加拿大房主拼了 主动贷款给买家购买自己的房子

　　利率不断攀升，买家购买力大幅降低，在动荡的多伦多房地产市场中，买卖双方都在寻找新的方式来巩固交易，一种叫“卖家收回式抵押贷款”（VendorTake-backMortgage，简称VTB）方式再次兴起，即房主主动贷款给买家购买自家房子。

　　“卖家收回式抵押贷款”VTB的解决方案在上世纪80年代末和90年代初利率飙升时很受欢迎，并在2017年房市下跌时短暂复苏。

　　根据环球邮报（GlobeandMail）报道，在多伦多房市现在再次遇冷的时候，VTB又开始兴起了。

　　房地产律师JohnZinati认为，VTB的出现是地产经纪提出的一种创造性解决方案，旨在防止交易告吹。本质上，在VTB中，房产的卖方扮演银行的角色，并向买方借出一大笔钱以完成自己的房子销售。

　　随着更高的利率和更保守的贷方使买家更难安排融资，VTB这种做法在当今市场上再次兴起。在冷淡的房市中，卖家可能会提出VTB作为吸引买家的诱因。

　　例如，买家的预算只有180万，但卖家坚持要卖200万元，为了达成交易，经纪人可能会建议卖家借出额外$20万元抵押贷款。

　　在另一种情况下，买家可能同意支付100万元购买一栋房子，但是，就在交易结束之前，银行对这栋房子的估价只有95万元。急于弥补差额的买家可能会向卖家索要5万元的VTB。

　　“这或许是挽救交易的一种方式，”房产律师Zinati先生说。“这基本上是一张抵押担保的欠条。”

　　地产经纪AndreKutyan指出，在多伦多北部一处要价大约在600万加元的待售房屋。

　　Kutyan先生说，卖家试图以高于3月份购买价的价格出售房屋，不过，卖家有个卖点，卖方表示：“可提供无息抵押贷款”（interest-freemortgageavailable）。

　　Kutyan称：“卖家希望以更高的价格出售，但实际上，这样，它的价值降低了10%。”Kutyan先生认为，零利率的策略不太可能吸引买家同意叫卖价的全额。

　　另外，Kutyan先生在北约克挂牌出售的一套叫价600万元左右独立屋，一位买家提交了报价，但双方未能就价格达成一致。最后，卖方提出了提供VTB的想法。

　　最终，卖方以3%的利息提供了为期三年的VTB，房屋在上市19天后售出。

　　“这就是达成交易的原因。”Kutyan先生说，这是该物业的唯一抵押贷款，因此卖方的风险较低。

　　房产律师Zinati先生说，在许多情况下，第一抵押贷款的提供者通常在细则中有一个条款，禁止第二抵押贷款。他解释说，抵押贷款的比率和借款人的素质是影响贷方决定的两个因素。

　　例如，如果买家借入房产价值的50%或60%，银行更有可能允许二次抵押。但如果买家借入房产价值的80%，则几乎可以肯定不允许进行二次抵押。

　　VTB有优点，当然也有风险，大家要注意。加拿大抵押贷款公司SamanthaBrookes表示，买家还需要了解VTB的危害。

　　她说，在某些情况下，买家想向一家大银行申请预先批准的抵押贷款，但他们没有足够的现金支付首付。于是，买方可能会建议向卖方索取VTB作为首付款的一部分。

　　她说，不仅主要贷款人不允许这样做，买家还需要向抵押贷款经纪人或贷款人出示证据，证明他们有足够的资金来支付首付款。

　　Brookes女士警告说，如果买家没有大量首付，而是想方设法规避规定，他们可能会背负过多的债务

　　她警告说，普通买家不应该试图安排VTB，因为他们可能不具备处理数字或了解他们签约的专业知识。

　　“它们可能非常昂贵，”她说。“人们正在寻找各种创造性的解决方案，但你必须确保你能负担得起。”