潘石屹最重要的秘密他没说

生姜斯基：逃顶大师潘石屹。

最近网上又有很多人说潘石屹跑了，很多人都没说到点子上。

潘石屹卖SOHO，虽然是从2014年开始的，但是2017年以前卖的基本上都是上海的物业。

比如2014年卖给携程的凌空SOHO、2015年卖给郭广昌的上海外滩、2017年卖掉的虹口SOHO和剩余的凌空SOHO物业。

坚定地看好北京是潘石屹商业生涯最重要的一件事。

但是逃顶艺术，才是潘石屹的财富密码。

潘石屹最重要的一次逃顶是在海南。

那是万通六君子崛起的年代。

万通六君子中，潘石屹最先认识的是易小迪。

1987年，潘石屹下海来到广东，两年后跟着一位老板到海南开砖厂。

当时易小迪带人到潘石屹的砖厂检查工作，结果连一顿饭都没蹭上。

易小迪所在的单位是海南体改所，1988年，冯仑奉命到海南组建海南体改所，招了易小迪和王启富，易小迪是人大的研究生，当时还没毕业，王启富是一家国营房地产公司的办公室主任。

当时那家房地产公司的总经理叫王功权，王功权吉大毕业，毕业后被分配到了省里头，他是在南下下海的火车上认识了刘军，两个人一见如故，约定好谁先找到赚钱机会，就要互相照应。

潘石屹、易小迪、冯仑、王启富、王功权、刘军六个人就是后来的万通六君子。

海南体改所仅仅坚持了一年就解散了。

后来易小迪在海南做起了印刷生意，去潘石屹的砖厂拉单子，两个人成了好朋友。

而冯仑带着王功权、刘军、王启富投奔了牟其中的南德公司，待了一年，冯仑做到了牟其中的第一副手。

1991年，冯仑从南德辞职又回到了海南，四个人加上易小迪、潘石屹成立了万通的前身“农高投”。

南方谈话之后，海南地皮率先迎来了一波暴涨。

在1991年6月，海口房产售价是每平方米1200元左右。六个人凭借着对政策的敏锐度，高息借贷1000多万炒地皮。

到了1992年6月，海南房产售价已经涨到了每平方米3500元。炒卖地皮成为了最快的暴富手段。

到了下半年海南房价涨到了3500元～5000元/平方米，农高投凭借炒地皮挣到了第一个1000万。

1992年年底，潘石屹从海口规划局得知，海口本地人口不到30万，而人均住房报建面积却高达50平方米。

不久后六个人就从海南楼市撤退，到北京成立了万通，成功逃顶。

这年，海口市地价从1993年最高点680万元/亩一路狂泻，三年后跌至约100万元/亩，跌幅达85%，基本上回落到1991年的水平。

“天涯、海角、烂尾楼”，一时间成为海南三大景观。

在海南逃顶，去北京生根，是潘石屹人生中最重要的选择之一，决定了他的命运。

1995年万通分家，六个人平分了万通65%的股份。

冯仑回忆起当时的情况是这么说的：

最后潘石屹给公司发了律师函，称不同意就起诉。

分家后潘石屹拿走了北京的那块地，建了现代SOHO城，奠定了SOHO的根基。

潘石屹第二次撤回北京是在2012年。

2012年底上海办公楼的租金上涨了17%，而同期北京的办公楼租金上涨了74%。

历来搞房地产的，考虑租金收入属于不务正业。

数据显示，2020年中国50个大中城市的租售比为1：611。

如果靠租金收回房价成本，大概需要51年。

但是潘石屹看重租金，属于没有办法。

早在2010年起，北京市出台若干政策，禁止商业散售，并逐渐加码。

潘石屹拿手的商业散售走不通了。

于是2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国从“开发—销售”向“开发—持有”模式转型，以获得长期物业增值，当起了包租公。

而租金涨幅更高的北京，自然成了潘石屹的老窝。

2013年潘石屹开始卖出上海的物业，同年一口气在北京拿了七块地。

但是北京办公楼的租金并没有如想象中一飞冲天。

2012年北京的办公楼租金涨幅为74%，而2013年涨幅却只有10%。

北京的办公楼租金涨不动了。

2019年11月28日潘石屹说了这么一句话：中国租金回报率低得我都不好意思说。

话语之中透露着他对租金回报的失望。

但是塞翁失马，焉知非福。

潘石屹当地产商最成功的一点是，不借钱。

去年地产行业多了三条红线：

剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为100%，现金与短期债务比的上限为1。

但是SOHO的净负债率长期保持在20%以下，账上永远保持着100亿现金。

也正因为如此，潘石屹实际上是中国最有钱的地产商之一。

谈起房地产行业，大家总有一个误解，就是钱都是被地产商赚走了。

总以为房子盖起来就能挣钱，其实不然。

今年5月，杭州进行了集中土拍，滨江集团拿了5块土地。

股民问滨江集团董事长戚金兴这次能赚多少利润。

他回复了这么一段话：

在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%—2%的净利润水平。

地产商赚钱不是比谁规模大，而是比谁最能捂。

这一点没人比得上李嘉诚，1993年李嘉诚在上海浦东搞了一个别墅小区世纪雅园，2000年造好，出租了10年，到了2010年卖出的时候，小区房价从每平方米1万元涨到了7万元。

为什么李嘉诚不着急卖？因为李嘉诚用的全部都是自有资金。

李嘉诚不着急卖，潘石屹也不着急卖。

潘石屹旗下的项目基本都拿了十年以上，租金没收多少，还是靠土地增值赚钱。

从北京起家到逃离北京，潘石屹不是清仓跑路，而是落袋为安。

而潘石屹似乎早为这一天做好了充足的准备。

大脑留在国内，肉身已经悄悄飞到了美国。

早在2005年，潘石屹就以“境外换手”的方式，将他名下的全部股份以馈赠方式转让给张欣。

这意味着张欣才是SOHO中国实际拥有者，而潘石屹的老婆张欣是一个美国人。

这两年，潘石屹的身边人出了不少事，除了一个爱放炮的朋友，还有一个爱放炮的儿子。

北京很大，但早在几年前就禁止燃放烟花爆竹。

潘石屹很难。

但是没有什么能够真正困住一个永远留一手的中年男人。

潘石屹的身上没有赌性，但是他却从房地产这场赌局中大获全胜，成功上岸。

潘石屹2014年说过，他一直坚信的商业趋势有三个，一个是芯片的摩尔定律，一个是通货膨胀，另外一个是城市化进程。

上海的人口拐点出现在2015年，北京的人口拐点出现在2017年，这些都是朴素的商业智慧。

但是他最重要的人生智慧还没说，那就是一颗红心，两手准备。