美国“乌鸦嘴”：股价跌完就轮到房价了

2018年末美国股市的暴跌至今还让投资者心有余悸，而业内悲观派的分析人士却又带来了更多坏消息，素有楼市“乌鸦嘴”之称，曾准确预测到2005年美国房地产市场泡沫破灭，并终而引发全面经济危机的灰石集团(Greystone)首席执行官斯塔克近日表示，2019年美国楼市前景料将“举步维艰”。

事实上，在去年下半年美国住房市场多项数据出现放缓趋势时，斯塔克就已开始发出了警告。而近日在接受媒体电话采访时，他更是指出称，美国住房市场销量会在未来12个月间节节下滑，而如果实体经济猝然失速，那么楼市也有很大概率会掉头下行。

更早，在2018年1月，在美国“大减税”政策刚刚生效，市场对经济前景全然看好之际，斯塔克就提前发出了警告称，随着美联储持续加息，市场抵押贷款利率将水涨船高，这会令本来尚有买房意愿者开始望而却步。如此长此以往，本来就已经被高估的美国楼市可能会以“难看的一跌”来结束本轮价值周期。

而在去年斯塔克发出上述警告后，美股房地产开发商板块一度迎来十连跌，年底这一板块市值已经蒸发了三分之一，显着跑输大盘，显示大家普遍已对美国房地产市场前景持不甚乐观看法。但斯塔克表示，这还只是个开始，因为房地产市场乃至整体经济开始承压的信号正有增无减。举例来说，美国11月住房交易成交笔数就大幅下滑7.7%，楼市颓势已难以掩藏。

更糟糕的状况在于，美股的下跌重挫了市场信心，并且上周科技巨无霸苹果公司的营收预警报告也显示美国实体经济部门可能也正在承受压力，这对于该国对经济信心状况有着高度敏感性的房地产市场更是坏消息。基于以往的经济规律，在股市出现拐点之后，住房市场也很难继续独善其身。

早在2005年，斯塔克就预见到了美国房价见顶回落的前景，以及此后将随之而来的一场“大灾难”，而去年，他所发布的楼市“领先指标”也指出，住房建筑及抵押贷款服务类个股一度在一年内累计上涨80%，这表明楼市已经过热，此后将难以为继。近期的各项数据也印证了他的这一预测。

究其根本原因在于，美联储去年四次加息把基准利率上调了一整个百分点，于是，美国30年期住房抵押贷款也随之上涨1%，在11月升至4.94%高位，虽然此后市场利率随着股市崩盘债市走强而快速回落，但市场情绪却已经就此走坏。

斯塔克表示，即便2019年美国住房抵押贷款利率进一步小幅回落，经济基本面信心的恶化却将继续施压于房地产市场，足以令其荣光不再。而过去十年以来美国贫富差距已经进一步拉大，连同强化的信贷监管措施，已经让许多中低收入群体“望房兴叹”，这也意味着实体经济和股市的更多风吹草动将对楼市有着超过预期的负面影响。而楼市的疲弱却会进一步恶化市场信心，令经济在下行漩涡中越陷越深。