华等地普遍存在一种观念：持有房产五年以上几乎一定能赚钱。但现实正在挑战这一假设。
越来越多在房价高峰期购入入门房的加拿大人陷入两难：要么亏本出售，要么出租承受损失，甚至推迟人生重要计划，希望市场回升。
根据 HouseSigma 2025 年 1 月数据：
* 2020 年买入、近期出售的多伦多公寓中位亏损约 1.87 万加元
* 2021 年买家平均亏损 5.6 万加元
* 2022 年买家平均亏损 11.6 万加元，约占房价 19%

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在大温地区，2022 年初后买入并出售公寓的中位亏损已超过 7%。

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与此同时，房屋销售周期明显拉长。多伦多公寓上个月平均挂牌约 100 天才成交，而 2021 年仅为 58 天。
一位多伦多地产经纪表示：“疫情高峰时，很多二十多岁的年轻人买公寓计划是：等五年卖掉，再换独立屋。人生规划没变，但市场变了。”

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首次购房者压力明显
安省土地注册机构 Teranet 2025 年报告显示，过去五年，30 岁及以下首次购房者占公寓买家 41.5%。
Parc 夫妇所在的客户群中，约 75%在疫情高峰期买入。如果有人以 67.5 万加元买房、仅付最低首付，房贷余额仍约 60 万，加上房产价值跌至 55 万及相关费用，这部分亏损只能自担。
历史上，五年持有周期确实合理。多伦多地产局数据显示，2015年底至2020年，公寓均价上涨超过 50%，一套 60.9 万加元的公寓五年后几乎可卖到一百万。然而地产经纪指出，房子不应仅作为投资工具，这种观念从一开始就不健康。

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出租仍“持续失血”：利率上升加重负担
一些选择出租的业主也承受压力。例如，地产经纪 Dilyar Murat 和妻子 2022 年初买下 Whitby 一套 500 平方英尺公寓，花费 58.5 万加元。怀孕后，他们需要更大空间，若出售几乎会亏掉全部首付。于是他们选择持有，并在 2023 年底攒够首付购入更大房产。
公寓虽然顺利出租，但仍“持续失血”：浮动利率房贷从 1.35% 飙升至 6.1%（约 15 个月内），即使利率回落，每月仍约有 1900 加元负现金流。
独立屋价格下降有时可缩小升级差距。例如，Robert Valent 在疫情初期以 91.5 万加元买下多伦多市中心公寓，现在价值约 80 万。他顺利换购一套 1920 年代四卧室独立屋，带后院及装修地下室，购房过程反而轻松。专家指出，这种情况属于少数，全国租金降至 16 个月低点，出租收益下降。
卖家目标转向减少亏损
多数卖家此时关注减少亏损，而非盈利。地产经纪建议：
* 简单粉刷提升卖相
* 换地板可增加吸引力
* 过度豪华装修可能“花钱却不增值”
出租前需评估：
* 租金是否覆盖房贷与管理费
* 是否有能力承担双房贷
* 是否愿意当房东
房贷经纪总结：“对 2020 至 2022 年买房的人，几乎没有万能解决办法。能撑多久就撑多久。”

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Parc夫妇的新策略
到 2025 年，Parc 夫妇搬去租父母城市独立屋，每月租金及杂费约 2500 加元，同时将自己的公寓出租，每月租金 2400 加元。虽然仍无法完全覆盖成本，但他们表示：“空间更大、地段更好，这是最值得花的钱。”