小心CRA挖的坑！投资亏钱想报资本损失减税？

去年年初开始，加拿大央行连续提高基准利率，导致借贷成本大幅上涨，很多房地产投资者陷入亏损，一些出租房屋的业主希望寻求税收减免也在情理之中。但是，税务局的钱可能没有那么好拿。

近日，一位业主向《环球邮报》爆料，自己收到了加拿大税务局（CRA）的调查问卷，里面的问题相当棘手。

房地产经纪人BrianKeller是有23年经验的老房东。自2000年以来，他在安省拥有多处住宅出租物业。虽然大多数年份都是盈利的，但他有时会报告并申请与租金管理相关的税收损失。

去年，他在纳税申报表上报告了2021年与其租赁业务相关的损失。Keller表示，他的损失来自租户不付租金以及安省房东和租户委员会的长期拖延，导致拖欠租金超过1.2万加元。

之后，他没有收到任何更新，直到近一年后，一份六页的调查问卷寄到了他的邮箱。

CRA在信中要求他“提供详细的预测，说明您打算如何将租赁业务发展成为盈利的企业。”

Keller惊呆了。“我不敢相信加拿大税务局竟如此厚颜无耻地要求我提供商业计划。……而且他们希望在20天内得到答案。这几乎是一种恐吓行为。”

“我知道审计是怎么回事，还有’嘿，给我们看看你的开支明细’……但我从未收到过政府的来信说’请提供详细的预测’。”

对此，税务专家表示，CRA向寻求损失税收减免的房东询问盈利能力的信件并不是什么新鲜事儿。

加拿大BDO会计师事务所专门负责房地产税的加州注册会计师GeorgeE.Dube表示，“这些信件已经存在很多年了。……在很大程度上，加拿大税务局对房地产投资者的规定相当合理，比如允许我们扣除房贷的利息成本。”

Dube解释说，CRA之所以提出类似Keller被要求回答的问题，主要目的是评估此人实际上从事的业务类型。“你买这些房子是真的为了赚取租金，还是准备在半路随时卖了房子套现赚差价？这就像你买苹果树是为了卖苹果还是准备把树砍了当木材卖。”

换句话说，如果您投资的是一套公寓，其中租金和费用无法覆盖您的持有成本，但您希望在出售该资产时获得额外利润。那么，从CRA的角度来看，您就是一名房地产投机者，房东只是您的副业。

2023年，加拿大统计局报告称，报税数据显示，2020年有135万加拿大家庭报告了租金收入，其中76.3%的家庭表示他们的业务是盈利的。这意味着大约32万人的租金收入出现亏损。

市场研究公司Urbanation和CIBC最近的一份报告显示，即使是多伦多地区新竣工的公寓也常常无利可图。该调查考察了2022年竣工的6378套新公寓，这些公寓随后在当地的MLS上出租。在所有有房贷的新公寓中，只有48%的收入足以支付拥有这些公寓的成本。

据Urbanation称，多伦多地区约39%的公寓由投资者拥有，并将其出租。报告称，虽然2022年租金飙升，但房贷利率也一样，那些持有浮动利率房贷的人受到的影响尤其严重。

“按现金流状况划分的新竣工公寓租金分布显示，14％的投资者每月损失1000元或更多，其中三分之一的投资者经历了400元或更多的负现金流。”报告写道。

Dube表示，CRA经常会要求那些声称亏损的房东给出答复。这些房东有时也将房屋出租给亲戚，这样CRA有理由怀疑损失源于低于市场行情的租金。但在大多数其他情况下，如果房东无法证明他们有任何计划使其出租屋盈利，亏损将被否认。

究其原因，就是“为什么加拿大政府或纳税人应该资助你的生活方式？”

Dube还警告说，房东最好避免提出随后可能会被拒绝的索赔。“这开始变得有点惩罚性：也许五年后你就要偿还这些税款，再加上加拿大税务局的一些利息和其他处罚。”