安省政府应出台新房标准购买合同 打击无良开发商

　　多伦多太阳报今天发表一篇观点文章，称安省福特政府应出台标准合同，打击无良开发商，保护屡屡被坑的新房购买者。

　　在安大略省，当你购买现房或转售房屋时，会使用6页的标准购买合同，称为现房买卖合同(Agreement of Purchase and Sale，简称 APS)。现房买卖合同由持牌房产经纪使用，可以在安大略省房地产协会 (OREA) 的网站上找到。这是一份对消费者友好的简明语言文档。但是，当您购买新房或楼花时，却没有标准的购买合同。目前的新房合同都是有开发商所撰写，有时长达 40 到 60 页，很多买房者根本无法看完，就算发现有不平等条款，也难以与开发商争执。新房合同一般会有附录，其中会包括一份复杂的 11 页文件，这是由安省两个房屋监管机构所撰写，一个是新房保险公司Tarion，另一个是房屋建筑监管局HCRA。如果您是专家研究员，您可能会发现这个附录，以前称为 Tarion 附录，如果您甚至听说过 HCRA，这份Tarion 附录深深地埋藏在 HCRA 的官网中。安省政府这两家所谓的“消费者保护机构”在这份文件的文字解释以及随时获取方面的工作做得很差。甚至一些律师和法官也说，这份附录是一份令人困惑的复杂文件。事实上，安大略省上诉法院法官在2020 ONCA 103一案中表示，该附录是“一份令人费解且令人困惑的冗长且晦涩的文件”，“是粗心者的陷阱，尤其是粗心的外行人士……”连法官说出这个令人震惊的评估，那安省这些纳税人支付的机构到底为保护消费者做了什么呢?负责 Tarion 和 HCRA 两个机构的安省政府厅长表示，他不能干预任何一个机构的运作。然而，安省政府有责任保护消费者。 为什么安省政府让新房购买者落入“陷阱”呢?新房购买保护的另一个问题是没有冷静期，对于freehold永久产权的新房，没有强制性的 10 天冷静期，而公寓则有。这给参加过高压销售活动并收到附带协议的买家带来了问题，该协议称所有销售都是最终确定且具有法律约束力的，着实际上是买家放弃了他们事先与律师讨论合同的权利。有开发商编写的合同的另一个问题是里面可能包含“黄鼠狼条款”(weasel clauses)。这些条款可以防止购买者加入集体诉讼，或与开发商发生任何纠纷。处罚是开发商有权立即取消合同。附录中的其他条款被用来与“硬服务未按时完成”条款玩文字游戏，这也允许开发商取消合同。 而过去几年，房价狂涨的时候，开发商不断取消合同。

　　合同取消后，开发商就以更高的价格转售相同的单元，或者迫使买家签署关于临时加价的保密协议 (NDA)。但在房价跌的时候，开发商就鼓吹买家信守合约精神，破产也要完成合约买卖。“不可接受，”福省长特和他的两位厅长克拉克(Clark)和拉希德( Rasheed)过去一年都曾经这样说过。一些购房者向 HCRA 投诉说，他们的购房押金deposits在四年前就从律师的信托账户中被提取，但房子现在还未建成。安省怎么允许这种事发生呢?开发商这些狡猾的条款是否合法呢?有经验的诉讼律师曾建议一些购房者，如果他们能出得起几十万加元的诉讼费和几年的诉讼时间，他们可能会找到答案。 但普通消费者负担不起复杂、昂贵的法律诉讼，而且法院也已经不堪重负。而且，保护消费者的责任首先在于政府，而不是法院。所以，安省政府现在是时候出台一份统一的新房购买合同，这样才能保障消费者权益。像用于转售房屋的标准合同将在双方之间创造公平的竞争环境，更容易让消费者理解，减少狡猾条款，并减少冗长且代价高昂的法律纠纷的数量。安省政府应该向 HCRA 和 Tarion 施加压力，要求他们简化他们长达 11 页的附录，正如上诉法院法官在案中所说，“无论怎么想，(Tarion附录)都不能保护消费者”。每年，有数十万新移民来到安大略省，我们的消费者保护框架似乎不足以鼓励他们购买新房。HCRA 和 Tarion 在附录中令人困惑的沟通，以及开发商自己编写的合同中对消费者不友好的语言，正在引发更多问题。

　　这可能会降低人们购买新房的信心，并给家庭、老年人和我们的社区带来进一步的动荡和经济困难。