序幕刚刚拉开：中国房地产真要变天了！

　　近日

　　万达+融创+富力的交易在行业和市场中抄的沸沸扬扬

　　在大家依旧沉醉于讨论：

　　到底是“清华北大还是胆大”的同时

　　另一则消息也在持续的刷屏：

　　国家住建部连同发改委等九大部门发布通知

　　要求：

　　在人口净流入大中城市

　　加快发展房屋租赁市场

　　并将深圳+广州+杭州+南京等12个人口净流入城市

　　纳入首批住房租赁试点。

　　而在近期

　　广州+上海等一线城市相继推出持有型供地拍卖

　　广州更是“提前”出台租售同权政策

　　积极响应国家的倡议。

　　其实

　　无论是从发文的“阵容”

　　还是政策落地之“广度”

　　显然

　　这不是一个应急性的临时举措

　　也非一个头脑发热的草率决定。

　　瑞先生认为：

　　相对于王健林的离场和孙宏斌的勇进

　　国家大力发展租赁市场

　　作为一个真正具备“长效机制”特征的制度安排影响无疑要更加巨大和深远

　　也将真正

　　拉开楼市下半场的序幕：

　　一

　　众所周知

　　1998年的房改

　　是中国商品房市场其后近30年高速发展的一个极其重要的历史根源

　　福利分房的寿终正寝

　　让“市场”成为市民新增住房需求的几乎唯一通道

　　这不仅让房地产

　　逐步成为大到不能倒的国民经济的支柱产业

　　也成为经济发展和人民幸福感提升的双刃剑。

　　在这个过程中

　　地方政府成为房地产市场发展最大的受益者……之一

　　在享受卖地和税收双重楼市红利的同时

　　应该承担的保障房体系建立却乏善可陈

　　与此同时

　　房地产在有产和无产者之间构筑起越来越巨大的财富和权利鸿沟

　　越来越成为影响社会和谐的致命稻草。

　　而这样的制度安排

　　也为多年来一轮又一轮楼市调控落下了病根：

　　一方面

　　房地产是地方政府和经济发展最重要的钱袋子

　　楼市调控地方政府利益首当其冲

　　这如何下得了手？

　　另一方面

　　虽然理论上政府可以通过土地阀门

　　去调控市场供应

　　但因为错综复杂的政商关系和土地市场

　　供应侧主动权实际上掌握在发展商手中

　　政府缺乏调控所需的对冲“筹码”

　　如何获得主动权？

　　既缺乏诚意

　　也缺少手段

　　这就造成了近年楼市调控的各种乱象：

　　一言堂+ 一刀切+ 一阵风……

　　以及越调越张的市场怪圈。

　　因此

　　这次政府高调发力租赁市场

　　或者可以视为真正建立楼市长效机制的重要开端：

　　从居住有其屋

　　向居者居其屋的制度性变化。

　　租售并举

　　或可视为商品房+保障房两条腿走路现阶段的折中方案

　　一方面

　　租赁的方式

　　可以有效降低政府住房保障体系直接投入的资金和资源压力

　　也暂时回避户籍制度+社保制度等改制难题

　　并将楼市周期性变化对经济的影响降至最低。

　　另一方面

　　有助政府大力度的获取楼市的存量筹码

　　从而将房地产的主动权牢牢掌握在手中。

　　二

　　本次租赁市场发展中

　　国企再度被委以重任

　　这并不奇怪

　　一方面

　　国企作为共和国和地方政府的长子

　　自然有责任也有能力在未来积极承担起“保障房”体系的供应角色

　　所谓“父债子还”也天公地义；

　　另一方面

　　国企主导租赁市场

　　显然也更有利于存量房筹码紧紧掌握在政府手中

　　成为稳定楼市的有力利器。

　　再者

　　在后续政策落地中

　　大量产权模煳的集体用地以纳入租赁市场的方式

　　释放“存量效能”

　　实现“和平演变”

　　这样的肥水

　　显然不能流到外人的田里。

　　至于大力发展租赁房市场

　　资金从哪里来？

　　通知已经说得很清楚：

　　金融政策倾斜和支持。

　　这确实是“高招”：

　　一方面

　　政府从房地产市场中的获利方式丝毫不受影响

　　一方面

　　政府和国企将轻而易举的获得大量的存量资产。

　　三

　　当前

　　中国人均用房面积已高达40平方米

　　超过了大多数发达国家的水平

　　并且随着人口红利峰值的到来以及城市化进程的减速

　　存量市场

　　将会成为房地产真正的主战场。

　　按目前的制度安排

　　国企在土地和资金上获得更大的优势和便利

　　势必成为存量市场中绝对的主角

　　并通过自主交易平台

　　获得进一步的垄断性优势

　　这和当下各个领域的“主旋律”

　　显然也是极其一致的。

　　对民企来说

　　万达“被去杠杆”融创被“排查风险”或许仅仅只是开始

　　未来在资本市场上

　　民企将极其可能集体沦为“二等公民”。

　　过去三十年

　　住房市场化的变革

　　让民企获得了历史性的巨大的相对公平的发展机遇

　　依托高杠杆的发展模式

　　成就了万达碧桂园恒大等大批巨无霸民营房企

　　创造了大量的显形的隐形的地产富豪

　　但不得不说：

　　这样的黄金时代

　　真的结束了。