炸锅! 卑诗土地权争议恶果 房产估价全面受限

遗失了眼泪

随着有关原住民土地权利的法律争议持续引发市场关注，一些卑诗省房地产评估师开始在估价报告中加入新的限制条款，说明估值未考虑可能存在的原住民土地权利索赔。
大温地产开发商Wesgroup Properties的首席开发官Brad Jones最近在为一块土地进行估值时，就在报告中看到了这样一段此前从未见过的表述：
> “我们假设该物业不存在任何土地权属索赔，并按无任何产权负担的情况进行估值。”
Jones随后在LinkedIn上分享了这段被称为“限制条件”的截图，并表示据他了解，这块土地并不存在任何土地权利索赔问题。在接受采访时，他拒绝透露地块位置，但表示这是一个非常普通的地块：位于交通导向开发区域、具备商业用途，“没有任何迹象表明可能存在产权风险”。
Jones说，这是公司第一次在估价报告中看到这样的附加条款。不过后来他了解到，这种做法已经在行业内逐渐出现。
> “这似乎已经成为估价报告中的一种新的标准限制条件。”
Jones表示，这类措辞会给潜在投资者带来新的不确定性，“对我们来说，这是一个新的情况。”

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评估行业确认：部分报告已加入类似条款
代表该地区约1200名评估师的加拿大评估师协会卑诗—育空分会向媒体证实，一些评估师确实开始在报告中加入类似说明。
协会主席Allan Beatty表示：“一些估价师正在在评估报告中附加限制条款，说明在当前估值工作中并未考虑过去、现在或未来可能存在的土地权利索赔。”
Beatty指出，近期关于原住民土地权利的法院裁决引发了市场猜测——私人土地权益是否可能受到影响。
一些市场人士认为，这可能会对位于原住民传统领地范围内或附近的私人土地价值产生潜在负面影响。
法律背景：原住民土地权利被认定优先
Beatty所指的是卑诗省最高法院去年8月在涉及考伊琴族部落（Cowichan Tribes）案件中作出的裁决。
法院裁定：原住民土地权（Aboriginal title）是一种高于私人“完全产权”（fee simple）的“优先且更高级的权利”。

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与此同时，另一项相关进展也引发关注。上个月，联邦政府与马斯琴原住民部落（Musqueam Indian Band）签署了三项协议，承认该部落在以下领域的原住民权利：
* 渔业
* 海上应急管理
* 以及其传统领土内的“土地权利”

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而Musqueam的传统领地覆盖大温哥华大部分地区。
不过，Cowichan部落律师表示，他们并不寻求推翻私人房主的产权。
Musqueam部落上周也发布声明称：“这些协议与土地所有权无关，对完全产权土地或私人财产绝对没有影响。”
行业正制定估值指导
在这种背景下，评估行业协会表示正在为会员准备指导意见，明确在当前和未来的估值实践中，哪些限制条款适合纳入评估报告。
协会同时强调，将继续：“反对任何缺乏充分依据、且不反映真实市场数据的估值调整。”
类似条款其实早已出现
全球税务与软件公司Ryan ULC合伙人Paul Sullivan表示，一些评估师早在2019年11月就开始加入类似限制条款。当时卑诗省正式通过《原住民权利宣言法案》（DRIPA）。
在Cowichan判决之后，这一问题成为行业关注焦点。
> “这个问题很快成为整个行业讨论的重点，并进入广泛采用阶段。现在基本已经成为行业常态。”
Sullivan表示，在评估师协会仍在讨论标准措辞的同时，类似限制条件已经开始出现在几乎所有评估报告中。

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条款有时只有一句话
有些限制条款像Jones看到的那样，只是简短的一句话。
但Sullivan也见过更详细的版本，例如：
> “本报告是在假设没有任何原住民索赔影响该物业或未来开发的前提下完成。评估师不对现有或未来原住民索赔可能对产权、使用、可销售性或价值产生的影响作出任何陈述。同时假设任何规划、开发或出售过程都不需要原住民咨询。如果事实并非如此，物业价值可能受到影响。”
Sullivan表示，在当前环境下，如果估价报告没有类似特殊限制条件，反而可能构成专业失职。
> “专业责任通常通过同行评审判断——也就是一个合理的评估师在同行环境下会如何处理。”
行业将举行研讨会讨论影响
与此同时，评估师协会卑诗—育空分会计划在3月18日举办一场线上研讨会。
届时将邀请一名房地产律师和两名资深评估师共同讨论Cowichan判决以及其对卑诗省房地产估值实践可能带来的影响。
该消息一经发布，瞬间引起网友热议。

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“NDP和尹大卫（卑诗省省长）都滚蛋，撤掉《原住民权利宣言法》，联邦自由党也给我下台！”

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“到底要发生什么，才能让大多数卑诗省选民看清问题有多严重？
还是说，大家继续装作没看见、把头埋在沙子里？”

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“这只是个开始：Musqueam酋长可能出于好意试图安抚私人业主的担忧，但他为何需要发表这样的意见呢？原因在于联邦协议既含糊又广泛，同时又精确又不精确，最大程度地在土地问题上制造不确定性。干得漂亮，联邦政府和尹大卫！预计还会有更多“Cowichan式”的裁决，而不是更少！”

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“现在还有谁会理智地在卑诗省买房呢？土地索赔几乎涵盖了整个省，各个原住民部落都在等着上法庭争取他们的权利。”

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“既然整个大温哥华地区（GVRD）都已交给Musqueam部落，那我什么时候才能看到我的房产评估价值变为零呢？”
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