|
大多地区豪宅价格前景展望（2） XIN CUSTOM HOMES INC. 新辉豪宅开发有限公司总裁 顶级豪宅经纪 豪宅建筑商 曾从师于多名犹太大师和意大利豪宅建筑商 近日，正在火热进行的CNE曝出多家商铺出售假货事件，引起人们关注。本地版权律师聂吉斯(Lorne Lipkus)表示，买卖冒牌货均属违法，最高刑罚可罚款达100万加元及入狱5年。即便是在加拿大买卖冒牌货，或从国外将盗版货品带回自用都属非法行为，如经执法部门查获，除可能要面对民事检控外，严重的或会被刑事检控，可能会被判入狱。聂吉斯(Lorne Lipkus)透露，这已经不是CNE第一次出现假货。今年，他们聘请了私家侦探在会场巡查，发现有出售冒牌货品的摊档时，会向这些摊贩发出警告，并解释这属非法行为，让那些人有机会自觉遵守，不再出售冒充他们客户的假货。如果有摊贩不理会或遵守他们所发出的警告书的话，他们就会将在调查中收集到的资料交予警方，及要求警方展开刑事调查，不排除届时有人会被警方落案起诉。 在进入正题之前先回答2014年8月31日一名咨询者的电话。当天在YORK MILLS 以北，BAYVIEW以东一栋陈旧豪宅OPEN HOUSE, 吸引了不少华人买家，此栋豪宅在2013年叫价790万（2012年最初叫价850万），进入2014年8月份叫价600万，短短1年多时间自动降价250万（600/850），也就是说自己降价41%，如果当时以76%的叫价拿下了，今天就是巨亏，目前卖家叫价接近600万都没有买家的啊，这是一栋60年房龄经过装修的老房，这名咨询者询问我这栋陈旧豪宅价值多少钱，我说价钱不是问题，问题在于60年的陈旧豪宅是否值得购买，不要吹嘘什么我以70%甚至75%的叫价买下了，就能说明我能谈判下来20%多，如果人家叫价1000万，这栋陈旧豪宅只值350万，你500万购买都是巨亏的，也就是说50%的价位买下都亏损啊，由此我们可以看清真正行家看待豪宅不是看叫价多少，而是从真正的专业角度看到底是否值得购买，即使30%的叫价购买都亏的话，就没有必要探讨价值了，这就是陈旧豪宅的暗道和机关。忽悠只能亏损，尽管土豪钱多。 继续上次谈到小豪宅区的价位问题后，今天继续探讨一下5000-6500平尺豪宅区的价位问题，一餐读者。 1: HOGGS HOLLOW区域。这一带很多占地是70-90宽，深度在140-210的陈旧平房或崭新豪宅，由于这里的土地（陈旧平房）价格越来越高，因此伊朗人每年在这里翻建的崭新豪宅并不多，本地人或华人开始在此购置土地自己翻建豪宅居住或上市获利，这里的豪宅价位每日都在升值，想要价格下跌目前没有可能，除非加拿大30年不接受投资移民（不现实）。这里很多的豪宅或陈旧平房（土地）背靠小溪或背靠大山，或背靠森林，背靠大山的部分土地我们必须考虑不可以使用，尽管属于自己的土地，也就是说不可以在上面建造任何的建筑物，背靠小溪的往往后院很低，有缓冲区，有些不太明显的非常好，有些则后院直接就是大深沟，也不可以使用，还有些背靠大森林的树木不可以伐掉，在下坡区10米，也就是33尺内都不可以做建筑工程，购买土地，购买豪宅这些才是真才实学，不是这里有学校，学校多去了，没有学校还叫城市吗？没有学校孩子去哪里上学？这都是在忽悠土豪，忽悠大老粗的啊，哪里是什么豪宅知识呢？ 大家应该看到上市的崭新豪宅叫价及其高昂，原因就是购买土地价格较高，因此投资人士需要合理的回报，目前在这里翻建的人士都有很高的回报率，至于有些假大师说的（忽悠新投资移民说翻建一栋豪宅只有5-10万的利润）没有利润，要买家快速购买豪宅那是骗人的鬼把戏。目前这里的崭新豪宅外型设计和室内设计都有很大的提高，但是建筑材料和工艺最近几年并没有提升，希望华人买家要注意，所谓豪宅就是使用高级建筑材料和精美工艺建造起来的房屋，如果工艺水准较差，那这栋豪宅的寿命就会缩短很多，在BRIDLE PATH和HOGGS HOLLOW一带很多500-2900万的豪宅只有3-6年的光景就破烂不堪就是明证，地板翘起，MOULDING开口，BASEBOARD裂缝，厨房柜子脱落油漆，外墙石头脱落1寸宽的裂口等问题。最近1年来华人地产界忽悠成风，什么都不懂，什么都不会的都敢言自己是什么豪宅大师，这不是瞪着眼睛说瞎话吗？不会，不懂就不要欺骗华人富豪，华人富豪被宰了还要连声谢谢，这种现象的发生本身就是我们民族的悲哀。 2：HARRISON社区。西至BAYVIEW,东至BANBURY ROAD,南至YORK MILLS,北至FOREST HIGHTS。这一带多数土地是75-90宽，深度在140-200左右的，有些较宽的在FOREST HIGHTS马路上，一般来说在这里购买陈旧平房的价位多数在190-250万之间，个别大占地的达到了300万上下，崭新豪宅的建筑面积多数在5500-6200之间（有些大很多在FOREST HIGHTS马路上），崭新豪宅的价位很多在450-500万之间，记住这是崭新的高级豪宅价格，20多年的陈旧豪宅价位在240-270万之间，15年左右的陈旧豪宅价位在270-310万之间，伊朗人每年在这里建造2-3栋崭新豪宅，华人建造1-2栋自住豪宅，自住豪宅的质量要远远高于上市的豪宅，这是投资问题所致，一般来说投资人士寻求高额回报，因此在建造豪宅时想尽一切办法来节省建筑成本，建筑材料的节省，建筑工艺（人工）的节省，意大利人，葡萄牙人，本地人的人工成本要远远高于伊朗人的成本，因此也就造就了质量的差别，外行人，不管假大师，真忽悠的人是没有办法断定其质量的差别，这就和下象棋一样，外行人永远只是看热闹而已，内行人才是真正看门道。我们大家自己都能看到在这一带有些5年左右的豪宅质量非常好，没有破烂的痕迹，有些则3年左右就断裂，开口，这是工艺水准造成的，希望我们华人买家，土豪要密切注意质量，请内行人把关，不要被第3次忽悠了。 大家记住在这里购买占地深度低于140尺的要非常小心，居住几年以后很难卖出，后院太小的豪宅升值潜力非常缓慢，比如说80-90尺宽，120-130左右尺深的很难卖，其升值潜力和140-170的没有可比性，如果90-100尺宽的豪宅，占地深度最好达到170-300尺深，75-80尺宽的最好要达到140-170尺深。一般来说，4500-6000平尺的崭新豪宅后院的深度需要50-80尺深，6200-7500平尺的崭新豪宅后院需要70-90尺深。8000平尺左右的崭新豪宅后院需要80-120尺深。这里的陈旧豪宅及其便宜，我们华人购买了一栋15年新的6000平尺豪宅，其价位只有300万多一点，然崭新豪宅要450-500万，实际上20多年的非常陈旧的豪宅260万以上购买都不划算，建筑材料太低级，质量太差，设计完全过时，入住前需要大肆装修，花费多数需要35-45万，然装修之后还是陈旧豪宅（对于豪宅翻建区的20年陈旧豪宅价钱就是土地价值再加10-20万暂时可居住的一点价值而已）。 3：DENLOW社区。这里的崭新豪宅很多都在5500-6500平尺之间，靠近BAYVIEW和YORK MILLS的崭新豪宅多些，在这一带最具潜力的还是占地80-100，深度在150-200的，真至于深度在100-120尺之间的不值钱，最没有潜力，尽管便宜的很，但是不可以进行翻建，110-120尺深翻建后还有后院吗？仅有20尺或25尺？哪里还有人愿意购买？这和大规模开发的便宜房屋完全不同，100-120深的在这里买到手就会亏损，因为你购买的价位太高，没有人在未来愿意接盘，因此便宜也不可以购买，这才是真正的投资，豪宅不属于投资，因为豪宅每天都在贬值中，尽管有些人居住几年又卖给新登陆的土豪移民，因为他们对于加拿大的情况不了解，被忽悠的概率可达90%以上，老移民被忽悠的概率相比要小的多。靠近BRIDLE PATH 一带的COUNTRY LN, BRIDLE PATH（横向的马路）属于9000-13000平尺的范畴，目前不在此讨论范畴之内。一般来说豪宅面积达到了5500-6500平尺方能显现出气派来，至于WILLOWDALE一带的3100-3500平尺的小豪宅怎么建造都没有一点气派，占地太小，深度在120-130尺之间，没有办法设计出高级豪宅的品味，至少目前世界上还没有人敢断言能设计出高质量的小豪宅。大家记住小豪宅至少也得需要建造4500平尺的，原则来说3000多平尺的根本就不属于豪宅，属于CUSTOM HOME（定制的质量好些的房子罢了），希望我们华人买家一定要注意，最近在SOUTH RICHVALE一带看到华人质量及其差的房屋都卖给华人240多万，我的心都碎了，用2名看到这栋房子的意大利人说法就是这栋房子（2-3年新）很需要即可推到再重建，华人买家教训太大，有时没有办法用语言来形容，也许是我多此一举，尽管如此，我还是一如既往免费传授加拿大所有华人正宗豪宅知识。 4:OWEN社区。建造5500-8000平尺的土地在FIFESHIRE 和CHIEFTAIN这2条马路上，由于这2条马路是弯曲的，靠近上方的不可以购买，愿意就是靠近高速太近，噪音很大，土地（平房）或豪宅在下方的价位较高，上方的很难出手，这2条马路上的翻建特别适合6500-7500平尺的豪宅，价位多数在580-680万之间，这里是大体价位，具体要根据豪宅占地大小，有否缺陷，豪宅建筑材料质量，豪宅建造工艺水准等因素，可以说豪宅的建造非常复杂，设计考虑的因素太多，6000平尺以上的豪宅设计要根据占地的宽度，每侧预留的位置，豪宅内部走廊的宽度，楼梯的设计等因素，如果占地100宽的，豪宅的宽度适合83-84尺，楼梯的设计需要从两方向向上，豪宅走廊的宽度需要20尺-21尺，如果豪宅设计的宽度只有80尺，则不适合此类设计，一般来说83尺-85尺才可以设计成这样的，大气，美观，同时地面大理石需要36X36寸的。其它马路上的豪宅多数属于4000-500平尺的小豪宅。 未完待续。 本人豪宅知识均属从师于多名犹太人大师傅和意大利人大师傅，没有任何凭空杜撰。希望对华人有所帮助。 XIN CUSTOM HOMES TEAM 豪宅买卖，土地投资，豪宅开发，豪宅翻建！ 如其它网站转载，必须注明作者电话号码和姓名！作者电话：416-428-5345 下面本人发布2个网站，其余为加拿大各省与中国国内各个网站自行转载。 19海投网出国移民海外房产投资-技术移民及投资移民论坛和海外投资网站（中国网站） www.news.chinaventure.com.cn/20/172/1383535938.shtml CHINA VENTURE投资中国 （中国网站） 加国无忧网站 万维读者网站 加国66网站 滑铁卢华人|水城社区- 滑铁卢 ... 多伦多-中国家 ... 北青网房产_北青网渥太华人- 华人社区 www.hhlink.com 海外导航网 卡尔加里新生活论坛『 房产投资』 克论坛- 加拿大多伦多www.bbs.haltonchinese.ca/forum.php? Halton Chinese 温哥华地产中心 - 温哥华网 房屋- 加国通--加拿大华人移民留学生活工作的 ...购买崭新豪宅和要建造高级豪宅的家庭可直接和豪宅建筑商，多伦多顶级豪宅经纪团队于新水先生联系，100万字豪宅学术专业篇章连载，请登录： www.xincustomhomes.com，敬请浏览豪宅学术篇章，豪宅潜力区篇章及买地建造豪宅专业篇章！ | 
发表于 2015-2-6 23:59:34